Si le locataire a plusieurs mois de loyer impayé, le propriétaire peut entamer une procédure d’expulsion, découvrez comment !
Expulsion du locataire pour impayés : comment s’y prendre ?
Nombreux sont les propriétaires confrontés à des impayés de loyers peu après l’entrée du locataire dans le logement. Aux difficultés de paiement s’ajoutent bien souvent des dégradations du logement commises par le locataire indélicat ou encore divers troubles du voisinage. En cas de dialogue infructueux avec ce dernier et d’épuisement des tentatives de conciliation amiable, une procédure visant l’expulsion locataire est envisageable pour le bailleur. Très encadrée et bien souvent décrite comme un véritable «?parcours du combattant », cette procédure visant à la fois recouvrement des impayés et expulsion locative doit être rigoureusement exécutée, en respectant scrupuleusement l’ensemble des étapes et conditions imposées par la loi. Car sans suivi ni maîtrise, le bailleur s’expose à une démultiplication des coûts et des délais durant lesquels la dette locative court toujours et continue de croître. Depuis 2016, le site Litige.fr s’est spécialisé dans la dématérialisation et la simplification des démarches du propriétaire visant à récupérer les loyers impayés et/ou expulser les locataires mauvais payeurs.
Non-paiement du loyer, dégradations du logement, défaut d’assurance… Quelle doit-être la réaction du bailleur ?
Il est relativement rare que l’opinion s’intéresse aux préjudices que peuvent subir certains propriétaires confrontés à de tels problèmes. Par exemple, une situation d’impayés peut non seulement compromettre les projets d’investissement locatifs d’un bailleur, mais le placer à son tour en difficultés de paiement en cas d’endettement auprès de sa banque. A la survenance du sinistre, le premier réflexe des bailleurs est souvent le même : « Mon bail prévoit une clause qui me permet sa résiliation si le locataire cesse de payer !». Oui, la clause résolutoire existe la plupart du temps dans les baux d’habitation, mais sa mise en œuvre n’est pas si simple. Pour que le bail soit résilié, le propriétaire doit faire signifier par Huissier au locataire un Commandement de Payer, acte juridique dressant le bilan de la dette locative et laissant à l’occupant du logement un délai de deux mois pour rembourser sa dette. Seulement une fois ce délai écoulé et sans indemnisation du bailleur, la procédure d’expulsion peut être envisagée et celle-ci n’est pas si simple à mettre en œuvre ! Assignation par Huissier de Justice, saisine du Tribunal d’instance, audience des parties devant un Juge, notification de la décision et Commandement de Quitter les Lieux… Autant d’étapes qui viennent retarder la résolution du conflit, mais qui n’en restent pas moins obligatoires. Si le locataire refuse toujours de partir, c’est la réquisition de la Force Publique qui s’impose alors au bailleur pour parvenir à déloger son locataire.
Agir rapidement, même pendant la trêve hivernale.
Il est primordial pour le propriétaire d’agir au plus vite en cas d’impayés de loyers. Plusieurs raisons l’expliquent. Une partie des coûts de procédure sont indexés sur le montant de la dette locative. Plus cette dernière est élevée, plus il en coûtera cher au bailleur d’engager des poursuites. Une réaction rapide permet également d’afficher une certaine détermination au locataire indélicat et parfois de susciter un désamorçage anticipé du conflit. Le bailleur doit également garder à l’esprit que la procédure d’expulsion d’un locataire est longue (1 an minimum) et que pendant ce délai, il est probable que la dette continue de se creuser.
En outre, durant la trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars), sauf à de très rares exceptions, le locataire ne peut être contraint à quitter son logement. La période suspend temporairement l’application des décisions judiciaires d’expulsion. En revanche, il est tout à fait possible de lancer et poursuivre des démarches visant recouvrement et expulsion durant cette période.
Prévenir les litiges locatifs et la nécessité d’expulser
Lors de la mise en location d’un bien, le choix du locataire est primordial mais nul n’est à l’abri d’une erreur d’appréciation. Pour limiter les risques, plusieurs précautions peuvent être prises. La première concerne la rédaction du contrat de bail, où la présence d’une clause résolutoire facilite la mise en œuvre des recours visant la rupture en cas de défaut de paiement. L’acte de cautionnement peut, lui aussi, augmenter les chances du bailleur de récupérer ses impayés en cas de sinistre. Caution Solidaire ou Garantie Loyers Impayés (GLI), il faudra néanmoins choisir. Si la première option est retenue, le propriétaire verra augmenter le coût de ses démarches (notamment les actes d’Huissier) car ces dernières ne viseront pas uniquement le locataire mais également ses garants. Enfin, le dialogue et l’apaisement sont toujours préférables. L’envoi d’une simple lettre de mise en demeure de payer, motivée juridiquement et rappelant le locataire à ses obligations, peut parfois suffire à normaliser les relations locatives. Sinon, il faudra employer des moyens plus sévères et s’armer de patience.
Retrouvez toutes les informations et recours en matière de litiges locatifs sur le site Litige.fr, ou par téléphone au 01 55 04 83 60 (numéro non surtaxé).