Lorsque l’on achète un bien immobilier à deux ou à plusieurs, cela implique généralement de se retrouver en indivision. Une autre possibilité est de constituer une société civile immobilière (SCI). Quelle solution faut-il privilégier ?
L’indivision par défaut
La solution la plus courante consiste à acheter un bien immobilier en indivision. Dans ce cas, chacun est propriétaire en proportion de sa participation financière, par exemple, 50% pour l’un et 50% pour l’autre....
La quote-part de chaque indivisaire doit être précisée dans l’acte d’achat. Elle doit correspondre au financement précis du bien en incluant à la fois l’apport financier de chacun et sa participation au remboursement du prêt.Acheter en indivision implique de bien s’entendre puisque aucune décision importante (par exemple, la revente ou la mise en location du bien) ne peut être prise sans l’accord de tous les indivisaires. Certains actes destinés à protéger le logement (par exemple, une réparation urgente) peuvent être pris sans l’accord de l’autre mais cela reste une exception.
Pour en faciliter la gestion, les codétenteurs peuvent établir une convention d’indivision qui permet de fixer des règles de fonctionnement en désignant, par exemple, un gérant ou en prévoyant la part de chacun concernant les charges de copropriété. Sa durée légale est de cinq ans, mais elle peut être renouvelée. Si l’indivision est adaptée aux couples mariés (en séparation de biens) ou pacsés, elle est souvent déconseillée à ceux qui vivent en union libre. En effet, le concubin n’a aucun droit légal dans la succession du défunt car il n’est pas considéré comme héritier par la loi. Il n’a donc pas le droit d’occuper le logement après le décès de son concubin décédé, excepté si ses héritiers l’y autorisent. Pour éviter que le survivant ne soit contraint de quitter le bien ou même de le vendre, les concubins peuvent prévoir une faculté de rachat pour le survivant.
Avantage : Le fonctionnement de l’indivision est assez simple et n’engendre pas de frais
Inconvénient : Elle implique une excellente entente entre les indivisaires pour ne pas être source de blocage
La SCI, pour quel type d’acheteur ?
Une autre possibilité est d’acheter un bien par l’intermédiaire d’une société civile immobilière (SCI). Deux personnes suffisent pour constituer une SCI. Dans ce cas, c’est la société qui devient propriétaire du logement et chacun devient associé en détenant des parts à hauteur de son apport financier. La SCI permet une grande souplesse dans la gestion du bien. Ses statuts peuvent être rédigés sur mesure. Ces derniers permettent de définir des règles de fonctionnement au quotidien et la nomination d’un gérant qui peut décider librement de tout ce qui a trait à la gestion du bien (travaux, location…).
Autre atout : la SCI permet de faciliter la transmission d’un logement à ses enfants à moindres frais tout en gardant la main sur les décisions importantes. En effet, des parents peuvent faire entrer leurs enfants au capital de la société, puis leur donner des parts progressivement en profitant des abattements de droits de donation (jusqu’à 100.000 euros entre parent et enfant tous les quinze ans).
En revanche, créer une SCI a un coût non négligeable. Il faut compter autour de 300 euros de frais de constitution et jusqu’à 2 000 euros si on fait appel à l’aide d’un professionnel, ce qui est fortement recommandé. Elle impose aussi certaines contraintes comme celle de tenir une comptabilité annuelle ou organiser une assemblée générale annuelle pour voter les grandes décisions.
La SCI est recommandée aux concubins et à ceux qui détiennent une résidence secondaire entre amis ou en famille.
Avantage : La SCI permet une grande souplesse de gestion et facilite la transmission de un ou plusieurs biens aux enfants.
Inconvénient : Son coût et ses contraintes administratives sont importants pour un seul bien