Immobilier : passoire thermique, et si vous en achetiez une ?

Passoire thermique : quelle décote espérer ?

Malgré leur interdiction progressive, une partie des futurs acquéreurs d'un bien immobilier se tourne de plus en plus vers les passoires thermiques. En effet, les Notaires de France révèlent une tendance croissante à la vente de ces biens plutôt qu'à leur rénovation. Et pour cause : les passoires thermiques représentent près de 30 % du parc locatif français. De ce fait, les écarts de prix de mise en vente commencent à se creuser : pour cette année 2023, vous pouvez espérer une décote allant de -4 à -11 % pour un appartement, et jusqu'à -22 % pour une maison classée F ou G.

Une tendance qui semble se confirmer par l'Observatoire Guy Hoquet. D'après sa dernière étude du 11 décembre 2023, les logements F et G ont enregistré en 2023 une décote moyenne de 14 % sur le marché de l'ancien. Au total, les passoires thermiques représenteraient plus de 18 % des ventes de biens immobiliers en 2023. Cependant, la décote n'est pas systématique et varie selon les régions. À Paris, par exemple, la décote moyenne est bien inférieure à la moyenne nationale (-6 %), en raison de la typologie des biens. Une donnée qui reflète la résistance du marché de l'ancien dans les zones tendues et la rareté de ce type de bien (parquet, immeuble haussmannien, moulures, etc).

Le DPE, véritable levier de négociation ?

La distribution des passoires thermiques sur le territoire français est inégale et leur décote dépendra des pressions de marché de l'immobilier selon la localisation des biens. D'après les chiffres, plus de 511 000 logements sont étiquetés F ou G en 2023. À Paris, ces logements représentent près de 24 % des biens mis en vente. La proportion des passoires thermiques est néanmoins nettement inférieure dans le sud de la France. En Provence, par exemple, les maisons en pierre, mieux adaptées aux chaleurs estivales, sont moins susceptibles d'être classées comme passoires thermiques. Seuls 3 % des biens immobiliers mis en vente à Aix-en-Provence, par exemple, sont des passoires thermiques. À Nice, elles ne représentent que 5,3 % des mises en vente, à Marseille, 3,6 %, alors qu'en Auvergne, les passoires thermiques représentent 15 % des biens immobiliers mis en vente sur l'année 2023.

Autrement dit, le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) devient un outil clé dans les négociations immobilières, en particulier dans les zones rurales. Les passoires thermiques connaissent un taux de négociation deux fois supérieur aux autres types de biens (5,6 % contre 3,7 %). En 2022, 69 % des transactions sur ces biens ont été négociées, contre 66 % pour les autres catégories. Il faut également noter que les banques commencent à offrir des taux d'emprunt plus attractifs pour l'achat de passoires thermiques, à condition que les travaux de rénovation soient inclus dans le financement. Acheter une passoire thermique peut donc représenter une « bonne affaire », mais tout dépend du lieu où vous souhaitez acheter. Si c'est dans une grande ville telle que Paris, cela ne semble pas des plus intéressants. À vous de voir si la supposée ristourne peut compenser le prix des travaux que vous devrez effectuer pour vous conformer aux normes gouvernementales, et de déterminer si vous envisagez de mettre, ou non, votre logement en location à l'avenir.