Alors que le marché immobilier redémarre comme l’atteste la plupart des professionnels et l’intérêt toujours soutenu des Français pour la Pierre, deux facteurs pourraient venir gêner cette reprise. Il s’agit du niveau des taux d’usure - taux maximum au-delà duquel les banques n’ont pas le droit de prêter - qui exclut mécaniquement les emprunteurs les plus fragiles, mais aussi des recommandations du Haut conseil de stabilité financière, qui pénalisent également les investisseurs.
Vousfinancer en constate d'ores et déjà l’impact dans les profils des dossiers refusés dont les revenus et l’apport moyens sont supérieurs à l’an dernier, et les durées de prêts inférieures, témoignant d’une plus grande sélectivité des banques.
Une reprise du marché incontestable, mais dépendante des conditions d’octroi de prêt
Tous les professionnels sont unanimes, le marché retrouve une activité proche de l’avant confinement avec une demande des acheteurs soutenus. « Chez Vousfinancer, depuis la mi-mai les nouvelles demandes de prêt représentent 70 % du volume de demandes à la même période en 2019. C’est un signe encourageant de reprise rapide et de l’intérêt toujours aussi fort des Français pour l’immobilier qui, pour certains, ont réactivé leur projet d’avant-confinement et pour d’autres ont la volonté d’investir à nouveau ! » explique Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer.
Pour autant, cette reprise, pour être durable, est conditionnée à la volonté des banques de prêter et à leurs critères d’octroi des crédits, définis par leur politique de risques sous l’influence du Haut conseil de stabilité financière qui a formulé mi-décembre 2019 des recommandations les incitant à plus de prudence.
Si le nombre de refus de prêt est stable par rapport à 2019, Vousfinancer constate une hausse relative des refus passés de 5,4 % à 6,6 % des dossiers en un an sur les 5 premiers mois de l’année.
Deux raisons majeures à cela :
- Le niveau des taux d'usure qui a baissé en avril alors même que les banques ont remonté leur taux de 0,30 % en moyenne… Résultat, cela provoque un effet ciseau qui exclut les emprunteurs modestes qui se voient proposer des taux moins attractifs. « Si les taux moyens sont de 1,55 % sur 25 ans, certains emprunteurs avec moins de 40 000 € de revenus obtiennent plutôt des taux proches de 2 %. En ajoutant l’assurance de prêt, les frais de garantie et de dossiers, le TAEG - taux annuel effectif global - dépasse alors le taux d’usure qui est de 2,51 % et le dossier est alors refusé » explique Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer.
- La stricte application des recommandations du Haut conseil de stabilité financière (taux d'endettement inférieur à 33 % et durée de prêt de 25 ans maximum) qui impacte particulièrement les investisseurs. Souvent propriétaires de leur résidence principale avec un crédit en cours, leur endettement dépasse par conséquent dans la plupart des cas 33 %.
A fin mai 2020 30 % des dossiers refusés sont des dossiers d’investisseurs, contre 26 % en 2019.
Une hausse de la qualité des profils d’emprunteurs refusés en 2020
Outre les volumes de dossiers refusés, Vousfinancer s’est intéressé à la typologie des emprunteurs.
On observe un durcissement global des conditions d’octroi au travers des profils d’emprunteurs refusés, sont plus qualitatifs qu’en 2019. On le constate tant sur les revenus et l’apport moyens, en hausse en 2020 chez les emprunteurs considérés comme « non finançables », que sur les durées des prêts refusés, en baisse de 7 mois en seulement 1 an…
Une agence Vousfinancer vient ainsi de recevoir un refus de prêt pour un dossier qui aurait pu être financé sans problème en début d’année, pour un couple avec 85 000 € de revenus
- Mr et Mme, 42 et 41 ans, mariés, 2 enfants, ingénieur et assistante RH
- Revenus : 84 000 €/an
- 15 000 € d’épargne
- Projet : Achat de leur résidence principale à 360 000 €.
- Taux d’endettement à 25 %
- Taux proposé avant le confinement : 1,65 % sur 25 ans (TAEG : 2,42%) mais passé à 2,10 % mi-mai (TAEG : 2,86%)
- TAEG supérieur au taux d’usure (2,51%), donc refus de la banque
La baisse des taux d’usure dans un contexte de remontée des taux de crédit est un problème majeur. C’est l’effet collatéral des recommandations du HCSF qui ont conduit les banques à privilégier les meilleurs profils. On s’engouffre actuellement dans un cercle vicieux : comme le taux d’usure est à un niveau historiquement bas, certains dossiers d’emprunteurs ne passent plus, donc le taux qu’ils auraient dû obtenir n’est pas pris en compte dans le calcul du taux d’usure du trimestre suivant qui se base donc seulement sur les dossiers acceptés ! Donc le taux d’usure augmente plus lentement que les barèmes affichés par les banques, qui doivent de ce fait, elles aussi, limiter la hausse des taux, avec un impact sur la rentabilité des prêts qu’elles accordent.
« La reprise du marché ne pourra être solide et durable que si les recommandations sont assouplies, au moins temporairement et le calcul du taux d’usure revu afin d’être plus proche de la réalité du marché et des exigences en matière de rentabilité qui pèsent actuellement sur les banques » conclut Julie Bachet.