Promesse de la campagne présidentielle de François Hollande, l’encadrement des loyers est entré en vigueur le 1er août 2012. Ce nouveau décret concerne 38 agglomérations de plus de 50.000 habitants (27 en métropole et 11 en Outre-Mer) considérées comme les plus chères du territoire français. Soit près de 1500 communes, 3 millions d’habitants et pas moins de 10 millions de logements. Un champ d’application géographique beaucoup plus large que ce qui avait été annoncé. Si nous ne sommes pas étonnés de retrouver Paris, Marseille ou Lyon dans la liste, la présence d’agglomérations de taille plus réduite telles que Meaux ou Toulon sont en revanche plus surprenantes.
Cette mesure s’appliquera donc dans des régions telles que l’Ile-de-France, la côte basque ou la Région PACA où le marché locatif est considéré comme tendu avec des niveaux moyens de loyers constatés trop élevés et une évolution bien trop rapide de ceux-ci. Ainsi, les bailleurs n’auront plus la possibilité de fixer librement leur prix lors d’un renouvellement de bail, d’une remise en location classique ou d’une remise en location d’un logement anciennement vacant. Le prix devra évoluer de façon corrélée avec le niveau de l’IRL (indice de référence des loyers ndlr) c’est-à-dire qu’il ne saura excéder la variation sur un an de celui-ci. Cet indice est calculé trimestriellement en liaison avec l’inflation par l’INSEE. Actuellement, cela correspond approximativement à une hausse de 2,2% par an. Ainsi, pour un logement anciennement loué 700 euros, la relocation ne pourra s’effectuer au-delà de 715€.
Un site internet (www.territoires.gouv.fr) a été mis en place afin de déterminer quelle commune est concernée et de calculer le montant maximal possible d’augmentation de loyer.
Si ce décret semble plutôt restrictif pour les propriétaires, des dérogations ont cependant été prévues :
- Si des travaux ont été effectués, la hausse pratiquée peut correspondre à 15% TTC des travaux d’embellissement réalisés sous réserve que le montant total des travaux soit au moins égal au loyer annuel perçu l’année précédente (s’il s’agit d’une remise en location) ou de la moitié du dernier loyer annuel (cas d’un logement vacant). Ainsi, pour 10.000 € de travaux, étant entendu que les loyers perçus en année N-1 sont de 10.000 € au moins, une augmentation annuelle de 1500 € pourra être appliquée soit 125€ par mois.
- Si le logement était auparavant « sous-évalué », le propriétaire a la possibilité de rattraper l’équivalent de la moitié de la différence de loyer pouvant exister avec le voisinage. Ainsi, un appartement loué en moyenne 700 euros dans le voisinage mais que vous louiez 600€ pourra bénéficier d’une hausse de loyer de 50€ et être désormais loué 650€.
Si la mesure peut effrayer bon nombre de propriétaires (craignant pour leur rendement à long terme) et ravir a priori les locataires, il ne faut pas pour autant oublier le contexte actuel du marché immobilier. La raison principale des niveaux de loyers actuels est la pénurie de logements notamment en région parisienne. Le dispositif mis en place par le décret arrive peut être un peu trop tard, à un moment où les prix sont à des niveaux trop importants pour être régulés.
Ainsi, tant que l’offre de logements sera supérieure à la demande, on pourra aisément s’attendre à un développement du nombre de loyers payés « au noir » tout du moins en partie car finalement les propriétaires restent décideurs et en position de force dans le contexte actuel de pénurie immobilière.
Par ailleurs, les moyens de contrôle pour les locataires sont limités. S’il sera aisé de vérifier si le loyer appliqué est règlementaire dans le cadre d’une nouvelle location, il sera beaucoup plus complexe d’exiger du propriétaire une preuve de l’ancien niveau de loyer dans le cadre d’une remise en location. En effet, aucune loi n’oblige le propriétaire à fournir la preuve des loyers précédemment pratiqués plus encore lorsqu’une dizaine de personnes sont prêtes à accepter le nouveau loyer proposé faute de mieux.
L’immobilier français traverse une période de hausse continue depuis plusieurs années en réponse à une offre insuffisante et à une demande toujours plus forte. Si le décret Duflot aura certainement le mérite d’encadrer les loyers, elle ne saurait avoir l’effet désincitatif souhaité souffrant cruellement d’un dispositif de contrôle étoffé. Au-delà des contournements possibles offerts par la loi, l’option de loueur meublé semble également une excellente alternative, car non concernée par le projet et offrant qui plus est, des avantages fiscaux intéressants (régime réel avec déductions des charges ou micro-BIC avec abattement de 50% sur les recettes inférieures à 32.100€). Les propriétaires ont donc peu à craindre pour leur rendement tout du moins en région parisienne et dans les grandes agglomérations.