Investir dans la pierre a toujours été considéré comme l’investissement privilégié/préféré des Français. Perçu comme une forme de rempart contre l’inflation, ce placement rassure et offre la possibilité de créer un patrimoine générationnel. Mais qu’en est-il de la rentabilité dans la pierre ? Dans un contexte historique de taux bas, trouver un investissement avec une rémunération supérieure à l’inflation n’est pas une tâche aisée.
Des rendements locatifs inégaux
Il est tout d’abord possible d’investir en direct dans un bien en vue d’en retirer des revenus complémentaires issus des loyers. Cependant, l’investissement immobilier locatif demande généralement un ticket d’entrée relativement important du fait de l’augmentation généralisée des prix (le prix moyen du mètre carré à Paris a franchi en août 2019 le seuil symbolique des 10.000 euros). Il est également important d’être conscient des contraintes de gestion de ce type de placement ou des frais annexes si l’on passe par des intermédiaires comme une agence immobilière pour la location. La situation géographique (centre-ville, périphérie, desserte…) ainsi que le marché immobilier de la ville ciblée doivent être bien étudiés pour optimiser le rendement du bien à la location. Certaines villes offrent encore des possibilités de rendement supérieurs à 5 %, mais rarement plus.
La solution du crowdfunding immobilier
Le crowdfunding immobilier apparait alors comme l’une des principales alternatives. Ce type de placement connait un essor constant depuis son apparition en France en 2011. Le financement participatif fait appel à des internautes ceux-ci deviennent alors des investisseurs et placent leur argent à leur guise sachant que le ticket moyen d’entrée est généralement de 1 000 €. Par la suite, les fonds qui sont collectés forment un apport en fonds propre qui sera utilisé par un promoteur immobilier dans la structuration de son financement pour une opération ciblée toujours en complément de son crédit bancaire.
Au travers de plateformes agrées par l’AMF « Autorité des Marchés Financiers » et inscrite à l’ORIAS, les investisseurs particuliers ont la possibilité de prendre part à ces opérations immobilières habituellement réservées à des investisseurs fortunés. Ce type de placement offre un rendement entre 7 à 10 % annuel pour une durée d’immobilisation relativement courte entre 12 à 24 mois selon le projet financé. La création de la valeur s’opère au moment de la revente du projet immobilier, le promoteur dégage une marge lui permettant tant de rembourser son emprunt bancaire que les investisseurs. Ce placement attire d’autant plus que le taux de défaut reste marginal (inférieur à 1 % depuis mes débuts). Mais attention ce placement n’est pas un achat immobilier ou bien un prêt, pour réduire le risque il convient de diversifier son portefeuille et investir dans plusieurs projets.
Au-delà des rendements dynamiques, l’autre avantage du crowdfunding immobilier réside dans une fiscalité lisible et avantageuse. Les intérêts perçus lors d'un remboursement sont soumis au régime du Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU ou flat tax) ; le taux global du PFU est de 30 %, incluant : 12,8 % au titre de l'impôt sur le revenu et 17,2 % au titre des prélèvements sociaux.