L'immobilier locatif est l'un des investissements préférés des français pour préparer sa retraite, compléter ses revenus, défiscaliser, se constituer un patrimoine et préparer sa succession. Mais encore faut-il choisir la bonne ville ! En cette rentrée 2020, nous avons voulu connaître les villes où investir dans le secteur locatif est le plus rentable.
Notre étude se base sur les communes de plus de 100 000 habitants, parmi lesquelles 10 villes se détachent. En tête du classement, Limoges et Perpignan offre une rentabilité de 5,1% et des prix immobiliers qui restent attractifs. Post-covid, l'immobilier est plus que jamais une valeur refuge pour 90% des porteurs de projets avec la confiance en trame de fond.
Limoges : 5,1 % de rentabilité nette pour un investissement locatif
Selon les chiffres que nous avons récoltés, c’est à Limoges qu’il est le plus rentable d’acheter un bien de 50 m² en vue de le louer. Dans la Capitale de la Porcelaine, le taux de rentabilité nette, c’est-à-dire déduction faite des frais liés à l’entretien du bien et à sa fiscalité, atteint 5,1 %. Cette première place dans notre classement des grandes villes où il est le plus rentable d’investir s’explique par une combinaison de plusieurs facteurs. Le prix au m² à Limoges qui est relativement peu élevé (1 684 €), tout d’abord, ce qui le rend accessible aux investisseurs disposant d’un petit budget, mais aussi une hausse du prix de l’immobilier (+ 7,3 % sur 1 an) ainsi que des loyers. Et enfin, une tension locative qui, bien qu’elle soit peu élevée, augmente fortement.
Les secteurs à cibler : hyper-centre, gare, technopôle.
Les indicateurs clés du marché immobilier limougeaud
- Prix/m² : 1 684 € (+ 7,3 % sur 1 an)
- Prix d’un 50 m² : 84 200 €
- Loyer HC : 9,6 €/m² (+ 3,8 % sur 1 an)
- Hausse de la tension locative : 191 %
Perpignan : 5,1 % de rentabilité nette
Ex-aequo avec la préfecture de la Haute-Vienne, Perpignan affiche un taux de rentabilité nette de 5,1 %. C’est donc peu dire qu’en termes de pierre locative, la Cité Catalane tire son épingle du jeu ! Les mêmes causes produisant les mêmes effets, c’est, à l’instar de Limoges, le cocktail déton(n)ant constitué par la hausse marquée du prix de son immobilier (lequel reste tout de même abordable), de ses loyers ainsi que de la tension locative régnant sur son marché immobilier qui propulsent Perpignan dans le tiercé de tête de notre classement des villes «investisseurs-friendly».
Les secteurs à cibler : centre-ville, Clos Banet, Moulin à Vent.
Les indicateurs clés du marché immobilier perpignanais
- Prix/m² : 1 664 € (+ 3,4 % sur 1 an)
- Prix d’un 50 m² : 83 200 €
- Loyer HC : 9,9 €/m² (- 0,4 % sur 1 an)
- Hausse de la tension locative : 105 %
Saint-Étienne : 4,9 % de rentabilité nette
En investissant dans un 50 m² à Saint-Étienne, les données que nous avons recueillies indiquent que le taux de rentabilité nette dont vous pourrez profiter frôle les 5 %. Rien d’étonnant, donc, à ce que les investisseurs lyonnais soient de plus en plus nombreux à s’intéresser à Saint-Étienne («Sainté», pour les intimes), venant y chercher une rentabilité que la Capitale des Gaules ne peut plus leur procurer. Et pour cause, bien que la demande locative y soit très forte, le prix du m² à Lyon est non seulement élevé (plus de 5 000 €) mais il augmente plus rapidement que les loyers… Enfin, à Saint-Étienne, un achat immobilier ne mettra que deux ans avant de devenir plus rentable qu’une location, contre plus du double à Lyon…
Les secteurs à cibler : hyper-centre, Crêt-de-Roc, cours Fauriel.
