Même si elle reste encore hypothétique et les modalités de mise en place du déconfinement floues, l’annonce de la date du 11 mai a redonné de la visibilité au marché immobilier et aux professionnels qui s’organisent d’ores et déjà pour être prêts pour la reprise attendue… Ainsi, plusieurs banques acceptent à nouveau les demandes de prêt, mais avec des délais allongés. Du coté des taux, l’anticipation d’une hausse des risques mais aussi des coûts de refinancement a conduit la majorité des banques a remonté leurs taux de crédits. Un mouvement qui pourrait se poursuivre dans les prochaines semaines. La demande reste en chute libre par rapport à l’année dernière mais de nombreux emprunteurs veulent connaitre leur capacité d’emprunt dans ces nouvelles conditions de marché.
Quelle évolution des taux de crédit immobilier ?
En avril, une vingtaine de banques ont remonté leurs taux de crédit immobiliers, de 0,20 % en moyenne, mais jusqu’à 0,50 % pour certaines, sur les profils les moins attractifs en termes de revenus. 95 % des barèmes reçus ont été orientés à la hausse, alors même que l’OAT 10 ans, taux des emprunts d’Etats est resté proche de zéro depuis début avril. Alors comment expliquer ces hausses de taux ? Nos partenaires bancaires nous indiquent que la situation actuelle et l’incertitude économique induisent des tensons fortes sur le coût des ressources qu’elles répercutent sur leurs conditions de taux. En outre, elles anticipent une hausse des risques sur les entreprises et par conséquent les profils qui seront financés ce qui pèse également sur les taux.
D’autres banques qui n’ont pas encore remonté leurs taux nous indiquent qu’elles vont devoir le faire elles aussi dans les prochains jours, et ce malgré la contrainte des taux d’usure qui risquent d’exclure mécaniquement les emprunteurs les plus fragiles.
Où en est l’activité de crédit dans les banques ? Accordent-elles de nouveaux crédits ?
Bonne nouvelle, depuis l’annonce de la date du 11 mai pour un déconfinement progressif plusieurs banques nous ont annoncé pouvoir reprendre le traitement des nouveaux dossiers de crédits, même s’ils sont, bien sûr, actuellement moins nombreux… « Notre volonté de reprise est liée au « probable » déconfinement à venir afin de reprendre un fil d’activité régulier avec du personnel et des partenaires comme les courtiers, habitués désormais à travailler à distance » nous a communiqué une banque en début de semaine.
On estime que 70 % des banques peuvent désormais prendre les nouveaux dossiers de prêts, mais sous conditions. En effet, si elles acceptent de prendre les nouvelles demandes de prêts, compte tenu de leurs capacités de traitement encore limitées, mais également de l’anticipation d’une hausse des risques, elles appliquent plus strictement que jamais les recommandations du Haut conseil de stabilité financière en étant notamment particulièrement attentives à ne pas dépasser un endettement de 33 %...
On note également un allongement des délais lié à la nouvelle organisation induite par les mesures sanitaires : Dans certaines banques plus de 50 % des collaborateurs sont en télétravail, d’autres en arrêt maladie, avec du personnel en agence seulement quelques jours par semaine. Cette organisation contribue a allongé fortement les délais de traitement, qui peuvent aller jusqu’à 3 semaines pour obtenir un accord de crédit, contre 1 semaine à 10 jours habituellement. Sauf exception, les délais d’émissions d’offres de prêt sont également plus élevés. C’est l’ensemble de la chaine qui est actuellement ralentie, mais heureusement fonctionne…
Dans certaines banques, le process d’octroi de crédit nécessite d’effectuer l’ouverture des comptes en présence des clients. Dans ces cas là, un accord de principe est donné pendant le confinement, mais l’accord définitif interviendra après le rendez-vous physique, dans le respect des mesures sanitaires.
De toutes façons, les nouvelles demandes de prêts sont peu nombreuses. Les dossiers déposés actuellement portent pour la plupart sur des projets initiés avant le confinement et qui n’avaient pas eu être financés ces dernières semaines…
Où en est la demande de crédit ?
La demande de crédit est actuellement sur pause. Au 21 avril, sur les 3 premières semaines du mois d’avril, les demandes de prêts ont chuté de 78 % par rapport à la même période de 2019, avec de fortes différences selon les régions : la baisse est de 89 % dans le Grand est, 87 % en Ile-de-France et 85 % PACA, mais 66 % en Normandie, 30 % en Nouvelle aquitaine et en Bretagne, dans le réseau Vousfinancer. « Nous n'avons que très peu de demandes de nouveaux crédits car les gens ont peu de visibilité sur leur situation professionnelle, mais aussi les délais de signature notaire, d’octroi de prêt… En revanche, l’envie d’acheter est toujours là, car nous avons de nombreuses demandes de calcul d’enveloppe. Ceux qui ont un projet immobilier veulent connaitre leur capacité d’emprunt dans les conditions actuelles, avec des taux plus élevés et peut-être un salaire plus faible s’ils sont au chômage partiel. Beaucoup s’interrogent sur les revenus qui seront pris en compte quand ils pourront acheter » explique Jérôme Robin, directeur général de Vousfinancer.
Pour l’instant, on ignore si les banques prendront en compte comme référence pour le calcul de l’endettement le salaire annuel ou le salaire actuel, équivalent à 84 % de salaire net pour ceux qui sont au chômage partiel, avec un impact non négligeable sur la capacité d’emprunt : avec un salaire net de 3000 € et une mensualité maximum de 990 € hors assurance, il est possible d’emprunter 207 300 € à 1,4 % sur 20 ans. Avec un salaire au chômage partiel qui tombe à 2520 € net et une mensualité de 830 €, le montant maximum d’emprunt est de 173 800 €, soit 33 500 € de moins…
En conclusion, que faire si on a un projet immobilier en cours, ou à court terme ?
Le marché immobilier est actuellement sur pause... mais dès le 11 mai les visites pourront théoriquement reprendre en respectant les mesures sanitaires. Il faut s’armer de patience car tous les délais sont actuellement rallongés. Nous craignons que le marché reparte avec un décalage, car ceux qui auront eu une baisse de revenus, notamment les indépendants et artisans commerçants, devront patienter avant de refaire une demande de prêt, le temps de retrouver une bonne situation financière. Les banques vont également être plus attentives à la situation professionnelle des acheteurs, et à l’entreprise et le secteur dans lesquels ils travaillent... Nous espérons toutefois qu’au moment de la reprise elles seront plus tolérantes sur les conditions d’octroi de crédit afin de participer à la reprise du marché, tout en limitant malgré tout les risques bien sûr.