Comme promis, aujourd'hui je vais vous parler d'immobilier. Cet édito, compte tenu du sujet, est plus long que d'habitude. Je m'en excuse mais cette thématique est très vaste et, hélas, je ne l'aborde pas dans sa totalité.Dans tout patrimoine, et particulièrement ces 15 dernières années, l'immobilier est incontournable. Il représente en moyenne 80 % du patrimoine accumulé et détenu par les ménages. Et encore, ce n'est qu'une moyenne !
Un tout petit peu d'histoire psychologique de l'immobilier !
Je veux faire ce petit rappel pour tous les naïfs ou ceux qui n'auraient pas de mémoire, ou tout simplement auraient oublié que ce que nous vivons aujourd'hui n'a pas toujours été. Je parle de l'appréciation et du jugement porté par la grande masse sur l'immobilier.
La dernière bulle immobilière ayant explosé en France est celle de la fin des années 80. À cette époque, on a expliqué que c'est la première guerre du Golfe qui a entraîné l'explosion du marché immobilier en 1990-1991 ! Cela est bien entendu complètement faux.
Ce qui a cassé le marché immobilier à cette époque fût tout simplement la réunification allemande. Helmut Kohl, le chancelier allemand de l'époque, avait pris une décision politique consistant à convertir 1 mark de l'est au même cours qu'un deutch mark. Résultat : l'Allemagne, qui n'utilise pas la planche à billets, a eu un besoin monumental de financement. Ce besoin a déstabilisé les marchés financiers et obligataires. La hausse très forte de la demande d'argent a propulsé les taux d'intérêt vers les 7 à 8 % !
Je vous laisse donc imaginer les taux d'emprunt pour acquérir un bien immobilier. Ils étaient tout simplement bien souvent supérieur à 10 %.
Résultat ? Les prix, notamment à Paris, vont être divisés par deux (vous avez bien lu) en moins de 5 ans.
En 1997, il était totalement ringard de prendre un crédit sur 8 ans à 10 % pour acheter un deux pièces à Paris pour 400 000 francs... Lorsque vous faisiez cela, votre entourage, vos amis, vos collègues vous regardaient comme un extraterrestre un peu crétin qui n'avait rien compris... puisque l'immobilier, ça baisse toujours !
Aujourd'hui, évidemment, c'est l'inverse. Lorsque vous êtes locataire, on vous regarde de haut... Ah tu es encore locataire, oh, un jour, toi aussi tu réussiras à acheter... Aujourd'hui, être propriétaire est synonyme de réussite sociale, être propriétaire est devenu en soi un statut social au même titre que cadre !
Évidemment c'est absurde puisque s'endetter à 3,5 % sur 30 ans avec tous les aléas économiques que l'on connaît, le tout pour obtenir un clapier mal fichu à un prix stratosphérique ne va pas forcément s'avérer être le placement du siècle !
Quels sont les risques spécifiques associés au placement immobilier?
Risque de perte de capital (retournement du marché)
Risques locatifs et d'impayés. Gel des loyers. Suspension des expulsions et prolongement jusqu'à nouvel ordre de la trêve hivernale... devenant également estivale et sans doute automnale.
Risque fiscal. L'insécurité fiscale atteint des sommets. L'immobilier français n'est pas, par nature, délocalisable donc très facilement taxable. On peut vite s'enfuir avec ses pièces d'or, moins facilement avec ses terres agricoles, ses forêts ou encore... son immobilier !
Risque d'entretien, un propriétaire n'étant jamais à l'abri d'un ravalement ou de travaux lourds et imprévus.
Risque de dégradation et de difficultés de gestion des copropriétés dont le taux de copropriétés à la dérive augmente.
Quelles sont les perspectives du marché immobilier français ?
Le marché de l'immobilier amorce une phase de baisse durable mettant fin à une exception française puisque partout dans le monde les prix baissent depuis plusieurs années.
Il existe des facteurs de soutien qui s'expriment et sont devenus peu nombreux, pour ne pas dire qu'il n'y en a plus. D'ailleurs, les derniers chiffres du secteur sont assez mauvais. Chute des transactions, effondrement de la construction neuve, baisse des prix y compris dans les grandes villes, Paris ne faisant pas exception.
- Des taux d'intérêt qui restent très bas, environ 3,5 % sur 15 à 20 ans. Malgré ces taux d'emprunt au plus bas, les prix baissent. Je vous laisse imaginer l'état du marché immobilier en cas de montée des taux même modérée lorsque la FED va cesser ses politiques d'injection de monnaie (si la FED va jusqu'au bout, ce qui n'est pas évident du tout). Le marché immobilier est très sensible aux taux. Le fait qu'ils soient au plus bas n'est pas une bonne nouvelle, puisque même ainsi, il n'y a plus de primo-accédants pour alimenter la chaîne aux niveaux de prix atteints.
