Comment réussir son investissement immobilier à coup sûr ?

Y a-t-il une recette miracle pour réussir son investissement immobilier ? Pas à proprement parler. Toutefois, il est indispensable de bien établir sa stratégie d’investissement avant de se lancer.

Si la crise sanitaire a gelé les projets immobiliers de certains, la pierre ne s’est jamais aussi bien portée puisqu’elle reste, à ce jour, le placement préféré des Français (étude publiée par Poll&Roll au printemps dernier). Encore faut-il se poser les bonnes questions pour parfaire son plan...

Quelles sont les clés d’un investissement réussi ? Quels critères faut-il privilégier dans le choix d’un bien ? Est-il toujours intéressant de défiscaliser avec le Pinel en 2021 ? Et à qui s’adresser pour être accompagné dans ses démarches ? Petite update sur l’investissement immobilier en 2021.

Définir un budget pour son investissement

Votre budget détermine votre capacité à investir. Investir dans un logement, des bureaux ou dans un local commercial nécessite des sommes plus ou moins différentes.

Pour définir au mieux le montant de votre investissement, recensez d’abord votre épargne disponible et établissez un montant fixe pour constituer un apport. Les banques attendent un apport personnel d’au moins 10 %. Pensez toutefois à conserver une épargne d’urgence en cas de dépenses imprévues.

Pour prétendre à un crédit, calculez votre capacité d’endettement en veillant à ne pas dépasser un taux maximal de 33 %. Vous pourrez ainsi déterminer vos mensualités et le montant du capital que vous pourrez emprunter.

Si vous ne souhaitez pas investir des sommes astronomiques, il est conseillé de commencer par une petite surface, studios ou T2 pour les étudiants, T3 pour les actifs et les jeunes couples.

Prenons un exemple : Éric a pour projet d’investir dans un appartement à Toulouse. Avec 2 600 € nets de revenus, il devra veiller à ce que ses mensualités ne dépassent pas les 858 € par mois, assurance comprise (2 600 x 33 % = 858 €).

Comment financer son investissement immobilier ?

Un emprunt pour un investissement locatif répond aux mêmes qu’exigences que pour une résidence principale : justifier d’une situation stable, solvabilité suffisante, relevés de compte irréprochables et capacité d’endettement sont les conditions sine qua none pour obtenir votre financement.

Choisissez bien le crédit auquel vous souscrivez : crédit amortissable (le plus classique) avec un remboursement du capital étalé sur le temps, crédit in fine pour rembourser le capital en une seule fois ou encore crédit modulable. Plusieurs prêts peuvent s’adapter au profil de l’emprunteur.

Pour trouver le meilleur taux et le crédit le plus intéressant, il ne faut pas hésiter à comparer les banques ou même faire appel à un courtier en crédit pour vous aiguiller et renégocier.

Bon à savoir :

Si les taux proposés par les banques sont particulièrement intéressants, c’est surtout la situation du demandeur qui définira le meilleur moment pour investir. Même avec des taux plus bas, les banques restent exigeantes !

Banques, courtier, par qui passer pour son crédit immobilier ?

Courir les banques ? C’est possible et souvent un premier réflexe. Mais cela peut prendre beaucoup de temps. Pour éviter de pousser les portes de toutes les agences, il peut s’avérer plus intéressant de faire appel à un courtier en immobilier.

Son rôle est de dégoter la meilleure offre pour le compte de son client, en fonction de ses attentes et de son profil.

En contrepartie, la structure bancaire lui verse une commission sur le montant du crédit. Cette rémunération est complétée par des honoraires réglés par le client pour la prestation de son courtier.

Trouver le bon emplacement

L’emplacement, toujours l’emplacement.

« L’immobilier est le coût clé des détaillants physiques. C’est pourquoi comme le dit l’adage : emplacement, emplacement, emplacement. » (Jeff BEZOS)

Il dépendra assurément de votre clientèle. Il est nécessaire d’étudier le marché et d’évaluer sa pertinence.

Préférez les quartiers proches des transports et des universités pour les étudiants, ceux du centre-ville pour les jeunes couples et la proche périphérie pour les couples avec enfants.

Pour choisir l’adresse idéale, quelques critères essentiels à prendre en compte : proximité des commerces (supermarchés, pharmacies, etc.), des transports, des écoles, des services publics et d’éventuels espaces verts.

Choisir le bien en fonction du marché local

Comme évoqué plus haut, tous les logements n’attirent pas le même type de clientèle. Un étudiant privilégiera le prix du loyer et l’emplacement, un jeune couple comptera plus sur la proximité des commerces et le nombre de pièces et une famille, la distance des écoles et des crèches.

En principe, pour dénicher la perle rare, il est conseillé de s’adresser à des professionnels avec un bon carnet d’adresses, aussi bien dans le neuf que dans l’ancien.

Quel bien choisir selon l’emplacement ?

- Dans une grande ville ? Privilégiez les petites surfaces, même si les studios affichent un turn-over plus important.

