Prisée par les investisseurs locatifs, la location saisonnière prend de l’essor depuis plusieurs années ; une stratégie facilitée par la mise en location grâce aux plateformes en ligne (AirBnb, Abritel,…). En parallèle, le marché de la location étudiante progresse d’année en année grâce à l’augmentation du nombre d’étudiants d’année en année (+1,9 % entre 2018 et 2019). Et si la stratégie idéale résidait dans un mix des deux afin d’éviter les périodes de creux ?
Pourquoi la location saisonnière est privilégiée par les propriétaires ?
Idéale pour les propriétaires souhaitant bénéficier de revenus complémentaires, la location saisonnière permet une grande flexibilité et une gestion contrôlée sur les périodes de mise en location. Cependant, assurer sa gestion est lourd à porter pour les propriétaires. Ces derniers doivent s’occuper des changements de locataires, de l’accueil des locataires, du ménage et du linge, de l’état des lieux, encaissement des loyers, etc.) ; une gestion nécessitant une disponibilité de tous les instants et beaucoup de temps. Pour ceux qui peuvent financièrement, les propriétaires peuvent faire appel à un service de conciergerie ; un coût équivalent à environ 20 % du montant des loyers.
Pour optimiser le rendement de sa résidence secondaire, l’emplacement est capital. Un logement situé à proximité de lieux attractifs et/ou touristiques mais également près d’infrastructures permettra une mise en location facilitée. Enfin, une décoration soignée permettra de se démarquer de la concurrence.
Le mix location saisonnière et étudiante au service d’une meilleure rentabilité
Afin de combiner les avantages de la location pendant l’année et de la location saisonnière, le locataire sera nécessairement étudiant avec un bail d’une durée de bail de 9 mois afin de découper l’année en deux : location étudiante de septembre/octobre à mai/juin et location saisonnière durant l’été. Avec un logement en bord de mer ou dans une grande ville, la location en été sera plus simple pour attirer les touristes durant les vacances estivales et pouvoir appliquer un tarif afin de rentabiliser son bien. Autre élément pour assurer une location durant l’été : proposer un logement meublé.
Passer d’une location étudiante à une location saisonnière nécessitera une bonne organisation (ménage, changement de draps, décoration attractive et adaptée). Pour autant, ce type de location sera plus lucratif sur une durée plus courte et n’empêchera pas le propriétaire de signer un bail pour la rentrée étudiante.
De nombreux avantages à cette stratégie
Grâce à la location étudiante, le propriétaire aura souvent un rendement plus élevé, qui plus est avec une petite surface (T2 par exemple) dans une grande ville ; une superficie très prisée. Il en va de même pour la location saisonnière, qui permet de bien rapporter avec des séjours à la semaine et grâce à une demande importante voire très importante dans les villes.
Par ailleurs, en combinant location étudiante et locative, le propriétaire s’assure de louer son logement tout au long de l’année : les baux courts pour les étudiants réduisent les risques d’impayés et de garanties tout comme la location saisonnière où les occupants paient en amont.
Des freins à prendre en compte
Dans certaines grandes villes, la location saisonnière est régie par une réglementation stricte. En effet, pour les logements situés en zones tendues, le propriétaire doit demander l’autorisation à sa mairie de le louer. À Paris, c’est d’autant plus compliqué. S’il s’agit d’un appartement en copropriété, il faudra vérifier que le règlement n'interdit pas ce type de location.
En matière de fiscalité, le propriétaire devra étudier la plus avantageuse selon le type de location durant l’année : le régime micro-BIC sera idéal si les recettes annuelles sont inférieures à 70.000 euros par an. Le propriétaire bénéficiera d’un abattement de 50% sur ses recettes.
Si cette stratégie de location étudiante et saisonnière est souvent gagnante et avantageuse, il est donc capital de s’interroger sur ces questions comme sur le temps de gestion que cela suppose avant de se lancer.