- Une demande de logement qui reste importante et qui est portée par une démographie française favorable (contrairement à l'Allemagne par exemple).
- La pierre reste, à juste titre, une valeur refuge dans l'esprit des Français. C'est le premier des actifs tangibles. Concernant la résidence principale, l'avantage énorme est bien entendu la valeur d'usage. On habite sa maison ou son appartement, on ne loge pas dans un contrat d'assurance ou dans un PEA.
Les facteurs de risques sont nettement plus nombreux.
- La fin programmée de l'ensemble des mesures d'incitation fiscale à l'investissement locatif, avec la disparition du Scellier remplacé par le dispositif Duflot qui fait un (du)flop ! Tout cela a déjà un impact très fort sur le marché du neuf.
- La fin de l'exonération d'impôt sur la plus-value pour la détention des biens inférieurs à 30 ans. Cet avantage perdure néanmoins encore pour la résidence principale. François Hollande, qui vient de se rendre compte que plus personne ne revend sa résidence secondaire, plutôt que de payer un impôt supplémentaire, a été obligé de raccourcir ce délais et annonce pour 2014 une possibilité de taxation très allégée. Il faut dire que l'argent ne rentre plus dans les caisses de l'État.
- Des conditions de financement bancaire qui se tendent, pas tant en termes de taux (ces derniers restent particulièrement bas) mais en termes de risque, les banques se montrant de plus en plus prudentes. Cette prudence devrait se renforcer avec la baisse de prix prévisible l'année prochaine. Les dossiers sans apport ne trouvent désormais plus de financement.
- Des climats d'inquiétude forte qui n'incitent pas les ménages à faire des projets sur 25 ou 30 ans (durée moyenne des crédits).
- Un rendement des placements immobiliers désormais très faible (de l'ordre de 3 %) et carrément négatif dans certaines zones aux prix très élevés. L'augmentation de la pression fiscale et des impôts continue à détourner les investisseurs de la pierre. Enfin, de nouvelles mesures environnementales et d'isolation pèseront sur le coût d'entretien, augmentant significativement les charges.
Il ne faut pas oublier non plus la nouvelle loi Alur, qui renforce la protection du locataire, diminue considérablement le rendement pour les propriétaires, et va contribuer à faire baisser de façon importante les loyers puisque le gouvernement table sur une diminution de 26 % des loyers... ce qui n'est pas rien, et va remettre en cause le montage de très nombreuses opérations immobilières engagées... par des particuliers souvent avec des montages financiers alambiqués faisant appel à des crédits in fine par exemple.
Mon conseil pour 2013 et 2014
En raison de sa valeur d'usage, nous traitons le cas de la Résidence Principale (RP) à part. Nous sommes neutres sur les RP qui peuvent, en fonction des cas, avoir du sens. Enfin, acheter sa maison peut répondre à d'autres impératifs que financiers. C'est aussi des choix de vie et de famille.
Concernant l'immobilier de placement à usage locatif, je suis très négatif sur les perspectives. La possibilité de mécanismes de blocage de loyer du type loi 48, évoqué par la gauche, ne peut pas être occultée. Avec la nouvelle garantie universelle des loyers, l'État deviendra-t-il le plus grand « expulseur » ? Je n'y crois pas. Le risque est donc considérable qu'assez rapidement de plus en plus de locataires ne paient plus leur loyer. Surtout avec l'aggravation de la crise, puisque la France est en voie de « grècification ».
Dans tous les cas, les déjà détenteurs d'immobilier locatif ont intérêt à migrer au plus vite vers des locations meublées qui devraient être moins touchées par les réformes que le gouvernement socialiste entreprend (sans pour autant que cela représente une garantie absolue puisque, là aussi, avec la loi Alur, les choses changent considérablement pour les meublés loués comme résidence principale).
Néanmoins, les mécanismes législatifs appliqués ne sont pas les mêmes, notamment en ce qui concerne la durée des baux et les facilités d'expulsion.
La situation dramatique prévisible pour les investisseurs utilisant un crédit in fine !
De façon générale, l'immobilier est le seul placement que l'on peut tous faire en utilisant l'effet de levier de la dette, à savoir le crédit.
Il y a en gros deux façons de faire.
1/ Le crédit amortissable
Un investisseur achète un bien à usage locatif. Il finance cette acquisition par un crédit. Il rembourse une mensualité constante pendant une durée de x années. Il va s'arranger pour que l'effort d'épargne soit le moins important possible. L'idée c'est que le loyer couvre au maximum le paiement de la mensualité du crédit. Avec les niveaux de prix atteints, c'est quasiment impossible, sans oublier que les loyers perçus sont fiscalisés.
