Une location-gérance et un bail commercial, c’est pour vous la même chose ? Pas du tout et on vous dit pourquoi.
Location gérance et bail commercial : tout ce qu'il faut savoir
Pour exploiter un commerce, plusieurs types de contrats permettent à un exploitant de rentrer dans les murs. La location gérance et le classique bail commercial sont les plus connus, mais n’entraînent pas les mêmes effets sur les plans financiers et juridiques. Examinons leur fonctionnement pour comprendre en quoi ils diffèrent.
Différence de fonds entre location-vente et bail commercial
La location gérance se différencie fondamentalement du bail commercial par le fait qu’elle concerne la location d’un fonds de commerce et non uniquement la location des murs.
Rappelons ce en quoi consiste un fonds de commerce. Il représente l’ensemble des éléments attenants à l’activité commerciale : les locaux, mais aussi la clientèle, les stocks, les contrats, les outils de promotion…
Pour résumer, l’exploitant qui opte pour un simple bail commercial ne loue qu’un local, en attente d’y développer son fonds de commerce, quand celui qui opte pour la location gérance loue déjà « une affaire ». Ce qui explique que l’un s’acquitte d’un loyer et le second, d’une redevance.
Pour bien distinguer ces 2 types de contrat, le législateur a clairement posé des règles pour définir la location gérance.
- Ce type de contrat suggère tout d’abord l’existence d’un fonds de commerce. Il ne peut être de la sorte si le fonds n’est pas exploité au minimum depuis 2 ans, si les locaux ne sont plus aménagés et si les marchandises et le matériel sont inexistants ou insuffisants.
- Pas de location gérance possible pour un débit de boisson fermé pendant 10 ans et dont la licence IV a été suspendue.
- La présence d’une clientèle attachée au fonds de commerce est obligatoire.
Plus concrètement, la loi stipule qu’un propriétaire conserve son droit de propriété sur un fonds de commerce en concédant totalement ou partiellement la location à un gérant qui l’exploite « à ses risques et périls ». De plus, selon l’article R. 144-1, le contrat doit faire l’objet d’une publicité avec sa parution sous forme d’extraits ou d’avis dans un JAL du département où est situé le fonds, dans la quinzaine qui suit la conclusion du contrat. De l’aide pour la rédaction de vos contrats ? Consultez le site https://www.legalplace.fr/.
Différences de fonctionnement
Ces 2 types de contrats présentent des effets similaires, dans le sens que chaque propriétaire n’est pas commerçant, ou n’est plus commerçant. Ce sont les loueurs qui ont obligation d’être inscrits au RCS. Autre similitude : ces 2 types de contrat s’adressent aux mêmes populations : commerçants et artisans et ne nécessitent pas obligatoirement de contrat écrit. Cependant, ils se distinguent dans leur fonctionnement et n’impliquent pas les mêmes obligations pour les exploitants.
Ces 2 contrats impliquent 2 sortes de propriétaire, un bailleur ou un loueur. Le loueur doit protéger son locataire contre les vices cachés et l’éviction, quand le bailleur lui, doit remplir des obligations de bailleur de droit commun.
Un simple bail dure en moyenne 9 ans, le preneur disposant d’un droit de reconduction et pouvant demander une indemnité d’éviction (plus d’infos à ce sujet sur le blog : https://www.entreprise-et-compagnie.fr). En location-gérance, le locataire n’a lui, pas le droit au renouvellement du fonds ni au renouvellement du bail des locaux. Il doit restituer le fonds en répondant des pertes qu’il aurait subies lors de la location. Il ne peut exiger, en revanche, aucune contrepartie pour une plus-value.
À la demande des créanciers du propriétaire du fonds, la location-gérance peut entraîner l’exigibilité des créances. De plus, le preneur du fonds reste responsable des dettes de l’exploitation durant les 6 mois qui suivent la signature du contrat.
Un locataire-gérant et le tenant d’un bail commercial ne concluent pas des contrats de même nature. Un locataire-gérant a l’opportunité de se lancer dans une exploitation en réduisant le montant de ses investissements de départ. Mais, globalement, il est plus exposé qu’un exploitant qui crée son propre fonds de commerce en louant des locaux. Raison pour laquelle le législateur ne prévoit pas facilement la reconduction d’un contrat par un autre.