Les indicateurs clés du marché immobilier stéphanois
- Prix/m² : 1 497 € (+ 10,3 % sur 1 an)
- Prix d’un 50 m² : 74 850 €
- Loyer HC : 8,4 €/m² (+ 2,8 % sur 1 an)
- Hausse de la tension locative : 67 %
Amiens : 4,8 % de rentabilité nette
Si l’on considère que Limoges et Perpignan se tiennent toutes les deux sur la première marche du podium, c’est alors Amiens qui se hisse à la troisième place. Dans celle que l’on surnomme affectueusement la «petite Venise du nord», l’analyse de nos datas montre que le rendement net que vous pouvez attendre de l’achat, suivi de la mise en location, d’un bien de 50 m², atteint 4,8 %. À ce stade, il peut être utile de rappeler que la rentabilité brute d’un investissement locatif ne tient compte que du rapport entre le loyer annuel, d’une part, et le prix total d’achat, d’autre part. Au contraire, la rentabilité nette d’un investissement prend, quant à elle, en considération la taxe foncière, les charges et les frais divers (intérêts d'emprunt, assurance emprunteur, gestion locative, entretien, etc.). Dans le cas de la préfecture de la Somme, il est toutefois intéressant de souligner que la composition du fameux cocktail gagnant (forte hausse des prix, des loyers et de la tension locative) diffère légèrement. En effet, le prix au mètre carré à Amiens augmente alors que les loyers sont orientés à la baisse (- 5 % sur 1 an).
Les secteurs à cibler : centre-ville, Saint-Leu, Saint-Maurice.
Les indicateurs clés du marché immobilier amiénois
- Prix/m² : 2 356 € (+ 4,3 % sur 1 an)
- Prix d’un 50 m² : 117 800 €
- Loyer HC : 12,9 €/m² (- 4,7 % sur 1 an)
- Hausse de la tension locative : 148 %
Mulhouse : 4,7 % de rentabilité nette
D’après les données que nous avons agrégées, les investisseurs locatifs auraient bien tort de ne pas prospecter du côté de celle que l’on surnomme parfois la Cité du Bollwerk, car ils se priveraient alors d’une chance de profiter d’un taux de rentabilité nette de 4,7 %. Toutes choses étant égales par ailleurs, il est d'ailleurs intéressant de constater qu’alors que Mulhouse occupe la 5e place de notre classement, Strasbourg, la première ville d’Alsace ne pointe, quant à elle, qu’en 29e position… Enfin, juste après Limoges et Besançon, parmi toutes les villes de notre top 10, c’est à Mulhouse que la tension locative augmente le plus fortement, avec un gain annuel de 182 % !
Les secteurs à cibler : hyper-centre, Rebberg, Bas-Rebberg, Fonderie.
Les indicateurs clés du marché immobilier mulhousien
- Prix/m² : 1 663 € (+ 12,8 % sur 1 an)
- Prix d’un 50 m² : 83 150 €
- Loyer HC : 9,1/m² € (+ 4,2 % sur 1 an)
- Hausse de la tension locative : 128 %
Nîmes : 4,7 % de rentabilité nette pour un investissement locatif
Il ressort de notre étude qu’en investissant dans un bien de 50 m² à Nîmes, vous devriez pouvoir vous assurer une rentabilité locative nette (frais d’entretien et de fiscalité déduits !) de 4,7 %. On remarque toutefois qu’à l’image d’Amiens, qui faisait une entorse à la formule gagnante (hausse des prix de vente + hausse des loyers + hausse de la rension locative) en accusant une baisse de ses loyers, celle que l’on surnomme la Cité des Antonins parvient à figurer dans notre top 10 des grandes villes où il est urgent d’investir en dépit d’un recul de plus de 6 % du prix de son immobilier.
Les secteurs à cibler : centre-ville, Esplanade, Beausoleil, Capouchiné.
Les indicateurs clés du marché immobilier nîmois
- Prix/m² : 2 001 € (- 6,3 % sur 1 an)
- Prix d’un 50 m² : 100 050 €
- Loyer HC : 10,8 €/m² (+ 0,4 % sur 1 an)
- Hausse de la tension locative : 96 %
Le Havre : 4,6 % de rentabilité nette
Capitalisant sur l’abordabilité de son immobilier, la croissance exponentielle de la tension locative de son marché, la hausse de ses prix (à l’achat et à la location) et sa proximité stratégique avec la capitale (Paris est à moins de 200 km de distance), Le Havre trône à la 7e position de notre palmarès. Nul doute que la mise en place d’une ligne TGV la reliant à Paris (et qu’appellent de leurs voeux les élus normands) permettrait au port du Havre de gagner encore quelques places.
Les secteurs à cibler : hyper-centre, front de mer, Saint-Vincent, environs de la gare et de l’université.
