Depuis le 30 octobre, la France est à nouveau confinée, au moins jusqu’au 1er décembre. Une décision qui risque, comme au printemps dernier, d’avoir un impact sur le marché immobilier même si les professionnels de la transaction, comme les agents immobiliers et les notaires, sont cette fois-ci mieux préparés.
Côté financement, les agences de courtage peuvent rester ouvertes et continueront à accompagner leurs clients dans la recherche de la meilleure solution de financement, les banques ayant elles aussi la volonté de maintenir l’octroi de crédits au même niveau qu’avant le reconfinement. Pour ceux qui remboursent actuellement un crédit, des solutions existent pour adapter leurs mensualités le temps de traverser cette période difficile, que tous les professionnels espèrent la plus courte possible…
Est-il encore possible d’obtenir un crédit immobilier ?
Bonne nouvelle, contrairement au premier confinement qui avait pris les banques de court, il est aujourd’hui tout à fait possible d’obtenir un crédit immobilier : "Par rapport au premier confinement, les banques sont mieux organisées pour traverser cette période. La plupart des établissements ont déployé leurs logiciels de traitement des dossiers de prêt auprès de leurs salariés experts crédits en télétravail, ce qui n'était pas le cas en mars... Les agences bancaires restent ouvertes, même si les horaires d’ouverture peuvent être modifiées, et le personnel chargé d’étudier les dossiers de crédit est désormais en pleine capacité de le faire à distance. En outre nos partenaires nous ont assurés tout faire pour maintenir la qualité de service habituelle, même pendant cette période difficile. Il n’y a donc pas de raison que les délais s’allongent de façon démesurée comme en mars dernier " explique Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer.
Par ailleurs, les agences de courtage en crédit, assimilées aux activités financières et d’assurance, peuvent rester ouvertes, et si beaucoup de courtiers vont être en télétravail comme le recommande le gouvernement, ils pourront toujours recevoir, dans le respect des mesures sanitaires, les clients qui le souhaitent… « Même si désormais, Vousfinancer a mis tous les moyens en œuvre pour assurer un accompagnement à distance grâce à la signature électronique du mandat et la Visioconférence pour les rendez-vous clients et rendez-vous avec les banques » complète Julie Bachet.
Quelles évolutions des taux de crédit ?
Fin octobre, quelques banques ont envoyé de nouvelles grilles de taux pour le mois de novembre dont certaines orientées à la baisse, de 0,10 % en moyenne. D’autres banques ont laissé leurs taux stables et seule une banque les a remontés de 0,10 %. Si le reconfinement ne dure qu’un mois, il ne devrait pas avoir d’impact sur les taux de crédits immobiliers… Pour l’instant, les taux restent à un niveau très bas, proche des records historiques pour les meilleurs profils ! Traditionnellement en fin d’année les banques remontent leur barème lorsqu’elles ont réalisé leurs objectifs de production de crédit. Mais cette année, rien ne se passe comme prévu, et compte tenu des coups d’arrêt que connait le marché, les beaux dossiers restent toujours une cible de choix pour les banques…. En outre, les taux d’emprunt d’Etat à 10 ans sont restés très bas et négatifs à l’annonce du reconfinement, à - 0,35 % le 30 octobre, contre - 0,26 % le 1er octobre.
En moyenne on peut emprunter actuellement à 1,10 % sur 15 ans, 1,30 % sur 20 ans et 1,50 % sur 25 ans, mais pour les meilleurs profils, il est possible de négocier 0,58 % sur 15 ans, 0,88 % sur 20 ans et 1,06 % sur 25 ans, de taux à nouveau proches des records historiques.
Et des conditions d’octroi des banques ?
En septembre et octobre, le taux de refus des dossiers de crédit a continué à augmenter, mais dans une moindre mesure. A fin octobre, la proportion des crédits obtenant un refus atteint désormais 11,5 % des dossiers envoyés aux banques, contre 10,7 % à fin aout, mais 5,5 % en 2019. « Depuis la rentrée, il n’y a pas eu d’envolée des refus de crédit même si nous constatons toujours l’impact des recommandations du HCSF qui pénalisent notamment les investisseurs mais également les acheteurs dans les grandes villes qui doivent avoir un apport conséquent pour acheter. Ce nouveau reconfinement, entrainant à nouveau du chômage partiel ou une baisse de revenus pour les indépendants, pourrait pénaliser certains emprunteurs. Nous espérons donc toujours que le HCSF assouplira ses recommandations en fin d’année pour accompagner le redémarrage du marché immobilier » exprime Julie Bachet.
Quelles possibilités pour faire diminuer ou suspendre ses mensualités pendant le confinement ?
