Après avoir été condamné par le gouvernement puis réhabilité par les députés et sénateurs, le Prêt à taux zéro pour l’achat ou la construction d’un logement neuf en zone détendue (B2 et C) est finalement prolongé en 2020. Cette décision a été entérinée ce matin par l’adoption définitive du Projet de Loi de Finances 2020. Vousfinancer salue ce vote qui permet de conserver l’un des derniers dispositifs d’aide à l’accession à la propriété, efficace même en période de taux bas, notamment grâce au différé de remboursement allant jusqu’à 15 ans qu’il accorde.
Un dispositif sauvé in extremis !
Pour rappel, en 2018, le PTZ avait été reconduit pour 4 ans mais « recentré » ou revu à la baisse notamment dans le neuf, où les montants de prêts accordés avaient été abaissés à 20 % dans les zones B2 et C (contre 40 % en zones tendues). A partir de 2020, les zones détendues ne devaient plus être éligibles au PTZ. Dès fin 2018, l'impact du recentrage s'était fait ressentir : le nombre de PTZ avait baissé de près de 30 %.
Après le vote par les députés d’un amendement annulant la suppression du PTZ le 15 novembre, le Sénat a adopté le 6 décembre sans modification l’article 50 bis qui maintient le PTZ dans le neuf en zones B2 et C sur toute l’année 2020, alors que celui-ci devait être supprimé. Le vote définitif du projet de loi de finances 2020 ce jour entérine le maintien du dispositif.
En 2019, un nombre de PTZ accordés et des montants globalement stables
Si en 2018, Vousfinancer avait constaté une baisse du nombre de prêts à taux zéro plus marquée dans le neuf que dans l’ancien (-35 % contre 21 % dans l’ancien), en 2019, globalement le nombre de PTZ accordés devraient se stabiliser. Selon un premier bilan, les PTZ dans le neuf (VEFA et construction) représentent toujours 69 % des PTZ (contre 75 % en 2017). Du côté des montants des prêt accordés, Vousfinancer constate qu’ils sont stables par rapport à 2018, mais en baisse de 10 à 12 % en moyenne par rapport à 2017, avant le recentrage.
« Nous sommes très satisfaits de cette décision de reconduire l’un des derniers dispositifs d’aide à l’accession à la propriété, qui en outre contribue à soutenir le secteur de la construction, déjà impacté par la revue à la baisse du dispositif en 2018. 53 % des PTZ accordés en 2019 l’ont été pour l’achat d’un logement neuf au sens large et les maisons représentent 53 % des biens qui ont été financés avec l’aide d’un PTZ » explique Jérôme Robin, directeur général de Vousfinancer.
Un dispositif nécessaire et moins couteux en zone détendue
Comme nous l’avions évoqué en juillet dans notre étude réalisée avec l’UNPI sur « la diversité des taux de propriétaires en France », le maintien du dispositif, particulièrement en zone B2 qui accueille 20 % de la population française et compte plusieurs grandes villes, dont Saint-Etienne et Brest, a réellement du sens car le taux de propriétaires y est en moyenne de 57 %, inférieur à celui de la moyenne française (58 %), mais surtout bien de deçà de la médiane des communes (80 % de propriétaires)
En outre, le PTZ « neuf » en zone B2 est peu onéreux pour l’Etat relativement aux zones A et B1. Deux raisons à cela :
L’enveloppe du PTZ est limitée à 20 % du montant maximal de l’acquisition en zones B2 et C contre un plafond à 40 % en zones A et B1.
Le montant de l’acquisition pris en compte dans le calcul du montant maximum du PTZ est inférieur en zones B2 et C (pour 2 occupants : respectivement 154 000 € et 140 000 €) qu’en zones A et B1 (210 000 € et 189 000 €) (a confirmer dans les décrets d’application)
Ainsi, le montant maximal du PTZ pour 2 occupants est de 30 800 € en zone B2, de 84 000 € en zone A (soit 2,7 fois plus qu’en B2) et de 75 600 € en zone B1 (2,4 fois plus qu’en zone B2).
La valeur ajoutée du PTZ : le différé d’amortissement
Ces dernières années, sous l’effet de la baisse des taux, la pertinence du dispositif avait été remise en cause… Mais outre son taux à 0 %, l’efficacité et l’effet solvabilisant de ce dispositif réside surtout dans le différé de remboursement qu’il accorde.
Pour rappel : Le prêt à taux zéro est accordé sur des durées de 20 à 25 ans selon les cas, et comprend 2 périodes :
la période de différé, pendant laquelle l’emprunteur ne rembourse pas le PTZ (cette période est, selon les revenus, de 5, 10 ou 15 ans),
la période de remboursement du prêt, qui suit le différé, varie entre 10 et 15 ans.
Droit à un prêt à taux zéro de 40 000 € sur 25 ans avec un différé d’amortissement de 15 ans. Il emprunte en parallèle 160 000 € sur 25 ans à 1,4 % (hors assurance).
Mensualité du PTZ : 333,33 €
Mise en place d’un lissage : mensualité de 751,94 € sur toute la durée du prêt
Soit un coût total de 25 582 €
Taux moyen du prêt : 0,98 %
Sans prêt à taux zéro : Crédit de 200 000 € à 1,4 % sur 25 ans
Mensualité : 790,51 €
Cout total : 37 153 €
Ainsi la mise en place du prêt a taux zéro permet d’économiser plus de 10 000 € sur le cout total du prêt et équivaut à une baisse du taux de 0,40 point ! En outre il est probable que le couple revende le bien avant 15 ans, et solde donc le prêt à taux zéro avant même de l’avoir remboursé. En cela, le PTZ est un vrai levier pour les primo-accédants.
S’il est vrai qu’à un moment ou on emprunte à 1 %, le fait d’avoir un PTZ peut sembler moins impactant sur le coût total du crédit que lorsque les taux étaient à 4 %, il n’est pas négligeable pour autant, et la valeur ajoutée du PTZ est le différé de remboursement. On ne commence à le rembourser qu’au bout de 5 à 15 ans en fonction de ses revenus, et même avec un lissage, cela allège les mensualités de remboursement et permet ainsi à des Français de devenir propriétaires, un enjeu essentiel pour beaucoup, en pleine réforme des retraites.