En ce début d’année 2022, l’heure est venue de prendre des bonnes résolutions, qu’on soit futur acheteur, pour mettre toutes les chances de son côté d’obtenir un crédit, ou bien déjà propriétaire, pour renégocier son prêt ou son assurance ou faire des travaux de rénovation énergétique par exemple ! Vousfinancer, réseau de 200 agences de courtage en crédit, liste les bonnes résolutions à prendre, mais surtout à tenir en 2022 !
Les bonnes résolutions que devraient prendre les futurs acheteurs pour décrocher un crédit en 2022 :
Ne pas dépasser un taux d’endettement de 35 %
Depuis le 1er janvier, comme annoncé en décembre 2020, la recommandation du Haut Conseil de stabilité financière de ne pas dépasser 35 % d’endettement et 25 ans de durée de crédit est devenue une norme juridiquement contraignante. Cela signifie qu’en cas de non-respect de la marge de flexibilité de 20 % de leur production (réservée à 80 % à des acheteurs de résidence principale), les banques peuvent s’exposer à des sanctions. Ceci devrait les inciter à être plus sélectives cette année… Mieux vaut donc si possible rester dans les clous, en ne dépassant pas 35 % d’endettement, en augmentant un peu son apport personnel par exemple ou en allongeant, si possible, la durée du prêt. D’ores et déjà, depuis le mois de décembre, une banque a décidé de majorer son barème pour les clients hors norme HCSF, dépassant les 35 % d’endettement. Ainsi, même si elle continue à étudier ces dossiers, le taux accordé sera plus élevé de 0,10 à 0,20 point en fonction du profil de l’emprunteur, et ce, afin de limiter la part des financements à plus de 35 % ou d’anticiper et compenser d’éventuelles sanctions en cas de non-respect de la marge de 20 %. Sera-t-elle la seule ou d’autres pourraient suivre ? Cela reste encore à voir.
Bien tenir ses comptes bancaires : éviter les découverts bancaires, les dépenses imprévues, et la multiplication des crédits conso !
Si vous envisagez de souscrire un crédit cette année, attention à vos dépenses et à la tenue de vos comptes bancaires. En effet, les banques vont étudier dans le détail votre dossier (3 derniers bulletins de paie, 3 derniers relevés de compte…) et éplucher chaque ligne de vos relevés de comptes. Attention donc aux dépenses type casino, jeux en ligne et jeux d’argent et à la souscription de multiples crédits conso qui démontrerait un comportement trop dépensier…
Avoir 10 % d’apport personnel, ou au moins, avoir démontré une capacité d’épargne
Sous l’effet des recommandations du HCSF et de la crise sanitaire, l’apport personnel est devenu un sésame dans la plupart des banques pour obtenir un crédit. « La plupart des banques ne souhaitent plus financer plus de 100 % de la valeur du bien, donc les frais annexes, afin de diminuer le risque de non remboursement du crédit en cas de revente précipitée ou de baisse de la valeur du bien. C’est pourquoi la plupart des banques demandent que l’emprunteur finance au moins les frais (frais de notaire, frais de garantie, frais de dossier et/ou de courtage) avec de l’épargne personnelle ce qui implique d’avoir environ 10 % d’apport. Et si certaines banques accordent encore des financements à 110 %, avoir de l’apport permet souvent d’avoir un taux plus attractif ! » explique Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer.
Il est encore possible d’emprunter sans apport dans certaines banques, notamment pour les emprunteurs de moins de 30 ans dont les revenus seront évolutifs ou pour les plus hautes tranches de revenus qui ont de l’épargne mais ne souhaitent pas forcément l’injecter dans le projet. Globalement les banques ont une plus forte tolérance sur l’apport personnel pour les jeunes qui débutent dans la vie active : si à 30 ans, il est compréhensible de ne pas avoir 15 000 € d’épargne, à 40 ans ou 50 ans il est plus problématique de ne pas pouvoir démontrer une capacité à mettre de l’argent de côté….
En 2021, 23 % des crédits chez Vousfinancer ont été accordés sans apport, contre 34 % en 2020. Mais même si vous n’avez pas les 10 % d’apport personnel requis, avoir démontré durant quelques mois une capacité d’épargne de 200 à 300 € par mois sera toujours un "plus" ! Cela permettra de rassurer la banque sur votre capacité à rembourser un crédit et pourra servir à financer au moins les frais de caution ou de dossier, ou constituer sinon une épargne de précaution après projet, en cas de coup dur.
Bien choisir son bien immobilier : ne pas acheter à tout prix, ou souscrire une garantie revente
L’année 2021 a été marquée par une hausse des prix alimentée par l’attrait pour les maisons qui ont vu leur prix médian augmenter de 9 % en moyenne selon les Notaires, et celui pour les villes moyennes qui ont connu des augmentations de prix de 10 % à Orléans, Reims, Rennes ou Saint-Etienne par exemple. Hors Ile-de-France, la hausse des prix des appartements, selon les Notaires, atteint tout de même 7,5 %.
