En septembre, peu de banques ont modifié leurs barèmes de taux qui restent donc globalement stables. En revanche, Vousfinancer, réseau de 200 agences de courtage en crédit immobilier, note une hausse des crédits refusés ces dernières semaines, dont la part est passée de 5,5 % des dossiers en 2019 à 10,7 % à fin aout 2020. Du fait de cette sélectivité accrue de la part des banques, les profils qui ont obtenu un crédit cet été présentent davantage d’apport et empruntent sur des durées plus courtes.
Alors que le Haut conseil de stabilité financière doit tenir sa réunion mensuelle dans les jours prochains, Vousfinancer appelle à un assouplissement de ses recommandations en portant la part de flexibilité laissée aux banques à 30 % de leur production, au lieu de 15 % actuellement.
Des taux globalement stables après quelques baisses en août, mais sans réel impact sur le taux d’endettement des emprunteurs potentiels
En septembre, les banques, après avoir procédé à de légères baisses en août, notamment pour les meilleurs dossiers, ont été peu nombreuses à modifier leurs barèmes. « Début septembre, certaines banques ont d’ores et déjà atteint leurs objectifs de production de crédit mais elles acceptent encore de financer les meilleurs profils, également privilégiés par les banques en conquête de clientèle. Toutes ciblent donc les emprunteurs correspondant aux critères du HCSF, avec un endettement limité, de hauts revenus et plus de 10 % d’apport personnel. Cette forte concurrence interbancaire tire les taux à la baisse et explique qu’on atteigne à nouveau des taux proches des records, mais dont peu d’emprunteurs peuvent bénéficier » explique Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer.
Ainsi en moyenne les taux sont actuellement de 1,10 % sur 15 ans, 1,30 % sur 20 ans et 1,55 % sur 25 ans, mais pour les meilleurs profils, il est possible de négocier 0,75 % sur 15 ans, 0,95 % sur 20 ans et 1,15 % sur 25 ans.
Mais le niveau attractif des taux et les récentes baisses n’impactent que faiblement l’endettement qui est un frein pour beaucoup d’emprunteurs potentiels dans un contexte de prix élevés. Par exemple, pour souscrire un prêt de 300 000 € à 1,6 % sur 25 ans (assurance 0,34 % inclus), la mensualité est de 1300 €, ce qui implique d’avoir un revenu minimum de 3900 € nets/mois. Avec un taux plus bas, à 1,4 % la mensualité serait de 1270 € sur 25 ans, soit 30 € de moins, nécessitant d’avoir un salaire de 3810 € nets minimum, soit 90 euros de moins seulement.
Si le niveau des taux est très attractif, le principal frein actuellement est le taux d’endettement qui ne doit pas dépasser 33 % des revenus, y compris pour les bons profils… Résultat, certains emprunteurs, voulant notamment acheter dans les grandes villes, mais pas seulement, voient leur crédit refusé s’ils n’ont pas un apport suffisant leur permettant de compléter leur crédit pour acheter la surface nécessaire pour y vivre sans faire exploser leur taux d’endettement ni la durée du crédit.
Une hausse des crédits refusés, notamment en raison d’un trop faible apport personnel…
Sous l’effet de la stricte application des recommandations du Haut conseil de stabilité financière, mais aussi des craintes de récession économique, les banques se montrent plus prudentes, entrainant une hausse des refus de prêt. Ainsi à fin août, la part des dossiers refusés en 2020 atteint 10,7 %, contre 9,8 % à fin juin et 6,6 % à fin mai. En 2019, ce chiffre était de 5,5 %.
Part des dossiers refusés :
A fin aout 2020 : 10,7 %
A fin juin 2020 : 9,8 %
A fin mai 2020 : 6,6 %
En 2019 : 5,5 %
Parmi ces emprunteurs qui ont vu leur crédit refusé, 37 % sont des primo-accédants (avec un apport moyen de 6 %, ce qui est insuffisant pour la plupart des banques) et 26 % sont des investisseurs locatifs.
Les banques sont de plus en plus attentives au niveau d’apport personnel… Elles demandent presque toutes systématiquement 10 % d’apport pour financer les frais liés à l’achat ainsi qu’une épargne résiduelle après opération, de 5000 € en moyenne, en cas d’imprévus ou de coup dur. Et pour avoir un bon taux et limiter le risque, mieux vaut avoir encore 10 % d’apport de plus, de façon à ce que la banque ne finance que 90 % de la valeur du bien. Au total, cela fait plus de 20 % d’apport demandé ! C’est pourquoi désormais, après avoir obtenu un ou deux refus, certains de nos clients, lorsque cela est possible, demande l’aide de leur famille pour compléter leur apport et obtenir enfin un accord…
Vousfinancer constate ainsi l’impact de l’évolution des conditions d’octroi de crédit dans les profils financés durant l’été 2020 (sur la période de juin à aout 2020). En moyenne les emprunteurs mettent davantage d’apport (6 000 € de plus) pour emprunter moins (7 000 € de moins) sur des durées plus courtes (5 mois de moins). Ils ont par ailleurs moins de revenus, ce qui peut s’expliquer notamment par la baisse de la part des investisseurs, passés de 26 % des dossiers financés à l’été 2019 à 11 % cet été.
« Si le marché immobilier a montré des signes de reprise inattendus au sortir du confinement, le durcissement des conditions d’octroi et la hausse des refus de prêts que nous constatons nous conduisent à penser que la reprise du marché ne pourra être solide et durable que si les recommandations du HCSF sont assouplies, au moins temporairement. Leur maintien en l’état contraint les banques à refuser des crédits à des acheteurs potentiels dont le ‘reste-à-vivre’ suffisant permettrait de rembourser une mensualité sans risque… » explique Julie Bachet.
Heureusement, certaines banques acceptent encore de financer au cas par cas des emprunteurs à 35 % voire 38 % d’endettement, si leur situation professionnelle est stable, le saut de charge (différence entre le loyer et la mensualité de crédit) faible, et le reste-à-vivre suffisant, mais elles sont trop peu nombreuses…
« C’est pourquoi nous demandons que la part de flexibilité accordée aux banques passe de 15 à 30 % de leur production afin de leur laisser apprécier le risque et accorder au cas par cas des crédits à des emprunteurs dont la situation financière et professionnelle le permettrait avec un reste-à-vivre suffisant » conclut Julie Bachet.