En mars, les premiers barèmes reçus affichent, pour certains, une remontée de taux encore inédite en 2021, dans le sillage de la remontée des taux d’emprunt d’Etat à 10 ans (OAT 10 ans) en hausse depuis la fin du mois de février. Pour autant, les banques ont des liquidités à placer et des objectifs de production de crédit élevés dans un marché moins dynamique qu’il ne l’était il y a un an ce qui devrait les inciter à maintenir des taux attractifs pour capter de nouveaux clients.
Premières remontées de taux en mars depuis fin 2020…
En mars, pour la première fois de l’année, certaines banques ont remonté les taux de crédit immobilier affichés dans leur barème, de 0,10 % en moyenne. Pour autant, ce mouvement est loin d’être généralisé : dans une grande banque nationale, la remontée ne concerne que les moins bons profils, et d’autres établissements ont continué à baisser leurs taux ou les ont laissés stables. « En mars, on note quelques remontées de taux affichées dans certaines banques et pour certains profils… Pour autant rien n’indique que ce soit le début d’un mouvement de remontées pour l’instant. En effet, les banques ont des objectifs de production de crédit élevés dans un marché moins dynamique qu’il ne l’était en début d'année dernière ce qui devrait les inciter à continuer à proposer des taux attractifs pour capter de nouveaux clients avec même des réductions de taux qui peuvent encore être proches des records pour les meilleurs profils ! » constate Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer.
Pour l’instant, les taux moyens restent stables à 1,05 % sur 15 ans, 1,25 % sur 20 ans et 1,45 % sur 25 ans mais on peut obtenir au mieux 0,55 % 15 ans, 0,80 % sur 20 ans et 1 % sur 25 ans, des taux proches des records historiques de fin 2019.
Dans le sillage de la remontée des taux d’emprunt d’Etat en février…
Ces hausses de taux interviennent dans le sillage de la remontée des taux d’emprunt d’Etat à 10 ans (OAT 10 ans) passés de -0,3 fin janvier à 0,02 % fin février, 1er retour symbolique en territoire positif depuis juin 2020. Dans plusieurs pays, que ce soit aux Etats-Unis ou en Allemagne, les perspectives de reprise économique pouvant s’accompagner d’un retour de l’inflation à court ou moyen terme conduisent à une hausse des taux d’emprunt d’Etat.
Pour autant, même si en France, le taux de l’OAT 10 ans sert de référence aux banques pour déterminer le niveau des taux fixes, le contexte actuel marqué par la politique de la BCE, l’excèdent de liquidités et des objectifs de production de crédits élevés pourrait conduire les banques à ne pas répercuter totalement cette hausse des taux d’emprunt d’Etat : Les banques disposent de liquidités actuellement très importantes qu’elles ont la nécessité de placer. Le faire auprès de la Banque centrale européenne est sans risque, mais représente un cout, car le taux de dépôt est négatif à -0,5%. Elles préfèrent donc placer leurs liquidités en prêtant aux particuliers, d’autant que malgré le contexte économique, à ce jour, le taux de défaut sur les crédits immobiliers reste faible, même si la rentabilité, à ce niveau de taux, l’est aussi. Mais tant qu’il n’y aura pas de placements offrant un meilleur couple rendement/risque que le crédit immobilier, les banques auront la même stratégie : une politique offensive sur le crédit immobilier qui les conduira à maintenir des taux attractifs, notamment sur les meilleurs profils, les moins risqués.
Ainsi entre août 2019 et décembre 2019, le taux de l’OAT 10 ans est passé de -0,40% à zéro en quelques mois, alors que dans le même temps, les taux des crédits immobiliers ont baissé de 15 points de base (de 1,40 % à 1,25 % pour les prêts à 20 ans), témoignant, dans un contexte de taux restant très bas, de la moindre corrélation désormais entre les taux d’emprunt d’Etat et les taux de crédit immobilier.
Une légère détente sur les conditions d’octroi de crédit…
Désormais toutes les banques acceptent d’aller jusqu’à 35 % d’endettement, assurance incluse… Ainsi, grâce à la hausse du taux d’endettement, un couple avec 5000 € de revenus nets par mois peut rembourser chaque mois 100 € de plus (1 750 € de mensualité, contre 1650 € à 33 % d’endettement). Avec des taux passés de 1,70 % sur 25 ans en février 2020 à 1,40 % actuellement – (+ 0,30 % d’assurance), il peut ainsi emprunter 417 000 € assurance incluse contre 380 000 € il y a un an, soit 37 000 € de plus ! Globalement la plupart des banques intégraient l’assurance dans le calcul de l’endettement… mais avec une certaine flexibilité pour certaines. Cela pouvait être un levier pour avoir une marge de négociation et faire accepter des dossiers à 33 % d’endettement hors assurance car les choses n’étaient pas écrites noir sur blanc... désormais ce n’est plus possible... .
« Depuis le début de l’année, on note une détente dans les conditions d’octroi dont le degré varie toutefois d’une banque à l’autre, même si elles restent dans l’ensemble toute vigilantes aux profils des emprunteurs avec lesquelles elles sont plus flexibles. Ainsi, certaines banques acceptent de prêter à nouveau plus de 100 % de la valeur du bien, sans apport personnel donc, mais uniquement aux emprunteurs qui ont des revenus élevés, une épargne après projet ou à certains jeunes à fort potentiel. Le passage de la marge de flexibilité de 15 à 20 % de la production des banques a réellement un impact mais surtout pour acheteurs de leur résidence principale et primo-accédants, très peu pour les investisseurs, comme recommandé par le HCSF » conclut Julie Bachet.