Près d’un tiers des emprunteurs disent avoir du mal à rembourser leur crédit immobilier. Ce reconfinement pourrait venir accroitre cette proportion notamment parmi ceux qui subissent une baisse d’activité - voire une fermeture - pour certains indépendants, artisans ou commerçants.
Dans ces cas-là, comme lors du 1er confinement, il est possible de demander à sa banque un report d’échéance, entrainant la suspension du remboursement des mensualités pendant 1 à 12 mois, en une ou plusieurs fois (sous conditions mentionnées dans les offres de prêt). En général, le report peut être demandé au bout de 24 mois de remboursement (12 mois dans certaines banques) et il faut un délai de 1 à 2 mensualités pour qu’il soit mis en place. En revanche, l’assurance de prêt continue à être versée afin de protéger l'emprunteur. Seule la moitié des banques propose l’option report d’échéance. Mais même si ce n’est pas le cas, certaines banques peuvent tout de même accepter une suspension temporaire dans le contexte actuel, et ce même si vous l’avez déjà fait au printemps dernier, car leur objectif est d'assurer la continuité du remboursement du crédit. Durant le premier confinement, certaines banques avaient même assoupli leurs conditions pour accompagner au mieux leurs clients en autorisant le report dès 12 mois d’ancienneté du crédit par exemple.
A noter : même si la démarche est gratuite, la suspension d’échéance a un coût car le report génère des intérêts supplémentaires et allonge la durée du prêt. Par exemple, pour un prêt de 200 000 euros souscrit il y a 2 ans à 1,5 % sur 20 ans, suspendre ses mensualités de 965 euros hors assurance pendant trois mois, rallonge la durée totale du prêt de quatre mois et engendre un surcoût de 885 euros.
Si le report des échéances de prêt n’est pas possible, trop couteux ou que la baisse de revenus risque d’être sur une plus longue période, une alternative existe. Il s’agit de la modulation des échéances. La plupart des banques proposent cette option qui permet de diminuer ses mensualités de 10 à 30 %, dans la limite d’un allongement de la durée du prêt de 2 ans maximum.
Quel impact du reconfinement pour ceux qui remboursent un crédit relais ?
Pour ceux qui ont actuellement un crédit relais en cours, et sont dans l’attente de revendre leur bien, il est certain que la période de reconfinement, durant laquelle les visites de bien ne sont pas autorisées, risque d’allonger de quelques semaines la durée du crédit relais. Mais pas d’inquiétude, l’incidence financière sera limitée car les taux des crédits relais n’ont jamais été aussi bas. Ils vont de 0,90 % à 1,5 % avec une moyenne de 1,20 %, sur une durée de 12 mois à 24 mois.
Pour ceux qui arriveraient au bout de la période des 12 mois, elle pourra être prolongée, et pour ceux qui arrivent au terme des deux ans et pourraient être contraints de vendre leur bien avec une baisse de prix, les banques calculent le relais sur la base de 70 % de la valeur du bien, ce qui laisse de la marge pour ne pas mettre les emprunteurs en difficultés même en cas de revente avec une baisse de prix supérieure à 10 %. En outre, compte tenu du contexte et des difficultés à vendre, la banque pourra accepter des solutions comme la mise en location temporaire du bien et le passage du relais en crédit amortissable.
En conclusion, que faire si on a un projet immobilier en cours, ou à court terme ?
Compte tenu de la fermeture des agences immobilières au public, mais surtout du fait qu’il est impossible de visiter un bien actuellement, sauf en visite virtuelle, « le marché immobilier risque de marquer une courte pause en novembre mais espérons que, comme lors du 1er confinement, il redémarre rapidement, dès que les visites pourront reprendre, avec un effet rattrapage exceptionnel comme en mai ou juin, qui explique d’ailleurs qu’il n’y ait pas eu de baisse des prix… » analyse Julie Bachet.
Les conseils de Vousfinancer :
- Pour ceux qui ont un projet immobilier et pas encore trouvé leur bien : Vous pouvez d’ores et déjà anticipé les démarches d’achat de votre bien en faisant estimer votre capacité d’emprunt et en commençant à préparer votre dossier de prêt pour être réactif lorsque les visites reprendront et montrer que vous avez toutes les chances d’obtenir un accord de crédit…
- Pour ceux qui ont un déjà signé un compromis : Vous pouvez tout à fait effectuer les démarches pour obtenir un crédit auprès d’un courtier, de votre banque. Et si vous avez déjà une demande de crédit en cours, il n’y a pas de raison qu’elle ne puisse pas aboutir dans les temps, les banques, comme l’ensemble des professionnels du secteur, faisant tout pour assurer la même continuité de service… Pas d’inquiétude majeure à avoir donc.