L'année 2016 a vu la croissance et l'essor des SCPI de rendement, une croissance qui paraît loin de s'arrêter, à la vue des résultats des SCPI de rendement au premier trimestre de l'année 2017. Un avenir prometteur donc pour les SCPI de rendement, considérées comme une alternative forte à l'assurance vie dans le cadre des placements pour préparer sa retraite ; ou d'une concurrence de taille pour le crowdfunding immobilier. Mais comment fonctionnent ces SCPI de rendement ? Quels sont les bénéfices, avantages ou les risques liés à cet investissement ? Focus sur les SCPI de rendement.
SCPI de rendement, qu'est-ce que c'est et comment ça marche ?
Le marché de l'immobilier et le contexte économique actuel ne sont pas propices à l'investissement dans ce domaine. Être propriétaire peut faire peur, du fait des prix du marché qui ne permettent pas toujours de réaliser des plus-values intéressante.
De ce contexte actuel sont apparues les SCPI rendement, ou Sociétés Civiles de Placement Immobilier, une alternative dans le domaine de l'immobilier, popularisée au début des années 2010. Avec pour objectif de diversifier votre épargne et de la faire prospérer dans un contexte économique difficile, ce sont des sociétés d'investissement de placement collectif, c'est-à-dire qu'elles gèrent des biens et patrimoines immobiliers dans lesquels des particuliers peuvent investir. Les loyers et avantages fiscaux de ces patrimoines immobiliers sont ensuite redistribués par les SCPI aux associés ou actionnaires, qui ont investi au commencement.
Les SCPI vous permettent donc d'acquérir des parts et vous évitent d'assumer un statut de propriétaire tel que celui qui vous est attribué si vous investissez de vous-même dans l'immobilier et qui entraîne des responsabilités plus importantes (recherche de locataires, trésorerie, agences immobilières,…).
Il existe deux façons d'investir dans une SCPI de rendement, en cash mais également à crédit. La première option vous garantit un meilleur rendement, et la deuxième permet à une tranche plus large de population de pouvoir investir. Les revenus seront calculés au prorata des parts que vous avez acquises dans la SCPI de rendement.
Depuis fin 2016, vous avez la possibilité d'investir dans une SCPI en ligne. Cette alternative a rendu plus facile, rapide et accessible l'investissement pour diversifier le publics de potentiels investisseurs. Vous pouvez donc consulter les informations de différentes SCPI de rendement afin de savoir quelle est celle qui correspond le plus à vos attentes et à vos besoins et ainsi souscrire des parts directement depuis votre domicile. A priori, ces plate-formes en ligne seraient plus adaptées à un public aguerri et il est conseillé pour un novice dans le domaine de consulter en priorité un conseiller afin de connaître plus précisément l'action des SCPI de rendement.
Un premier trimestre 2017 prometteur pour les SCPI de rendement
Les SCPI se sont donc popularisées ces dernières années, grâce à leurs rendements positifs et défiant toute concurrence.
Si 2016 a été une année importante pour les SCPI de rendement avec des records d'investissements, 2017 n'est pas moins que la suite de cet essor fulgurant puisque le premier trimestre de l'année s'est constitué comme un nouveau record de collecte. La croissance des SCPI de rendement a donc dépassé les 100 %, franchissant les 40 milliards d'euros de capitalisation à la fin du premier trimestre, fin mars 2017.
La forte concurrence présente et observable dans le domaine de l'immobilier d'entreprise a fait chuté les rendements des SCPI. Le taux de distribution sur valeur de marché reste en baisse depuis début 2017. Ce taux, indicateur de performance dans le domaine des SCPI de rendement, mesure le rapport entre le coût moyen d'acquisition d'une part et le revenu distribué à l'actionnaire ou investisseur et a montré que le rendement des SCPI s'était essouflé depuis quelques mois.
Cependant, malgré cette légère baisse de rendement, les SCPI conservent une popularité et un franc succès au près des investisseurs. En 2017, elles se placent de nouveau en tête des produits d'épargne tels que le livret A ou l'assurance vie, grâce aux rendements toujours plus intéressants que les rendements de ces autres produits d'épargne.
Le succès des SCPI de rendement s'explique donc par des résultats qui restent très positifs dans le contexte économique et immobilier actuel. Le premier trimestre 2017 est en effet prometteur pour les SCPI de rendement qui, en plus de compter sur des résultats de collecte croissants, voient un essor et une expansion à l'internationale naissants mais solides.
SCPI de rendement, une alternative à l'assurance vie
L'assurance vie était jusqu'à maintenant un produit d'épargne populaire et apprécié des français afin de préparer leur retraite par exemple. Cependant, le climat économique actuel a fait que ce placement préféré des français est aujourd'hui concurrencé voire détrôné par des produits d'épargne concurrents, tels que les SCPI de rendement, en raison de la baisse des rendements liés à l'assurance vie.
