Depuis une dizaine d'année, le marché des SCPI a profondément évolué. Ces véhicules, majoritairement à capital variable, investissent de plus en plus sur les marchés européens tout en ayant recours de façon marginale à l'endettement. Ainsi, il est devenu plus que nécessaire de mettre à jour les normes de mesures de leurs performances afin d'améliorer la qualité et la transparence de l’information communiquée aux investisseurs, et de rendre plus simple la comparaison des SCPI avec les autres produits d’investissement immobilier.
Les changements majeurs à venir
Nouveauté majeure mise en place par l’ASPIM : le rendement global immobilier. Celui-ci permettra aux sociétés de gestion qui le souhaitent de communiquer via un indicateur homogène de performance globale, directement comparable à ce qui existe déjà sur les autres véhicules tels que les SCI et les OPCI. Cet indicateur est particulièrement pertinent, notamment pour les associés de SCPI, puisqu’il donne une mesure simple et directe la performance annuelle en prenant en compte le rendement et la revalorisation du patrimoine immobilier détenu, sans avoir à consulter les rapports annuels des SCPI.
Second changement à compter de janvier 2022 : le TDVM (taux de distribution sur valeur de marché), qui faisait référence sur le marché des SCPI depuis de nombreuses années. Il deviendra le « taux de distribution » avec une définition toujours très proche du TDVM mais étant cependant plus conforme à la norme des autres placements immobiliers européens et plus facilement calculable, comme l’a préconisé l’EPRA (European Public Real Estate Association).
De plus, les SCPI qui détiennent un patrimoine à l’étranger communiqueront toutes le taux de distribution BRUT de fiscalité pour permettre aux épargnants d’y voire plus clair.
La dernière modification instaurée par l’ASPIM concerne le ratio « dettes et autres engagements », ainsi que la communication autour de la ventilation des frais des véhicules. Afin de garantir une meilleure transparence, l’ASPIM précise dans sa note les éléments ne devant pas être assimilés à de la dette et préconise une représentation graphique claire et non biaisée du ratio d’endettement intégrant ses éléments constitutifs sous format « donut ». Enfin, concernant l’affichage des frais, l’ASPIM spécifie que « sur tout support commercial mentionnant des frais, les sociétés de gestion s’engagent à présenter l’ensemble des frais qui seront supportés par le souscripteur au profit de la société de gestion ».
Enfin, seul le TRI reste la « mesure préalable à toute autre référence » et ne verra pas d’ajustement s’appliquer en ce début d’année 2022. Le message est donc clair : pour un associé de SCPI, le TRI, lorsque ce dernier a du sens techniquement par l’ancienneté de la SCPI, est la meilleure mesure de la performance de son placement. C’est effectivement la seule mesure intégrant la variation effective du prix de part de la SCPI tout en tenant compte de la différence entre le prix acquéreur payé à la souscription et le prix de retrait observé à l’issue de la période de référence.
Les nouveaux calculs et leur impact sur les performances des SCPI
Pour ce qui concerne le taux de distribution, il sera composé désormais par le ratio du dividende brut versé au cours de l’année n - avant prélèvement libératoire et autre fiscalité française ou étrangère payée par le fonds pour le compte de l’associé - divisé par le prix de référence au 1er janvier de l’année n. Mécaniquement, cela augmentera le taux de distribution de ces SCPI.
Au niveau du rendement global immobilier, celui-ci sera défini comme la somme du taux de distribution de l’année n et de la variation de la valeur de réalisation par part de l’année n par rapport à l’année n-1. En d’autres termes, les valeurs de réalisation des SCPI sont en général publiées à la fin du 1er semestre de l’année n+1 et soumises au vote des associés en assemblée générale et l’indicateur de rendement global immobilier sera donc publié en différé par rapport au taux de distribution.
Enfin, le ratio d’endettement d’une SCPI sera formé par la division du montant des « dettes et engagements immobiliers » par l’actif brut. Au numérateur figureront les emprunts bancaires, les VEFA et autres acquisitions payables à terme, les comptes courants d’associés, et les crédit-baux immobiliers. Au dénominateur figure la somme de tous ces éléments (i.e. le numérateur), auxquels s’ajoute la valeur de réalisation de la SCPI.
Ces nouveaux modes de calcul entreront donc en vigueur au 1er janvier 2022 et permettront de rendre plus simple la comparaison des SCPI avec les autres produits d’investissement immobilier tout en unifiant la mesure de la performance des SCPI internationales.