Attention donc à ne pas acheter des biens surévalués à des prix hors marché avec un risque de moins-value en cas de revente précipitée… C’est pourquoi Vousfinancer vient de lancer sa garantie revente, une assurance facultative, souscrite lors de l’achat d’un bien immobilier, qui couvre l’acquéreur du bien en cas de perte financière (incluant les frais de notaire, d’agence, de déménagement, et dans certains cas les travaux) subie lors d’une revente précipitée dans les 3 ou 5 ans, suite à un décès ou une invalidité suite à accident, un licenciement économique, un divorce, une naissance multiple, etc.
« La Garantie revente peut également rassurer nos partenaires bancaires pour les projets d’acquisition avec peu d’apport. Avec la Garantie revente, si les emprunteurs subissent l’une des situations personnelles délicates garanties les obligeant à vendre leur bien, la couverture de la perte financière potentielle leur permet de rembourser tout de même la banque et évite de les mettre en difficulté financière » explique Julie Bachet.
Et les bonnes résolutions pour ceux qui sont déjà propriétaires…
Renégocier son crédit
Même si les taux remontent légèrement, ils devraient rester bas à court et moyen terme dans le contexte actuel et tant que la Banque centrale européenne poursuit sa politique accommodante. Ainsi, tous ceux qui ont un crédit immobilier à un taux supérieur à 2 % ont encore intérêt à le renégocier avec des économies substantielles à la clé, pouvant aller parfois jusqu'à plusieurs milliers d’euros. On considère qu’il faut un point d’écart entre les taux actuels et le taux du crédit à renégocier, mais si le crédit est récent, ou d’un montant et d’une durée élevés, 0,7 point peut suffire ! Bien sûr il faudra représenter un dossier de prêt complet, et verser des pénalités de remboursement anticipé à l’ancienne banque équivalent à 6 mois d’intérêt, mais à ce niveau de taux, les frais sont largement compensés par les économies réalisées.
Par exemple pour un crédit de 300 000 € souscrit à 2 % sur 25 ans en février 2018 (mensualité : 1271 € hors assurance) et renégocié en janvier 2022 à 1,10 % sur 21 ans, l’économie est de 72 € par mois et de 18 500 € au total. Si la durée du prêt est raccourcie à 19 ans en gardant la même mensualité, l’économie est alors de plus de 20 000 € !
Renégocier son assurance de prêt
La loi sur la résiliation infra annuelle de l’assurance, offrant la possibilité aux emprunteurs de changer d’assurance à tout moment sur toute la durée du crédit a été adoptée fin décembre à l’Assemblée. Elle doit maintenant être approuvée par le Sénat, normalement fin janvier. Si elle est adoptée, elle n’entrera en application qu’en 2023, mais il est d’ores et déjà possible de renégocier son assurance emprunteur à date anniversaire (loi Bourquin) ou dans les 12 mois après la souscription du crédit (loi Hamon), avec là encore des économies substantielles à la clé, notamment pour les emprunteurs de moins de 40 ans.
Prévoir de réaliser des travaux de rénovations énergétiques, surtout si vous êtes investisseur !
La loi « Climat et Résilience » publiée le 24 août 2021 comprend toute une série de mesures pour la rénovation énergétique des logements et la lutte contre les passoires énergétiques (estimées à 4,8 millions de logement en France selon le gouvernement). Ainsi à partir d’aout 2022, il sera interdit d’augmenter le loyer lors du renouvellement du bail ou de la relocation d'un bien classé F ou G sur son diagnostic de performance énergétique (DPE), ou avec l’obligation de faire des travaux pour cela. A partir de septembre 2022, pour tout logement à vendre, un audit énergétique devra informer le vendeur et l’acheteur des travaux à prévoir dans le cadre d’une rénovation énergétique… Et si ces travaux ne sont pas obligatoires, ils vont rapidement le devenir pour les propriétaires bailleurs car certains logements G ne pourront plus être loués à partir de 2023 puis, en 2025, ce sera la totalité des logements classés G qui seront concernés. Suivront ensuite les logement F en 2028, puis les E en 2034. Mieux vaut donc commencer à y penser… « Les propriétaires vont devoir anticiper la réalisation de travaux qui vont pour certains conditionner la possibilité de le vendre au prix et pour les bailleurs de le louer en fonction de leur DPE… Pour cela, nous avons des solutions pour les accompagner, via le regroupement de crédits qui peut permettre de dégager une enveloppe de travaux, ou des solutions en crédit à la consommation par exemple, qui peuvent permettre de financer jusqu’à 75 000 € de travaux » conclut Julie Bachet.