SCPI fiscales : laquelle choisir pour réduire ses impôts en 2022 ?

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Par Quentin Romet Publié le 21 novembre 2021 à 10h04
Grenoble Prix Immobilier
@shutter - © Economie Matin
2%Le dispositif Pinel permet un avantage fiscal de 2% sur les 9 premiers mois.

Il reste moins de deux mois au contribuable pour souscrire à des placements immobiliers afin de réduire ses impôts en 2022. Certes, il est trop tard pour se lancer dans l'acquisition d'un bien immobilier en direct éligible à un dispositif défiscalisant mais cela reste possible via les SCPI fiscales. Ce type de SCPI acquiert des biens éligibles aux dispositifs fiscaux, tels que Pinel, Malraux, Denormandie ou encore le déficit foncier, en vue de les louer. À la différence des SCPI de rendement, les SCPI fiscales sont souvent moins performantes, mais le bonus fiscal qu'elles offrent dope leur rentabilité. Petit tour d’horizon de ces SCPI.

On compte aujourd’hui 6 SCPI dites « fiscales » sur le marché, selon les 4 dispositifs suivants : Denormandie, Pinel, Malraux ou de Déficit Foncier, chacun permettant une réduction ou une déduction de l’impôt pouvant varier de 12 % à 35 %.

SCPI Pinel

Comme un investissement Pinel en direct, ces SCPI permettent de bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 21 % sur 12 ans dans la limite d’un plafond de 63 000 euros. Plus concrètement, on peut évaluer la défiscalisation à 2 % par an pendant 9 ans, puis 1 % les années suivantes. En investissant un ticket de 10 000 € cette année, vous bénéficierez de 200 € par an jusqu’à 2030, et uniquement de 100 € de 2031 à 2033.

SCPI Denormandie

Les SCPI Denormandie ont pour but d’investir dans l’immobilier ancien et de le restaurer. D’ailleurs, 25 % minimum du prix du bien doit être consacré aux travaux. L’avantage fiscal est le même que celui du Pinel c’est-à dire 2 % du montant investi les 9 premières années et 1 % les trois années qui suivent.

SCPI Malraux

Il existe également les SCPI Malraux. Ces dernières investissent dans des immeubles d’habitation qu’elles rénovent. En contrepartie, la défiscalisation varie en fonction de la localisation des biens immobiliers :
30 % du montant des travaux réalisés en secteur sauvegardé,
22 % du montant des travaux réalisés en zone de protection du patrimoine architectural.
Néanmoins, dans les deux cas, le calcul de la réduction est plafonné à 400 000 € sur 4 ans.

SCPI déficit foncier

Les SCPI déficit foncier investissent quant à elles dans des immeubles en mauvais état afin de les rénover. Les associés déduisent ces charges de rénovation de ses revenus fonciers dans la limite de 10 700 € annuel et par foyer fiscal. Le déficit est reportable pendant 10 ans. L’investisseur devra cependant patienter plusieurs années avant de recevoir des dividendes sur les loyers.

SCPI monument historique

Ces SCPI comme son nom l’indique acquièrent des immeubles classés « Monuments historiques » ou bien inscrits à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques. Ici, l’investisseur peut déduire la quote-part de travaux de rénovation réalisés sur les biens acquis par la SCPI sur son revenu global sans limitation. Ce placement est recommandé pour les personnes dont la tranche marginale d’imposition se situe entre 41 et 45 %. Si c’est fiscalement intéressant pour les contribuables fortement imposés, l’investisseur doit néanmoins conserver ses parts pendant 17 ans minimum.

A qui s’adressent les SCPI fiscales?

Les SCPI fiscales sont un moyen simple de réduire ses impôts et immédiat car la défiscalisation est effective dès l’année de souscription, même si le bien immobilier n’est pas encore livré. Toutefois elle s’adresse à des épargnants ayant la capacité d’immobiliser leur épargne sur une longue durée (>8 ans). En effet, pour en profiter, il faut garder ses parts jusqu’au terme de l’engagement locatif, mais dans les faits la durée de détention grimpe à une quinzaine d’années, le temps que le gérant revende son patrimoine et utilise les fonds pour rembourser la mise de départ des porteurs de parts. Cette durée est d’ailleurs plus longue que dans le cadre d’un achat immobilier mais il a l’avantage de ne pas se soucier de la gestion administrative puisque c’est la société de gestion qui en a la charge.

Il faut également prendre en compte le fait que les SCPI fiscales sont soumises à des frais d’entrée et de gestion supérieurs aux SCPI de rendement. Les frais peuvent donc grever l’avantage fiscal. Il faudra le prendre en compte lors du calcul de ses intérêts. Quant au taux de rendement il est assez aléatoire mais souvent moins élevé car les loyers sont encadrés. Il est donc essentiel de regarder les caractéristiques des SCPI afin de sélectionner celle qui correspond le plus à ses objectifs. Ce travail sera plutôt aisé avec le peu de SCPI fiscales sur le marché.

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Quentin Romet est Président d’Homunity.

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