Lors de sa réunion mensuelle de ce jour, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a rappelé sa recommandation du 20 décembre 2019 relative aux évolutions du marché immobilier en France en matière d’octroi de crédit, alors que les professionnels du secteur espéraient un assouplissement de celle-ci pour favoriser la reprise du marché.
En effet, alors que le marché immobilier redémarre, l’application stricte de cette recommandation (taux d’endettement inférieur à 33 % et durée de prêt limitée à 25 ans) est un frein à l’octroi de crédit, comme en atteste la hausse des refus constatée par Vousfinancer au mois de juin. Ainsi, la part des dossiers refusés en 2020 atteint à mi-juin 9,8 % des dossiers, contre 6,6 % à fin mai et 5,4 % sur la même période en 2019.
Le HCSF maintient sa recommandation de fin 2019
Lors de sa réunion de ce jour, le HCSF a réaffirmé sa position et rappelé sa recommandation du 20 décembre 2019 en matière d’octroi de crédit, pour prévenir les risques pour les ménages, les banques et la stabilité financière. S’il « relève que le marché immobilier et la production de crédit immobilier ont connu une diminution d’activité pendant la période de confinement », il « anticipe une reprise d’activité rapide sur ce segment » est-il indiqué dans le communiqué diffusé ce jour par le Haut conseil.
Les professionnels sont en effet unanimes sur le fait que le marché retrouve une activité proche de l’avant confinement avec une demande des acheteurs soutenue, mais des craintes pèsent sur l’octroi des crédits. « Toute la chaine de l’immobilier s’est remise en marche dès le 11 mai. A ce jour à mi-juin, nous avons retrouvé le même niveau d’activité et de demandes de crédits qu’avant le confinement, à un niveau supérieur même à celui de juin 2019 ! Ces signes de reprise sont très encourageants, mais ils pourraient être fragilisés par le contexte économique et le maintien des recommandations du HCSF qui contraignent les banques à refuser des dossiers qu’elles auraient financés l’année dernière, et ce alors même qu’elles ont la volonté de prêter pour rattraper le retard de production lié à l’arrêt de l’activité durant le confinement » analyse Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer.
Les recommandations du HCSF et leur impact sur le taux d’usure sont actuellement les deux freins majeurs à la reprise
Alors que le taux de refus avait déjà légèrement progressé en mai, cette tendance s’est confirmée en juin. Ainsi depuis le 1er janvier 2020, la part des dossiers refusés est actuellement de 9,8 % contre 6,6 % a fin mai mais 5,4 % sur les 5 premiers mois de l’année 2019.
Deux raisons majeures à cela, liées l’une à l’autre : la baisse du taux d’usure en avril qui exclut mécaniquement certains emprunteurs aux revenus peu élevés ne pouvant pas bénéficier des taux les plus avantageux, et la recommandation de ne pas dépasser 33 % d’endettement qui les pénalise aussi et, en ne tenant pas compte du reste-à-vivre, conduit à des refus de prêt y compris pour les beaux profils.
A mi juin 2020 30 % des dossiers refusés sont des dossiers d’investisseurs, contre 26 % en 2019.
La baisse des taux d’usure en avril dans un contexte de remontées des taux de crédit est un problème majeur. C’est l’effet collatéral des recommandations du HCSF qui ont conduit les banques à financer majoritairement les meilleurs profils et entraine actuellement le marché dans un cercle vicieux : comme le taux d’usure est à un niveau historiquement bas, certains dossiers d’emprunteurs sont refusés, donc le taux qu’ils auraient dû obtenir ne sera pas pris en compte dans le calcul du futur taux d’usure. C’est pourquoi ce taux plafond remonte plus lentement que les barèmes affichés par les banques, qui doivent de ce fait, elles aussi, limiter la hausse des taux, avec un impact négatif sur la rentabilité des prêts qu’elles accordent, ce qui les conduit aussi à restreindre leur production de crédit pour certains profils d’emprunteurs.
Fort heureusement, chez Vousfinancer, les courtiers parviennent tout de même à obtenir des financements, au cas par cas, pour de futurs acheteurs atteignant jusque 38 % d'endettement, à condition que leur reste-à-vivre soit suffisant (supérieur à 2000 € par mois pour un couple avec un enfant) grâce à la flexibilité possible pour 15 % de la production des banques (réservée à 75 % à des acheteurs de résidences principales). Par exemple, ce couple de 25 ans, en CDI, avec 4670 € de revenus nets mensuels, financé début juin à 110 % (prêt de 350 000 € à 1,45 % sur 25 ans) avec un taux d’endettement à 36 %, mais un reste-à-vivre de 3000 €/mois à deux.
La reprise du marché ne pourra être solide et durable que si les recommandations sont assouplies, au moins temporairement. Faire passer par exemple la part de flexibilité accordée aux banques de 15 à 30 % de leur production permettrait de limiter les refus de prêts pour les emprunteurs avec un reste-à-vivre suffisant tout en limitant le risque.