Petites surfaces, grand rendement
Tous les experts vous le diront : les petits logements font les grands revenus ! Les prix des petites surfaces sont élevés, mais les loyers au mètre carré le sont encore plus. Stéphane Desquartiers, expert du marché locatif et PDG de la Maison de l’investisseur, est catégorique : « En immobilier, plus c’est petit, plus c’est loué cher. Par exemple à Paris, un T3 de 70 m2 se loue en moyenne 25 euros/m2 alors qu’un petit studio de 15 m2 va se louer 36 €/m2, soit 40 % de plus. Alors que le prix à l’achat n’est que de 10 % supérieur pour les petites surfaces : leur rentabilité est donc bien meilleure, autour de 5,5 % contre 2,5 % pour les T3 ».
Pourquoi un rendement royal sur les petites surfaces ? Ce qui est rare est cher, il y a une pénurie d’offre : le nombre d’étudiants en quête de studios augmente ; les séparations et divorces qui se multiplient accroissent aussi la demande sur les petites surfaces (environ 120 000 divorces annuels). La demande augmente aussi du fait de la mobilité professionnelle : de plus en plus de Français cherchent un pied-à-terre proche de leur lieu de travail, pour quelques jours par semaine. Les petites surfaces ont donc la cote ! « Interrogez n’importe quel agent immobilier à Paris, appuie Stéphane Desquartiers, il pourra mettre 3 semaines pour louer un T4 mais pour un studio triste au 5e étage sans ascenseur, il y aura parfois la queue jusque dans la rue ». L’offre manquera toujours : on ne construit plus de chambre de bonne, et les immeubles neufs comprennent très peu de nouveaux studios.
Du coup, multipliez les petites surfaces ! La plupart des experts recommandent, pour le même prix, de mettre en location plusieurs studios plutôt qu’un grand appartement : acheter par exemple trois studios (100 000 euros chacun) loués plus chers au mètre carré qu’un seul 3 pièces de 300 000 euros.
Avant d’investir sur les petites surfaces, veillez toutefois à bien respecter les obligations légales : interdiction, ces dernières années, de louer un logement de moins de 9 m2 (ou 20 m3), et surtaxe au-dessus de 40 € de loyer/m2 à Paris. Un autre bémol : plus vous louerez cher, moins votre locataire restera longtemps.
Louer légèrement en dessous des loyers du marché aidera à fidéliser votre locataire. S’il s’en va quand même, il pourra vous faire économiser des frais de gestion locative en trouvant lui-même un locataire qui prendra le relais. Bref, soignez-le : à vous de trouver l’équilibre entre le confort du locataire et le rendement locatif que vous en attendez.
« Meubler » vos revenus
C’est le 4 étoiles de la location : louer « meublé », c’est mettre en location un bien avec tout le mobilier nécessaire à la vie courante. Vaisselle, lit, canapé : vous laissez tout à disposition du locataire, il n’a qu’à arriver et se mettre les pieds sous la table. Une astuce gagnante : un bien meublé se loue en effet un peu plus cher. D’après le site Locservice, un bien meublé génère des loyers 15 % supérieurs au même bien non meublé !
Non seulement vos revenus sont supérieurs, mais en plus ils sont bien moins fiscalisés : vous êtes doublement gagnant ! « En meublé, dans la grande majorité des cas, vous n’êtes imposé que sur la moitié des revenus que vous percevez », souligne Arnaud Jamin, avocat associé chez Fidal. « Vous pouvez même,parfois, limiter encore plus vos impôts grâce au régime BIC réel ». L’avantage face à la location nue saute aux yeux. Selon les professionnels, vous pouvez obtenir à Paris pour un studio ou deux pièces meublé 5 % de rendement contre 3,5 % pour les locations nues, comme dans les grandes métropoles régionales (Lille, Lyon…). « Et les rendements s’envolent à 6-7 % en première couronne parisienne », s’enthousiasme Stéphane Desquartiers, PDG de la Maison de l’Investisseur.
Meubler son bien c’est donc aussi booster ses revenus. La part des meublés est de plus en plus importante sur le marché locatif : les locataires adorent ça, eux aussi, notamment les étudiants. D’après Locservice, le « meublé » représente 65 % du marché étudiant à Paris, près de 50 % à Montpellier et Grenoble, 40 % à Strasbourg, 35 % à Toulouse. Le bail d’un logement meublé dure seulement un an renouvelable, vous pourrez donc changer facilement de locataire si besoin. Encore plus souple : si votre locataire est un étudiant, vous pouvez lui proposer un bail de seulement 9 mois (correspondant aux dates universitaires). Gare néanmoins au risque accru de vacance locative : le bail étant plus court, vous risquez des périodes vides entre deux locataires tous les neuf mois ou tous les ans, alors qu’en location « simple » le bail dure trois ans.
Ceci est un extrait du livre « Placements. Musclez votre épargne dès le premier euro » écrit par Guillaume Sommerer paru aux Éditions du Rocher. Prix : 17,90 euros.
Reproduit ici grâce à l'aimable autorisation de l'auteur et des Éditions du Rocher.
