Les révélations sur la hausse des charges de copropriété du journal Le Monde au début du mois d’Octobre n’ont surpris personne, mais les conclusions à en tirer n’en sont pas moins nombreuses et alarmantes. Les charges des copropriétés ont augmenté de 6,1 % entre 2011 et 2012. Si cette hausse trouve ses racines dans la mauvaise gestion de nombreux syndics, le projet de loi Alur de Cécile Duflot est-il vraiment la solution ?
Tous les cas de figure concernés
Chaque année, la montée des charges des copropriétés est supérieure à l’inflation. Après 5 % de hausse en 2011, les copropriétaires ont vu leurs charges augmenter de 6,1 % en 2012, atteignant ainsi les 25 % d’augmentation en seulement 5 ans. L’Observatoire à l’origine des ces chiffres précise que toutes les copropriétés sont touchées et que cette hausse significative des charges a pour conséquence la vente de leur bien et le retour à la location pour de nombreux copropriétaires.
De nombreux copropriétaires qui, contrairement à il y a une dizaine d’années, sont aujourd’hui particulièrement vigilants quant à la gestion de leurs charges, mais rien ne semble y faire. Au niveau national, les charges de copropriété coûtent en moyenne 44,4 euros par m², soit 34,8 euros en province et 48,9 euros à Paris. Un appartement de 65 m² par exemple, a coûté en 2012 environ 2 886 euros à son propriétaire, rien que pour les charges.
Comment expliquer cette montée vertigineuse au-dessus de la courbe de l’inflation ? Parmi les réponses les plus évidentes figure évidemment une augmentation des dépenses en chauffage et en eau chaude (+11,5 %) liées à la hausse des prix de l’électricité, du gaz, du fioul et du chauffage urbain. Les assurances prennent également une grande partie du budget des copropriétaires avec une hausse des dépenses de ces derniers pour leurs assurances de 6,3 % entre 2011 et 2012. Selon les conclusions de l’Observatoire, cela s’explique par le « vieillissement des équipements et du bâti » qui provoque de « nombreux problèmes d’étanchéité et de dégâts des eaux supportés par les copropriétés ».
Sont finalement dénoncés « les syndics (qui) continuent d’augmenter leurs honoraires de base, de 2,9 % cette année, et surtout (qui) facturent de plus en plus des prestations particulières à des tarifs prohibitifs ». Le sujet des syndics de copropriété et de leurs pratiques parfois jugées abusives est en effet devenu en quelques années un sujet sensible, tant les victimes sont nombreuses.
Des contrats opaques aux clauses abusives
Le 28 mai dernier, l’UFC Que Choisir dénonçait déjà les pratiques de nombreux syndics en révélant des taux de satisfaction ne dépassant pas les 42 % pour certains grands réseaux, et pour cause. Les tarifs des syndics ont explosé et les marges que ceux-ci réalisent sur des opérations telles que la délivrance d’informations pour un diagnostic de performance énergétique peuvent monter jusqu’à 45 % du prix demandé pour le diagnostic lui-même.
Les contrats sont trop souvent flous, prônant le forfait « tout-compris » qui cache une myriade de prestations obligatoires et onéreuses. Les copropriétaires se retrouvent facturés chaque mois de sommes mirobolantes sans savoir à quoi elles correspondent. D’après Nathalie Painnot, de l’Association nationale de la copropriété et des copropriétaires (ANCC) « selon les (syndics), le prix de l’organisation d’une assemblée générale extraordinaire varie du simple au double ». Des clauses abusives qui sont légion dans le secteur. Facturations illicites, frais supplémentaires pour la tenue d’une assemblée générale, surfacturation de tâches pourtant comprises dans le contrat, etc.
Assainir le marché : Cécile Duflot pour un syndic plus transparent en matière de comptabilité
Face à ce constat alarmant, un rappel à l’ordre des syndics semble nécessaire et le projet de loi de Cécile Duflot, bien que critiqué, apparaît comme une amorce nécessaire à une refonte totale de ce secteur gangréné. L’ouverture par le syndic de comptes bancaires séparés pour chaque copropriété à la charge du syndic prônée par Cécile Duflot est par exemple largement décriée par une grande partie de la profession. Les grands syndics voient en cette mesure la fin des intérêts colossaux qu’ils percevaient de leur banque grâce à leur unique compte où ils entreposaient l’ensemble de l’argent de toutes leurs copropriétés.
La loi fait pourtant depuis plusieurs mois déjà du compte séparé le principe général, mais très peu de syndics en tiennent compte au point qu’aujourd’hui, 9 copropriétés sur 10 fonctionnent avec un compte unique. Le compte séparé est ainsi une mesure nécessaire déjà instaurée chez certains nouveaux syndics qui tentent de redorer la réputation de leur secteur. Syndiceo, comme Syndic plus, proposait déjà un compte séparé par copropriété depuis son arrivée sur le marché, ainsi qu’un audit des charges afin d’aider les copropriétaires à les diminuer. Offre également prévue par Cécile Duflot. D’autres, comme LeBonSyndic prônent des tarifs attractifs afin de mettre fin au monopole des syndics hors de prix.
L’Alur de Cécile Duflot, une refonte totale du secteur ? Il reste tout de même difficile d’aller jusque là. Les mesures proposées par la ministre du Logement vont sans aucun doute améliorer les pratiques du secteur en s’alignant sur les nouveaux syndics, venus rehausser la qualité du marché. Reste que certaines mesures auraient besoin d’être plus approfondies comme le « fonds de prévoyance » obligatoire qui ne concerne que les copropriétés de plus de 50 lots, mettant ainsi de côté les petites copropriétés, qui représentent pourtant 95 % du marché