Immobilier : les villes où il ne faut pas investir

Quelles régions seront les plus porteuses dans « l’après-pandémie » ? Faut-il privilégier les grandes ou les petites villes ? Et quelles zones faudra-t-il éviter absolument pour vos investissements immobiliers ?

On sent, ici ou là, que les gens commencent à envisager l’après-pandémie. J’ai remarqué, dans mon quartier, des boutiques abandonnées depuis des mois se refaire une beauté pour accueillir de nouvelles activités. On me dit aussi que les acheteurs refont leur apparition sur le marché de l’immobilier.

Il faut dire que ceux-ci parient sur une baisse des prix. Du moins sont-ils 31% à le penser selon l’étude SeLoger/OpinionWay réalisée en février 2021, alors qu’ils n’étaient que 9% dans ce cas un an plus tôt. Les taux d’intérêt restant bas, peut-être est-ce le bon moment pour envisager un investissement.

Oui, mais où faut-il investir ?

Et où ne faut-il pas mettre les pieds ?

Grandes villes ou petites villes ?

Dans une note récente, nous soulignions que les prix n’étaient pas orientés à la hausse dans les zones rurales où ils avaient baissé de presque 9% en dix ans, alors que la moyenne française affichait une hausse de plus de 6% sur la même période.

En revanche, l’augmentation était significative dans les villes. Selon l’indice des prix immobiliers (IPI) de Meilleurs Agents, les prix ont, toujours sur 10 ans, augmenté de 29,4% à Paris, de 26,6% dans les 10 plus grandes villes, et de 13,4% dans les 50 plus grandes villes.

En 2020, cette hiérarchie a été bousculée : c’est les 10 plus grandes villes qui affichent la meilleure revalorisation des prix (+2,6%), alors que ceux de Paris ne progressent que de 1,8%. Dans les 50 plus grandes villes, la hausse est de 2,3%.

Si l’on regarde d’un peu plus près les chiffres de Meilleurs Agents, on constate des écarts significatifs entre les dix principales villes de l’Hexagone :

Evolution des prix de l’immobilier en 2020
Top 10 des grandes villes

Source : Meilleurs Agents

Néanmoins, ces chiffres témoignent d’une nette inflexion des prix dans les 10 plus grandes villes de France, puisqu’en 2019, la hausse avait été de 5,2% en moyenne. Elle avait même connu des pics très élevés à Lyon (+11%), à Nantes (+9,5%) et Toulouse (+7,3%).

Comparativement à l’année précédente, les grandes métropoles semblent marquer le pas. Il est vrai que la pandémie a rebattu les cartes. Désormais, ce sont les villes moyennes qui attirent, à condition d’avoir une qualité de vie élevée, une économie dynamique, des infrastructures de transport performantes, des liaisons faciles avec les grandes métropoles… Presque la quadrature du cercle !

Les villes qui ont la cote

Avec les critères ci-dessus, Meilleurs Agents a établi une liste de trois villes où il fait bon investir. Dans l’ordre : Angers, Reims et Clermont-Ferrand, toutes trois sont considérées en « bonne santé immobilière » et ont des prix au m² qui continuent de grimper.

L’été dernier, alors que la France était déconfinée et pensait en avoir fini avec l’épidémie, Le Figaro et Cadremploi publiaient le « top de 20 des villes où vivre et travailler au vert ».

Arrivaient en tête du classement : Angoulême, Poitiers, Quimper. Puis suivaient : Arras, Tours, Rennes, Le Mans, Nancy. Angers, citée par Meilleurs Agents, se classait à la 9° place. En revanche, Reims et Clermont-Ferrand n’étaient pas dans le classement.

De leur côté, Meilleurtaux et Meteojob ont établi un palmarès des villes où s’installer si l’on considère l’accessibilité du logement et celle de l’emploi. On y trouvait : Mulhouse, Aix-en-Provence et Lille sur le podium, suivies par Rouen, Saint-Etienne, Orléans, Metz, Grenoble, Dijon, Strasbourg.

Le Figaro a aussi établi un classement des villes où il fait bon prendre sa retraite : Andernos-les-Bains, Arcachon, Vannes, Narbonne, Saint-Hilaire-de-Riez, Challans, Cannes, Limoges.

