Anticiper la réduction de sa fiscalité sur l’année à venir est un enjeu important pour chaque épargnant, et plus particulièrement pour les personnes éligibles à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Afin de ne pas alourdir son IFI tout en continuant d’investir dans la pierre, l’investissement en démembrement via les SCPI est alors une solution intéressante.
Le démembrement de propriété temporaire appliqué aux parts de SCPI permet aux épargnants d’accéder à la nue-propriété d’un patrimoine immobilier tertiaire ou résidentiel diversifié, bien entretenu par la société de gestion, et avec bien souvent une réserve de plus-values potentielles à long terme. Les parts de SCPI détenues en nue-propriété ne génèrent aucun revenu pendant la période de démembrement, et donc aucune fiscalité, ce qui est un avantage non négligeable pour les contribuables fortement imposés.
La décote en nue-propriété peut atteindre 20% sur 5 ans, 30% sur 10 ans, 40% sur 15 ans
L’achat de parts de SCPI en nue-propriété est particulièrement intéressant pour les épargnants soumis à l’IFI. Effectivement, l’absence de revenus générés implique la disparition de la fiscalité correspondante, tout en conservant le positionnement sur une appréciation potentielle du patrimoine de la SCPI et donc de son prix de part en pleine propriété à l’issue du remembrement1.
Mais le véritable intérêt de l’acquisition de parts de SCPI en nue-propriété est ailleurs : l’abandon des revenus pendant la période de démembrement n’est en effet pas gratuite, et l’épargnant reçoit une rémunération pour cela, qui ne subit aucune fiscalité : il s’agit de la décote à l’achat. Elle peut atteindre 20% à 5 ans, 30% à 10 ans, voire 40% à 15 ans ! Cela signifie que ce qui est acheté à 70 aujourd’hui vaudra potentiellement 100 dans 10 ans. Cela représente dans cet exemple l’équivalent d’une rémunération annuelle de 3,6% net d’impôt ! L’épargne investie se valorise ainsi chaque année (de 3,6% par an dans l’exemple d’un démembrement temporaire sur 10 ans avec une décote à l’achat de 30%) au fur et à mesure du rapprochement de l’échéance. Pendant cette période, l’épargnant échappe à toute fiscalité sur son placement : pas d’impôt sur le revenu ou de prélèvements sociaux en l’absence de revenus générés, et pas d’impôt sur la fortune immobilière car c’est l’usufruitier qui paye cet impôt s’il y est assujetti. Le gain fiscal est ainsi substantiel pour les contribuables les plus lourdement imposés.
La « double décote »
Le principe de l’achat de parts de SCPI en nue-propriété, signifie pour l’épargnant de « transformer » implicitement la partie majoritaire de la rémunération de ce placement, et par ailleurs la plus lourdement imposée (autrement dit la partie distribuée) en une plus-value implicite non imposable à l’échéance du démembrement temporaire, liée à la décote à l’achat des parts en nue-propriété (jusqu’à 40% sur 15 ans). L’associé conserve parallèlement le bénéfice de la partie non distribuée de la performance de sa SCPI (i.e. la revalorisation potentielle du prix de part sur la durée du placement). Comme mentionné précédemment, une quote-part majoritaire de la performance de ce placement proviendra ainsi de la décote intrinsèque à la nue-propriété rémunérant l’abandon des revenus distribués pendant le démembrement temporaire.
Pour booster l’espérance de plus-value future, il sera alors intéressant d’étudier un second type de décote, qui pour sa part dépendra de la politique de fixation du prix de part en pleine propriété par la société de gestion. Il s’agit de la décote du prix de part par rapport à la valeur de reconstitution de la SCPI (i.e. la valeur du patrimoine augmentée des coûts d’acquisition immobiliers). En effet, plus cette décote est élevée, ne pouvant réglementairement dépasser 10%, et plus les chances de revalorisation future du prix de part sont importantes.