- Dans une ville moyenne ? Visez plutôt les appartements T3 ou T4.

Vous hésitez entre le neuf et l’ancien ?

Même si un logement neuf peut afficher des prix légèrement supérieurs, il faut garder à l’esprit que le neuf offre certains avantages : frais de notaire réduits, exonération de la taxe foncière pour 2 ans, pas de contrainte de travaux, protection juridique assurée par les garanties...

Calculer le rendement locatif

C’est une des étapes incontournables de votre investissement. Si investir consistait seulement à acheter un bien, le louer et à rembourser votre banque, tout le monde le ferait ! Mais il ne s’agit pas d’investir à l’aveugle, puisqu’à terme votre investissement doit pouvoir générer un rendement.

Le temps investi dans une activité locative mérite bien un rendement minimal de 3 % net. En achetant un seul bien, le propriétaire mise tout sur celui-ci.

Pour vous assurer d’une rentabilité optimale, pensez à faire la somme de vos charges, de la taxe foncière et du coût total de votre emprunt, des loyers annuels. Bref, de toutes les dépenses liées à l’investissement. Ce rendement s’exprimera en pourcentage.

À l’heure où les livrets d’épargne ne dépassent pas les 0.5 % d’intérêt et les assurances-vie les 2 %, l’investissement locatif propose une rentabilité bien plus intéressante, située entre 3 et 6 % de manière générale.

Passer par une agence de gestion locative

Véritable gain de temps et d’énergie, en passant par une agence de gestion locative, l’investisseur s’assure de confier son bien à des professionnels de l’immobilier.

Les services proposés par les gestionnaires couvrent l’ensemble des activités locatives, de la publication de l’annonce à la rédaction du bail en passant par la recherche d’un locataire solvable.

Soumises à des mandats de gestion, les agences travaillent pour le compte des investisseurs et sont les premières interlocutrices des locataires. Elles gèrent les imprévus et interviennent directement en cas d’urgence.

Qui plus est, de par leurs partenariats avec les assureurs, les agences de gestion locative proposent directement des Garanties Loyers Impayés (GLI). Autre avantage, les frais de gestion sont 100 % déductibles des impôts.

Choisir le bon dispositif de défiscalisation

Les dispositifs fiscaux créés par l’État permettent, à l’occasion d’un investissement dans l’immobilier de pouvoir diminuer ses impôts tout en se constituant un patrimoine immobilier.

Pour choisir le plus adapté au profil de l’investisseur, il faut, comme pour le budget, en définir les objectifs :

- Pourquoi se lancer dans la défiscalisation immobilière ? Pour réduire ses impôts ? Pour transmettre un bien à ses enfants ? Compléter ses revenus ? Apporter une plus-value au bien ?

- Êtes-vous faiblement ou fortement imposé ? Certains dispositifs vont s’adresser à des profils où l’imposition est forte, il faut donc justifier d’un revenu conséquent. D’autres s’adapteront aisément à un profil moindrement imposé, souhaitant optimiser sa fiscalité.

Est-il toujours intéressant d’investir en Pinel en 2021 ?

Prolongé jusqu’en 2024, la loi Pinel est la star des procédés de défiscalisation immobilière.

En plus d’apporter une réduction d’impôt jusqu’ 63 000 € sur 12 ans, elle permet de percevoir des revenus supplémentaires grâce aux loyers et de se constituer un patrimoine.

En investissant en Pinel, le propriétaire s’engage toutefois à louer son bien sous certaines conditions : le loyer ne devra pas dépasser le plafond appliqué selon la zone géographique. Les conditions de ressources du locataire sont aussi soumises à des plafonds, toujours en fonction de l’emplacement du logement.

S’il est bien réalisé, l’investissement en Pinel peut être très avantageux, d’où la nécessité de bien définir les contours de son projet. Comme pour un investissement locatif classique, il faudra privilégier l’emplacement, le niveau du loyer moyen, le taux de vacance et la qualité de construction du programme choisi.

Toulouse : terre d’investissements

Première ville étudiante de France en 2020, berceau de l’aéronautique et plébiscitée pour son cadre de vie, la Ville Rose apparaissait 5ème dans le top des villes où il faut investir en 2018.

Même avec des prix d’achat toujours à la hausse, elle offre toutefois de nombreuses opportunités sur le plan de l’investissement : programmes neufs, résidences de service... Elle attire chaque année pas moins de 8 000 nouveaux habitants et présente un marché locatif important (65 % de locataires en 2017 selon l’Insee).

Pourquoi faut-il se lancer dans l’investissement immobilier à Toulouse ?

- Bassin d’emploi dynamique, 2ème pôle mondial de l’industrie aéronautique et spatiale de France.

- Des établissements de renom qui attirent de nombreux étudiants chaque année (31 établissements d’enseignement supérieur et organismes de recherche scientifique).

- Un réseau de transport complet (métro, tramway, bus, train et avion).

- Une forte demande sur le marché immobilier.

Située en zone B1, Toulouse est éligible à l’investissement locatif en loi Pinel.