2013 marque une accalmie dans le tourbillon haussier de la pression fiscale locale, qui devrait connaître de nouvelles envolées à partir de 2015. En revanche, on constate toujours des écarts de 1 à 3 pour les coûts fiscaux locaux des entreprises en fonction de leur localisation géographique.
Au palmarès des villes les plus chères en taxe foncière au m2 de bureaux : Créteil (45 euros/m2) qui rejoint Saint-Denis (45 euros/m2), Montreuil (41 euros/m2) et Nîmes (33 euros/m2), un classement qui se maintient depuis 2010. Concernant les villes les moins chères, il faut saluer Metz (11 euros/m2), Brest (12 euros/m2), Tourcoing (11 euros/m2) bien que cette dernière possède un taux de taxe foncière de 66,3%, parmi les plus élevés. 6 des 45 plus grandes villes de France connaissent des augmentations de leurs coûts fiscaux locaux de 8 à 10%, tant en taxe foncière (Lyon, Metz, Rouen, Dijon et Angers), qu’en cotisation foncière des entreprises (Grenoble, Le Mans, Toulon et Caen) – avec une hausse de 17% sur Caen.
Créteil, Saint-Denis, Montreuil, les taxes foncières les plus chères
Ces villes restent l’exception dans un contexte national où lesimpôts locaux en 2013 pour les entreprises sont restés stables du fait des prochaines élections municipales avec une augmentation moyenne de 2% par rapport à 2012.
Les impôts locaux augmenteront à nouveau après les municipales de 2014, d’autant plus que le projet de budget de 2014 prévoit une réduction des dotations aux collectivités locales de 1,5 Md€. La révision des valeurs locatives des locaux professionnels, qui s’appliquera à compter de 2015, est susceptible de générer également des augmentations d’imposition – notamment à l’égard des bureaux anciens – et de faire apparaître des transferts importants de charges d’imposition en défaveur de certaines catégories de locaux spécifiques.
Avec la suppression de la taxe professionnelle et la baisse de leur dotation, les collectivités locales ont subi une mutation profonde de leur structure budgétaire. Cela se traduit par une amplitude croissante de leurs coûts fonciers (de 11 à 45 €/m2), et plus généralement de leurs coûts fiscaux totaux en régions qui varient de 20 à 57 €/m2, en Ile-de-France de 49 à 89 €/m2 et à Paris de 56 à 143 €/m2.
Paris : Le 10 et le 11e moins chers chers que Courbevoie ou Boulogne
Cette augmentation va crescendo au fur et à mesure du rapprochement vers la capitale, en raison de valeurs locatives plus fortes et de tarifs de taxe sur les bureaux plus élevés. Toutefois, les arrondissements du nord-est parisien connaissent un coût très inférieur aux agglomérations de la 1ère couronne. Par exemple, le coût total au m2 dans les 10ième et 11ième arrondissements (56€/m), est inférieur à des villes comme Courbevoie, Boulogne, Bagnolet, Montreuil ou Saint-Ouen.
L’activité locative 2013 connaît un fléchissement sur le marché des bureaux, avec des durées de transaction et des taux de vacance en hausse : on constate un repli significatif de près de 30 % des transactions 2013 en Ile-de-France, principalement sur le segment des surfaces de plus de 5 000 m2.
Néanmoins, les valeurs locatives « prime » (immeubles neufs ou restructurés), se maintiennent à des niveaux élevés. Une tendance à la baisse se confirme cependant pour les immeubles de seconde main, malgré des loyers faciaux stables. Selon la dernière étude BNP Paribas Real Estate d’octobre 2013, la dégradation du marché locatif ne semble pas impacter les volumes investis en immobilier d’entreprise qui devraient atteindre 18 Mds€ sur l’année 2013 (comme en 2012) et ce, à raison de 64 % sur les actifs de bureaux (localisés à 77% en région parisienne) puisque le dynamisme des investissements est essentiellement dû aux commerces et aux services (hôtels). Les coûts fiscaux et les loyers restent élevés et dépendent fortement de la localisation de l’entreprise. Le coût fiscal local représente en général 10 à 30 % du coût des loyers « prime » et 20 à 40 % des loyers «seconde main ». Les directions immobilières doivent donc rester vigilantes sur l’ensemble des coûts - renégociation du bail, optimisation des charges locatives et diminution du coût fiscal – pour pouvoir anticiper les hausses à partir de 2015.