Son confrère Le Figaro Magazine vient, lui, de publier le palmarès des villes où il fait bon vivre dans lequel les premières places sont occupées par Quimper, Bayonne, Niort, Colmar, Vannes, Montauban, La Roche-sur-Yon, Cholet, Valence, Chambéry s’agissant des villes moyennes. Le même classement existe pour les grandes villes : Nantes, Bordeaux, Lyon, Toulouse, Strasbourg, Angers, Rennes.

Enfin, n’oublions pas, puisqu’il s’agit ici d’investissement, la liste des villes présentant le meilleur rendement en matière d’immobilier locatif. Pour le site SeLoger, le top 10 est composé de Limoges, Perpignan, Saint-Etienne, Amiens, Mulhouse, Nîmes, Le Havre, Le Mans, Besançon, Caen.

Nous laisserons le lecteur comparer les listes et découvrir par lui-même les villes qui occupent des places de choix dans plusieurs classements. Peut-être sont-elles celles auxquelles il faut s’intéresser en tant qu’investisseur ?

Les villes à éviter

N’oublions pas notre interrogation de départ : quelles sont les villes où il vaut mieux ne pas investir ?

Pour cela, jetons un œil sur les projets des municipalités. Beaucoup d’entre elles, nouvellement élues l’année dernière, affichent des programmes de rupture.

A Lyon, par exemple, le maire Grégory Doucet et son collègue de la Métropole Bruno Bernard veulent diminuer le nombre de jours de location Airbnb, augmenter le nombre de logements sociaux (c’est-à-dire en construire 6 000 par an pour atteindre les 25%), appliquer l’encadrement des loyers, planter des « forêts urbaines » de 3 à 5 hectares (et donc diminuer les terrains constructibles), renégocier les baux commerciaux (dans l’objectif d’accroître la diversité commerciale).

A Bordeaux, Pierre Hurmic entend, lui aussi, expérimenter l’encadrement des loyers et imposer aux promoteurs jusqu’à 50% de logements sociaux, encadrer Airbnb (limité à 90 jours contre 120 aujourd’hui) et renforcer les contrôles, geler les constructions neuves et revoir, au cas par cas, les 30 000 logements programmés par l’ancien maire, réviser les plans locaux d’urbanisme.

A Strasbourg, Jeanne Barseghian déclarait vouloir instaurer un moratoire sur les expulsions locatives dans le parc privé et social. Elle souhaite également faire la chasse aux logements vides et locations Airbnb.

Nous pourrions continuer l’exercice pour les autres villes remportées par les écologistes l’année dernière (Annecy, Besançon, Grenoble, Poitiers, Tours) et celles dans lesquelles ils appartiennent à la majorité municipale, le programme est partout peu ou prou le même : restriction dans la construction de logements, interdiction des locations touristiques, encadrement des loyers, etc.

Investir dans ces communes qui vont, par conséquent, voir le prix des logements augmenter et les rendements locatifs baisser (encadrement des loyers oblige), n’est pas une bonne idée.

D’autant plus que les programmes municipaux des écologistes, le plus souvent associés aux socialistes, aux communistes et à l’extrême-gauche (LFI), comportent nombre de dépenses en tout genre qui vont peser sur la santé financière des collectivités. A terme donc, une envolée des taxes foncières et autres taxes locales (TEOM, TSE, TASA, GEMAPI) est à prévoir.

Selon l’UNPI, les taxes foncières ont augmenté de 31,4% en moyenne entre 2009 et 2019, alors que, sur la même période, l’inflation a été de 10,8% et l’augmentation des loyers dans le parc privé de 10%. Pour cause d’élections municipales, l’année 2020 a connu une pause. Mais alors que la taxe d’habitation n’existe plus, la hausse ne peut que reprendre dans les années à venir. Et elle sera aggravée par la révision des valeurs locatives.

Mais on se demande finalement si toutes les communes ne sont pas à éviter car la loi « climat » en discussion à l’Assemblée nationale risque de compliquer la vie des bailleurs partout en France. Au programme : gel des loyers pour les logements considérés comme des « passoires thermiques » dès 2022, et interdiction de les louer à compter de 2028 ; augmentation des points de diagnostic de performance énergétique (DPE), etc.

Peut-être est-il finalement temps de s’intéresser à d’autres placements que l’immobilier locatif ? La Chronique Agora est là pour vous y aider.

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