Dans quelle ville vaut-il mieux acheter un appartement ou une maison en vue de sa mise en location ? Dans une étude, le magazine Mieux Vivre Votre Argent et ses partenaires (l’UNPI, Meilleurs Agents et Vousfinancer) donnent des éléments de réponse pour éclairer les choix des futurs propriétaires.
Investissement locatif : selon les villes, la rentabilité varie du simple au double
Donner un logement en location, ce n’est pas uniquement percevoir des loyers. C’est aussi l’acheter à un certain prix, payer la taxe d’habitation et des charges (frais de copropriété, entretien, assurances…). Les valeurs de tous ces paramètres dépendent de la ville où vous choisirez d’acheter votre bien. Alors, si vous pensez réaliser un investissement locatif, mieux vaut prendre de la hauteur et regarder la question dans sa globalité. Fort heureusement, le magazine Mieux Vivre Votre Argent et ses partenaires (l’UNPI, Meilleurs Agents et Vousfinancer) viennent de réaliser ces calculs, évitant aux candidats à l’acquisition d’avoir à faire des recherches et sortir leur calculette.
Tout compte fait, des 20 plus grandes villes de France, c’est Saint-Étienne qui propose la meilleure rentabilité (7,50%). Et cela, même si c’est la ville où les loyers sont les moins élevés (9,90 euros/m2 en moyenne) et où la pierre est la moins chère (1.106 euros/m2). Viennent ensuite Nancy (4,90%, 2.090 euros/m2 à l’achat et 12,10 euros/m2 de revenus locatifs en moyenne), Rouen (4.10%, 2.385 euros/m2 à l’achat et 12,40 euros/m2 de revenus locatifs), Orléans (4%, 2.198 euros/m2 à l’achat et 11,40 euros/m2 de revenus locatifs) et Strasbourg (3,70%, 3.129 euros/m2 à l’achat et 13,50 euros/m2 de revenus locatifs). À l’échelle de la France, la rentabilité peut varier du simple au double : 2,70% à Nancy contre seulement 1,46% à Nantes par exemple.
Investissement locatif : attention aux impôts, aux impayés et à la vacance
Autre paramètre : la fiscalité. Si le palmarès de la rentabilité après impôts suit globalement celui de la rentabilité avant impôts, dans les villes comme Paris et Lyon, la fiscalité locale est très lourde. Paris propose ainsi une fiscalité avant impôts de 2,80% mais seulement 1,71% de fiscalité nette. À Lyon, c’est 2,90% et 1,68% respectivement.
Il faut aussi tenir compte du risque d’impayés et de vacance locative, mettent en garde les auteurs de l’étude. Si Saint-Étienne est en théorie la plus rentable, le risque d’impayés et de vacance y est également plus élevé.
L'ensemble du palmarès des villes les plus rentables pour un investissement locatif sera publié dans le numéro 462 de Mieux Vivre Votre Argent du mois de janvier 2021.