Immobilier : Financer les projets de rénovation énergétique

Pour cela, le gouvernement a mis en place des aides et vient même de simplifier le dispositif MaPrimeRénov’. Pour autant, la complexité des démarches et ces évolutions incessantes créent de la confusion auprès des particuliers et les dissuadent parfois d’y avoir recours. Mais même en cas d’obtention des aides, le reste à charge est important et les particuliers doivent avancer ces aides, ce qui nécessite, pour ceux qui n’ont pas l’épargne nécessaire, de trouver des solutions de financement. Conscient de ces freins à la rénovation, Vousfinancer propose différentes solutions de financement des travaux de rénovation, aussi bien au moment de l’achat du bien, que pour ceux qui sont déjà propriétaires, avec des crédits en cours, ou pas !

Au moment de l’acquisition : des travaux inclus dans le prêt à un taux avantageux, mais aussi un prêt à taux zéro, dans certaines zones

-          Crédit immobilier + travaux

Au moment de l’achat du bien, il est envisageable, lorsque le taux d’endettement le permet, d’inclure dans la demande de financement initial un montant dédié aux travaux. Cela va permettre d’obtenir une enveloppe globale de financement incluant le montant des travaux qui sera débloquée au fur et à mesure de leur réalisation, avec un délais de 2 ans pour les effectuer. Avec une difficulté cependant : parvenir à obtenir des devis avant l’acquisition du bien. Pour faciliter cela, Vousfinancer dispose de partenaires pour chiffrer les travaux et simplifier les démarches.

Plusieurs avantages :

-          Le taux du crédit étant celui d’un prêt immobilier, il sera plus avantageux qu’en finançant les travaux avec un crédit à la consommation (environ 2 à 3 points d’écart).

-          Inclure les travaux dans le financement peut permettre d’obtenir un taux de crédit plus avantageux car réaliser des travaux de rénovation énergétique permettra une valorisation du bien à court terme et donc une diminution du risque pour la banques. Certaines accordent ainsi des bonifications de taux, comme par exemple une réduction de taux de 0,10 à 0,30 point, en cas de financement des travaux lors de l’achat d’un bien avec un DPE F ou G. D’autres banques accordent une enveloppe supplémentaire de financement de 20 000 € maximum à 0 ou 1 % pour réaliser des travaux dans le logement dans un délais inférieur à 5 ans, permettant également le faire baisser le cout global du crédit.

« Lors de la demande de prêt, les banques demandent systématiquement que soit présent dans le dossier le diagnostic de performance énergétique du bien qui, en fonction de sa note, peut impacter l’accord de crédit, l’apport demandé ou la prise en compte des loyers futurs en cas d’investissement locatif. Intégrer les travaux dans la demande de financement est aussi un moyen de rassurer la banque et donc de faciliter l’obtention du crédit, à condition bien sûr que le taux d’endettement n’excède pas 35 % » explique Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer.

-          Crédit immobilier + PTZ

Lors de l’achat d’un bien ancien, en zones détendues (B2 et C), il est possible d’obtenir un prêt à taux zéro, à condition de réaliser des travaux représentant au minimum 25 % du montant du bien. Bonne nouvelle, le PTZ est prolongé jusqu’en 2027, avec des plafonds de revenus revus à la hausse, et une part du projet immobilier finançable passant de 40 à 50 %. « Intégrer un montant conséquent de travaux lors de la demande de prêt, au minimum 25 % - ce qui est facilement atteignable lors d’une rénovation globale - peut permettre dans certaines zones de bénéficier du prêt à taux zéro dans l’ancien, avec jusqu’à 50 % du montant de l’opération financé à 0 %. En outre, la plupart des banques doublent désormais le prêt à taux zéro, accordant ainsi une enveloppe supplémentaire plafonnée à 20 000 €. Au final, les travaux n’ont presque pas d’impact sur la mensualité du crédit ! » explique Isabelle Bail, directrice des partenariats bancaires de Vousfinancer

Montant du bien : 180 000 €

Apport personnel : 18 000 € d’apport pour financer les frais.

2        possibilités :

1ère option : Acheter le bien et financer les travaux ultérieurement

Montant du prêt : 180 000 €

Taux du crédit sur 25 ans : 4,2 %

Mensualité : 970 €

Cout total du crédit : 111 028 € (hors cout à venir du financement des travaux via un crédit conso)

2ème option : Prévoir de réaliser des travaux de rénovation énergétique au moment de l’achat du bien pour un montant de 60 000 €, soit une enveloppe totale de 240 000 € à financer

Montant de l’acquisition : 180 000 €

Montant des travaux : 60 000 €

Montant total du projet à financer : 240 000 €

Montant du PTZ : 61 600 €

Montant du prêt complémentaire à 0 % : 20 000 €

Montant du crédit « classique » : 158 400 €

Taux du crédit sur 25 ans : 4,2 %

Mensualité totale lissée : 1 126 €

Cout total du crédit : 97 800 €

Bilan : avec l’option 2, pour « seulement » 156 € de plus par mois, le couple peut financer et réaliser 60 000 € de travaux qui lui permettent en plus de :

- Diminuer le coût total de leur crédit de 12 %

- Faire des économies d’énergie estimées à 2 120 € / an, soit 177 €/mois

- Passer d’un DPE F à C

- Valoriser leur bien de minimum 10 % grâce au gain de 3 classes énergétiques

- Bénéficier de 15 000 € d’aides en cumulant MaPrimeRénov et les CEE qui seront perçues une fois les travaux effectué, via l’accompagnement de Vousfinancer et qui pourront être remboursées par anticipation, avec à la clé, une légère baisse de la mensualité du crédit.

