Loi de finance 2013 votée à l’assemblée ? Retoquée par le conseil constitutionnel ! Qu’en est-il réellement pour les particuliers et les investisseurs qui souhaiteraient vendre un terrain ou une résidence secondaire aujourd’hui ?
Pour l’année 2012, la fiscalité sur les plus-values immobilières n’évolue pas par rapport à la réforme du gouvernement Fillon. Elle allie prélèvements forfaitaire et sociaux (19 % + 15.5 %) après minoration de la plus-value réalisée pour durée de détention, selon l’abattement suivant :
- 2 % par an pour chaque année de détention de la 6ème à la 18ème année
- 4 % par an pour chaque année de détention de la 18ème à la 24ème année
- 8 % par an pour chaque année de détention de la 24ème à la 30ème année.
L'exonération est donc acquise passé un délai de trente ans.
Prenons l'exemple d'un bien acheté 50 000 euros en janvier 2000 et revendu 120 000 euros en février 2012. Après majoration de 3 750 euros de frais d'achat (forfait de 7,5 %) et de 7 500 euros de travaux (forfait de 15 %), le prix d'acquisition retenu est de 61 250 euros. La plus-value brute est de 58 750 euros (120 000 - 61 250). La durée de détention du bien est de 11 ans et un mois. Après abattement de 2 % par an après cinq ans de détention, l’abattement total est de 12 %.
L’impôt à payer sera donc calculé sur la plus-value minorée de l’abattement pour durée de détention, soit une plus-value nette de 51 700€. (58 750 € -12%*58 750 € = 51 700€)
Cette plus-value nette sera enfin soumise à un taux d’imposition total de 34.5% (19% taux d’imposition sur la plus-value immobilière + 15.5% de prélèvements sociaux), et l’impôt à payer sera de 17 836 €. (51 700 € * 34.5% = 17 836€)
Pour l’année 2013, coup de théâtre ! Le conseil constitutionnel censure l’article 15 de la loi de finance : le barème dégressif pour durée de détention est maintenu, et le projet d’abattement supplémentaire exceptionnel de 20% sur les plus-values réalisées en 2013 est supprimé. Il n’y a donc plus d’intérêt à se dépêcher pour vendre, ainsi que le recherchait le gouvernement !
En revanche, la surtaxe sur les plus-values immobilières réalisées en 2013 est validée. Elle sera de 2% pour une plus-value de 50 000 à 100 000 €, et augmentera de 1 point par tranche de 50 000 €, pour atteindre un maximum de 6% pour une plus-value de 250 000 € et plus.
Dans notre exemple précédent, cette surtaxe serait de 2% sur la plus-value nette réalisée, soit 2% sur 51 700€ = 1 034€.
Moins que le montant de la surtaxe, c’est surtout cet imbroglio fiscal qui devient difficile à comprendre.
Ces aller-retour incessants, avec effet d’annonce, projet de loi, censure par le Conseil Constitutionnel, créent une incertitude et un manque absolu de confiance dans un marché déjà sinistré en 2012.
Qu’en est-il de la suite ? Quid de l’intégration dans le barème de l’impôt sur le revenu des plus-values réalisées sur les cessions de terrain à partir de 2015 ? Aujourd’hui rejeté, un particulier risque-t-il de voir réapparaitre ce projet quasi confiscatoire ?
Le choc d’offre voulu par le gouvernement pour fluidifier le marché de l’immobilier et favoriser la construction de nouveaux logements est-il encore réaliste ? De l’avis de nombreux professionnels, peu de conditions sont aujourd’hui réunis pour cela, et les 500 000 logements neufs construits par an ne vont pas voir le jour de sitôt… jusqu’à la prochaine loi de finance.
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Article initialement publié le 07/01/2013