Qui aurait pu prévoir au début de l’année, au moment où la France perdait son triple A et où l’on craignait que les banques ne ferment le robinet du crédit, qu’un jour on pourrait titrer « banques cherchent emprunteurs » ? Même si c’est un peu provocateur, cela reflète la situation actuelle… Après dix mois de baisse, les taux de crédit immobilier atteignent aujourd’hui leur plus bas niveau historique, voire des niveaux records, grâce aux décotes accordées à certains emprunteurs. Pour autant, paradoxalement, le marché immobilier est en repli. Tous les professionnels s’accordent pour le dire : la production de crédits à l’habitat devrait chuter cette année de 30 % et les transactions de 15 %.
Alors d’où vient ce paradoxe ? Contrairement aux idées reçues, les banques veulent prêter et à des taux très bas. Le crédit reste pour elles un levier de conquête de nouveaux clients qu’elles vont pouvoir « accompagner » pendant toute la durée de leur crédit, en moyenne 7 ans… tout en réalisant des marges positives dues notamment à la baisse de l’OAT 10 ans de près d’un point depuis janvier. Ont-elles durci leurs critères d’octroi ? Nous ne le constatons pas... Mais elles les respectent davantage et sont plus prudentes, plus regardantes sur la situation de l’emprunteur, ce qui se justifie dans le contexte actuel. A l’inverse même, face à la baisse de la demande - car c’est tout là le problème - certaines même ont assoupli leurs conditions, proposant des offres spéciales pour jeunes ou abaissant les niveaux de revenus minimum.
Car les emprunteurs ne sont plus là… La montée du chômage, les inquiétudes sur le pouvoir d'achat, la disparition du prêt à taux zéro (PTZ) dans l'ancien, l’évolution de la fiscalité ont eu raison de leur envie d’acheter - du moins durant les 6 premiers mois de l’année - même si l’immobilier reste une valeur refuge... Au 1er trimestre 2012, le nombre de demandes de crédit immobilier avec un compromis de vente déjà signé a ainsi baissé de 18 % sur un an. Mais depuis 3 mois, sous l’effet de la forte baisse des taux, les emprunteurs reviennent… Prudemment, timidement. Ils cherchent à emprunter sur de plus courtes durées et avec davantage d’apport. Ainsi, parmi les demandes via le site meilleurtaux.com, la part des emprunteurs faisant une demande de crédit sans apport a reculé de 43 % à 41 % en un an et la durée moyenne sollicitée a baissé de plus d’un an à 244 mois contre 259 en janvier.
Si le problème ne vient pas de banques, outre le contexte économique, l’un des principaux freins reste le niveau des prix. Pour 2013, si de nombreuses incertitudes demeurent, la reprise du marché immobilier est entre les mains des vendeurs et dépendra de leur volonté ou non de s’ajuster aux capacités financières des acheteurs…