« Il y a un réel intérêt à intégrer les travaux dans la demande de prêt car, avec certains montages, grâce aux prêts aidés, ils permettent même de diminuer le coût total du crédit, mais aussi de bénéficier d’aides à la rénovation et de valoriser le bien, ce qui diminue en outre le risque pour la banque ! » complète Isabelle Bail.

Le financement de travaux post-achat du bien : crédit conso, regroupement de crédits, Eco-PTZ, PEL… Les solutions sont multiples !

Il est bien sur possible de financer des travaux une fois que l’on est propriétaire. La solution optimale dépendra du montant des travaux, mais aussi des crédits en cours ou des travaux réalisés, notamment pour obtenir un Eco-PTZ ou utiliser ses droits à prêt si on a un PEL.

-          Si le montant des travaux est supérieur à 75 000 €, il sera possible d’effectuer un montage aux même conditions qu’un prêt immobilier, c’est-à-dire au même taux et sur une durée jusqu’à 25 ans ou un regroupement de crédits si le propriétaire a déjà un endettement très élevé (voir ci-dessous)

-          Si le montant est inférieur à 75 000 €, plusieurs solutions :

• Le prêt Conso (affecté ou non affecté) avec des taux entre 4 et 7 %, sur des durées de 10 ans maximum
• Le prêt de Trésorerie hypothécaire permettant, sur la base de la valeur d’un bien donné en garantie hypothécaire, d’obtenir un prêt de trésorerie
• Le prêt Viager Hypothécaire (réservé aux séniors de plus de 60 ans) permettant de rendre liquide son bien immobilier. Le remboursement n’interviendra qu’au moment du décès.
• Le regroupement de crédits permettant en regroupant plusieurs crédits (conso, auto, immobilier, révolving) et en allongeant la durée de ceux-ci, de dégager une trésorerie pour financer des travaux.
• Le Prêt Epargne Logement : il est possible d’obtenir un prêt travaux pour sa résidence principale pour financer des travaux énergétiques lorsqu’on détient un PEL ou un CEL. Le montant du prêt et son taux d’intérêt dépendent de la date d’ouverture et de l’épargne versée. Par exemple, pour les PEL ouvert depuis 1er janvier 2024, le taux est de 3,45 % pour un prêt sur 2 à 15 ans. « Les montants de Prêt Epargne Logement sont souvent peu importants, c’est donc essentiellement un produit permettant de se constituer mais un apport ! Mais le Prêt Epargne logement est idéal pour financer des travaux de rénovation énergétique dans sa résidence principale a des taux devenus attractifs par rapport aux taux actuels. Et surtout les droits à prêt d'un parent peuvent être transmis à son enfant si celui-ci a également un PEL ce qui augmente le montant du prêt ! » explique Julie Bachet.
• L’éco PTZ : ce prêt à 0 % accordé pour la réalisation de certains travaux de rénovation énergétique, pour un montant maximum de 50 000 euros, sans conditions de revenus. Mais attention : seuls les travaux garantissant un gain énergétique de 35 % minimum et la sortie du statut de « passoires thermiques » bénéficient du plafond porté à 50 000 euros sur 20 ans maximum, sinon le plafond sera 30 000 euros avec une durée maximale de remboursement de 15 ans.

Des solutions de financement pour les travaux de copropriétés

Vousfinancer accompagne également ses clients pour le financement des travaux de rénovation des copropriétés. En effet, pour les propriétaires d’appartement, il est parfois indispensable d’effectuer des travaux dans l’immeuble pour obtenir un gain énergétique. Pour autant, la question du financement est toujours un frein et beaucoup de propriétaires, ayant souscrit récemment un crédit immobilier, peuvent avoir des difficultés à obtenir un nouveau crédit.

Le prêt collectif est alors une solution car il est souscrit par le syndic de copropriété, au nom du syndicat des copropriétaires. Tous les copropriétaires ne sont pas dans l’obligation de souscrire à un prêt collectif, un minimum de deux copropriétaires est requis.

Vousfinancer accompagne ses clients à différents niveaux :

-          Trouver l’offre de financement adaptée au projet de travaux

-          Effectuer un recensement individualisé auprès de chacun des copropriétaires

-          Accompagner la mise en place du dossier bancaire

-          Faire l’interface entre la banque et la copropriété jusqu’à l’édition des offres

-          Trouver des solutions pour les personnes non éligibles

« Il arrive fréquemment que des particuliers voulant investir dans la rénovation de leur immeuble, notamment pour faire baisser les charges et améliorer la note de leur appartement, n’aient pas les moyens de contribuer à ces travaux. Le prêt copro peut alors être une solution : plutôt que de contracter un crédit à la consommation (de type prêt personnel) auprès d’une banque, le particulier rembourse les travaux, à hauteur de sa quote-part, directement auprès du syndic et sous forme de charges » conclut Julie Bachet.