En cas de baisse importante des loyers, beaucoup de propriétaires se retrouveront à devoir rajouter de plus en plus tous les mois, sans oublier l'alourdissement prévisible de la fiscalité. La situation risque donc d'être délicate pour de nombreux investisseurs.
Une des solutions envisageables notamment pour ceux qui ont un peu d'épargne (susceptible de se faire « chyprer » à n'importe quel moment) est de procéder à un remboursement partiel par anticipation. Vous gardez la même durée d'emprunt et vous en profitez pour faire baisser votre mensualité, ce qui vous donnera une marge de manœuvre. N'oubliez pas non plus de renégocier votre taux d'emprunt. Il n'est pas rare de trouver des acquéreurs payant des crédits autour de 4,5 % alors que les taux sont actuellement au maximum de 3,5 %. Mises bout à bout, ces deux stratégies vous donneront vraiment une marge de confort que l'avenir saura, hélas, sans doute vous faire apprécier.
2/ Le crédit in fine
Plus grave est la situation pour ceux qui ont recours au crédit in fine. Il s'agit de ne payer que des intérêts pendant 15 ans (montage classique) qui sont à 100 % déductibles des revenus fonciers. Au bout de 15 ans, l'acquéreur doit rembourser le capital. Pour ce faire, l'investisseur économise pendant cinq ans tous les mois une somme identique versée sur un contrat d'assurance vie fonds euro nanti au profit de la banque qui a octroyé le crédit (montage classique).
Le problème est multiple pour ces investisseurs. Tout d'abord, ils ne sont pas à l'abri des impayés et des risques immobiliers classiques.
Mais il y a plus grave. Ils sont détenteurs d'épargne investie en obligations d'États qui sont virtuellement à peu près tous en faillite. Ils assument donc le risque de contrepartie (la banque ou la compagnie d'assurance peut faire faillite) et le risque de placement en cas de non-remboursement de leurs obligations ou encore de krach obligataire désormais très probable.
Leur risque est donc de perdre l'épargne destinée à rembourser le crédit in fine en devant quand même rembourser ce crédit. L'épargne disparaît, mais pas la dette !
C'est donc une situation potentiellement dramatique que doit envisager l'investisseur détenteur d'un crédit in fine.
Il y a trois solutions.
La première consiste à rembourser le crédit in fine par anticipation ou à le transformer en crédit amortissable.
La deuxième à revendre le bien immobilier et à sortir définitivement de cette opération (avec des pertes éventuelles à prendre ou une impossibilité fiscale s'il y a un engagement de 9 ans lié à une défiscalisation – cas très classique hélas).
La troisième consiste à avoir une approche juridique (sans garantie absolue de succès) et à écrire quelques courriers à sa banque afin de préparer un dossier ayant pour objet de mettre votre établissement financier en position de « défaut de conseil ». L'idée c'est que la banque doit vous garantir que votre épargne sera toujours là le jour où elle vous demandera de rembourser votre dette, l'un ne pouvant pas aller sans l'autre.
Comme elle ne sera pas en mesure de le faire (ce qui donne lieu à des échanges épistolaires assez cocasses du type dialogue de sourd), cela vous permettra soit de constituer un dossier solide, soit de vous permettre de négocier avec votre banque les éventuels frais ou pénalités liées à un remboursement anticipé ou encore un passage en crédit amortissable.
Dans tous les cas et pour tous les investisseurs, tenez-vous loin du marché immobilier à usage locatif. Pour les résidences principales, il est urgent d'attendre.
Il est fort possible que le gouvernement souhaite volontairement massacrer le marché immobilier pour plusieurs raisons. D'abord, les propriétaires qui louent votent majoritairement à droite. Le peuple pleure rarement sur le méchant exploiteur propriétaire. Ensuite, baisser le prix des loyers redonnera mécaniquement du pouvoir d'achat aux ménages sans avoir à augmenter les salaires.
Il ne faut pas oublier non plus que l'argent qui part dans l'immobilier est totalement stérile et improductif pour l'économie, de même que les loyers perçus qui ne sont qu'une ponction économiquement improductive.
Le gouvernement socialiste semble bien décidé à casser cette bulle spéculative.
Comme les mauvaises nouvelles volent en escadrille, sachez également que l'immobilier est avant tout détenu par les seniors. Les seniors vont progressivement devenir vendeurs (succession, décès, dépendance, etc.) provoquant un afflux jamais vu de biens à la vente. Les générations suivantes étant beaucoup moins riches et solvables, les prix devront s'ajuster. C'est ce que la FED, dans une étude de 2005, avait intitulé « L'hiver immobilier, vers un super cycle baisser de 50 ans » !
Alors surtout... ne vous précipitez pas et attendez que l'immobilier soit complètement ringard pour y investir. Lorsque votre voisin ne vous félicitera plus pour votre achat mais vous prendra pour un fou, alors ce sera le moment de retourner sur le marché !