Avec une réduction d’impôt de 17 à 20 % sur le montant de l’investissement locatif, le nouveau dispositif d’investissement locatif appelé Duflot, du nom de la ministre du Logement, peut paraitre plus attrayant que le Scellier d’aujourd’hui (13 %) pour un investisseur particulier.
En revanche, les contreparties pour en bénéficier sont fortement resserrées : les zones éligibles seront moins nombreuses et recentrées sur des communes où la pénurie de logement est importante. De plus, les loyers devront être inférieurs de 20 % au prix constaté du marché, le plafond de ressources des locataires sera revu à la baisse, et enfin, la déduction fiscale viendra se loger dans la niche fiscale, plafonnée à 10 000 euros (18 000 euros précédemment).
Ce nouveau dispositif affiche clairement une ambition sociale. Mais sera-t-il compatible avec l’objectif d’un investisseur privé ? Et surtout, son impact sera-t-il plus fort que le Scellier actuel ? Rien n’est moins sûr. En effet, limitée à 10 000 euros par an, la niche fiscale est déjà bien remplie par la cible des particuliers investisseurs : il suffit d’un salarié à domicile, pour voir l’attrait de ce nouveau dispositif fondre comme neige au soleil.
Ensuite, le recentrage sur des zones géographiques où la pénurie de logements est importante, avec des terrains à bâtir rares et chers, et l’impact toujours plus fort des nouvelles normes environnementales dans le coût de la construction, ne jouent pas en faveur d’une baisse significative des prix de vente au mètre carré. Le prix d’un logement neuf risque donc de rester élevé, et plus encore pour un investisseur privé, contraint par une location à un prix inférieur.
Avec la nouvelle donne du "Duflot 2013", recentré, plafonné et plus exigeant, il est à craindre que l’investisseur privé ne puisse retrouver massivement de la rentabilité, malgré un taux de défiscalisation plus intéressant que le "Scellier 2012". Si selon les professionnels, ce dernier aurait permis le financement de plus de 30 000 logements neufs en 2012, il y a fort à parier que le nouveau dispositif ne puisse excéder les 20 000 logements en 2013, très loin de l’objectif attendu par Cécile Duflot de 40 000 logements neufs.
Rappel des principales mesures du nouveau dispositif Duflot pour les investisseurs privés :
• Réduction d’impôt de 17 à 20 % sur un montant maximum d’investissement de 300 000 €
• Etalement sur une période de 7 à 10 ans
• Réduction intégrée au sein de la niche fiscale plafonnée à 10 000 euros par an
• Obligation de louer à un prix inférieur de 20 % au prix des loyers constatés sur la zone (prix de références déterminés par les Préfets en attendant la création de l’Observatoire des Loyers)
• Pour les Locataires, le plafond de ressources est revu à la baisse par rapport au Scellier actuel (et juste au-dessus des plafonds de ressources donnant droit au logement social)
• Zone d’éligibilité du programme recentrée sur des zones dites tendues
Pour plus d'informations, rendez-vous sur le site www.duflot.org