Les indicateurs clés du marché immobilier havrais
- Prix/m² : 2 195 € (+ 10,4 % sur 1 an)
- Prix d’un 50 m² : 109 750 €
- Loyer HC : 11,5 €/m² (+ 4,7 % sur 1 an)
- Hausse de la tension locative : 121 %
Le Mans : 4,6 % de rentabilité nette
Dynamique et agréable à vivre, Le Mans a plus d’un atout dans sa manche pour séduire les investisseurs locatifs, à commencer par un taux de rentabilité nette qui avoisine les 4,6 %. Sans oublier une tension locative qui est en train d’exploser (+ 126 % sur 1 an) dans la préfecture de la Sarthe. Rappelons que la tension locative découle du rapport entre l’offre locative, d’une part et la demande de logements, d’autre part.
Les secteurs à cibler : Vieux-Mans, Saint-Nicolas, Ribay.
Les indicateurs clés du marché immobilier manceau
- Prix/m² : 1 975 € (+ 6,3 % sur 1 an)
- Prix d’un 50 m² : 98 750 €
- Loyer HC : 9,6 €/m² (+ 3,5 % sur 1 an)
- Hausse de la tension locative : 126 %
Besançon : 4,5 % de rentabilité nette
En termes de rentabilité locative, il faut clairement compter avec la préfecture du Doubs. Jugez plutôt, les chiffres que nous avons recueillis, compilés et analysés font état d’un rendement net de 4,5 % à Besançon. Avis aux investisseurs éclairés : le marché de l’immobilier locatif bisontin mérite que l’on s’y intéresse de très, très près !
Les secteurs à cibler : La Boucle, Les Chaprais, Grette-Butte, écoquartier Vauban.
Les indicateurs clés du marché immobilier bisontin
- Prix/m² : 2 143 € (+ 10,2 % sur 1 an)
- Prix d’un 50 m² : 107 150 €
- Loyer HC : 10,9 €/m² (- 1,4 % sur 1 an)
- Hausse de la tension locative : 192 %
Caen: 4,5 % de rentabilité nette pour cette rentrée 2020
Les investisseurs avisés feraient bien de se pencher sur le cas de Caen. D’après nos données, la rentabilité locative (nette !) générée par l’achat d’un logement de 50 m² dans la Cité de Guillaume le Conquérant atteint 4,5 %, permettant à la préfecture du Calvados de figurer dans notre classement des dix grandes villes les plus rentables en termes d'immobilier locatif des prix de vente, des loyers et une tension locative en forte hausse car portés par un développement dynamique et une activité soutenue.
Les secteurs à cibler : centre-ville, Saint-Gilles, calvaire Saint-Pierre, port de plaisance.
Les indicateurs clés du marché immobileir caennais
- Prix/m² : 2 539 € (+ 5,2 % sur 1 an)
- Prix d’un 50 m² : 126 950 €
- Loyer HC : 12,9 €/m² (+ 0,7 % sur 1 an)
- Hausse de la tension locative : 106 %
Et pour Paris, Lyon et Bordeaux ?
Plombées par des prix de vente très élevés et qui progressent plus rapidement que les loyers qui y sont pratiqués, des villes comme Paris, Lyon, Bordeaux, Toulouse, Nantes, Marseille ou encore Toulouse, bien qu’elles témoignent toutes d’une tension locative extrême, se retrouvent mal classées… Pour autant, si la rentabilité y laisse à désirer, un investissement patrimonial (se projeter sur le long terme en achetant un bien de qualité dont on sait qu’il se valorisera avec les années) pourra constituer une alternative à un investissement immobilier qui serait davantage orienté vers le rendement. Il est toutefois important de préciser que la tension locative étant peu élevée parmi les villes de notre top 10, le risque de vacance locative y est - forcément - plus important qu'à Paris, à Lyon ou encore à Bordeaux...
Quelle est notre méthodologie ?
Pour calculer la rentabilité nette des villes composant notre classement, voici les critères sur lesquels nous nous sommes appuyés :
- Une surface de 50 m².
- Un apport à l'achat de 10 %.
- Des frais de notaire de 7 %.
- Un taux d'assurance de 0.4 %.
- Un taux d'intérêt de 1,2 %.
- Une durée de prêt de 20 ans.
- Des charges d'entretien correspondant à 20 % du loyer.