La cause de cette baisse de popularité de l'assurance vie est la stagnation voire même la chute en 2017 des rendements de cette dernière. Les « contrats en euros », considérés comme les contrats les plus sûrs sont eux-même en baisse. Il est donc peu difficile de considérer des alternatives plus attractives et aux résultats garantis lorsque l'on observe ceux de l'assurance vie et la tendance de ce produit d'épargne pour l'année 2017. De plus, l'évolution de la réglementation qui régit les contrats d'assurance vie ne paraît pas être bénéfique pour les épargnants et la législation pourrait emprunter le même chemin et avoir un effet négatif sur les rendements de l'assurance vie.
Cette impopularité naissante est notamment observable chez les jeunes actifs, qui seraient environ 45 % à préférer l'immobilier comme placement et comme produit d'épargne. Ce marché se présente donc comme la meilleure alternative à l'assurance vie et particulièrement les SCPI de rendement.
En effet, parmi les différentes alternatives du domaine de l'immobilier qui nous sont offertes, le crowdfunding immobilier ou les fonds de private equity semblent représenter un risque plus élevé au niveau de l'investissement. Meilleurs rendements et moins risquée, la SCPI de rendement est donc vue comme l'alternative idéale à l'assurance vie. Elle est également plus accessible et facile à gérer pour l'investisseur et diversifie son épargne afin de prospérer dans le temps.
SCPI de rendement ou crowdfunding immobilier, que choisir ?
Produits d'épargne et placements populaires en 2017, le crowdfunding immobilier et les SCPI de rendement sont pourtant en concurrence. Meilleurs résultats mais aussi plus de risques pour l'un, rendements plus faibles mais investissement plus sûr pour l'autre, quel placement choisir entre crowdfunding immobilier et SCPI de rendement ? Quel est le placement le plus adapté aux attentes et aux besoins d'un épargnant ?
En janvier 2017, parmi les 60 % des personnes privilégiant l'immobilier comme placement selon OpinionWay, seulement 8 % préfèrent l'alternative SCPI de rendement. Les 52 % restants déclarent investir à travers l'ouverture d'un PEL ou l'achat d'un bien immobilier. Le crowdfunding immobilier est encore peu présent et surtout peu plébiscité comme produit d'épargne étant plus récent et donc encore peu connu du grand public. Le crowdfunding est à l'origine un financement participatif qui consiste à investir à plusieurs pour financer son projet. Il a fait son apparition dans l'immobilier sous forme de placement, c'est-à-dire que vous investissez de l'argent par l'intermédiaire d'un promotteur afin de financer un projet immobilier duquel vous ressortirez supposément des bénéfices, d'où son statut de placement.
La première différence qui distingue les SCPI de rendement du crowdfunding immobilier est le risque financier, lié au rendement et à la rentabilité de l'investissement. En effet, le crowdfunding est un investissement qui participe à un projet en cours, un projet qui se construit et qui n'est donc pas terminé alors qu'avec une SCPI de rendement, l'investissement se fait sur un projet de construction précis et achevé. La prise de risque est majeure avec le crowdfunding et donc le risque de perte du capital est donc considérablement plus élevé avec le crowdfunding immobilier qu'avec la SCPI de rendement.
Ensuite, il existe une distinction non négligeable entre SCPI de rendement et crowdfunding immobilier quant à la durée d'immobilisation de l'épargne. Puisque le crowdfunding immobilier se base sur un projet en cours, cette durée est à considérer. Elle peut être de plusieurs mois voire plusieurs années, selon l'avancée des travaux et du projet de construction. Au contraire, la SCPI de rendement permet à l'investisseur de recevoir un revenu régulier, sous forme de rendement annuel. Etant donné la diversification de l'épargne entraînée par la SCPI de rendement, le risque de perte de capital est amoindri.
Afin de diversifier et surtout d'optimiser encore plus son épargne, il est possible d'opter pour les deux alternatives. La SCPI de rendement permet ainsi de percevoir de l'argent régulièrement lorsque le crowdfunding immobilier représente un rendement sur le plus long terme.
Les limites des SCPI de rendement
Avant de vous lancer dans un investissement avec une SCPI de rendement, il est important de connaître les limites et les contraintes qu'il peut contenir.
Les frais de souscription représentent la première contrainte que l'on rencontre lors d'un investissement de ce type. En effet, investir dans une SCPI de rendement n'est pas gratuit et les frais de souscription s'élèvent souvent à plus de 10 %. Si le crowdfunding immobilier représente un investissement sur le long terme, les SCPI de rendement reste un investissement sur le moyen terme. Les revenus commencent à être perçus à partir de quelques mois et cela peut durer quelques années avant de rentabiliser son investissement. Il faut donc anticiper son investissement afin de gérer au mieux la rentabilisation et les délais liés à cet investissement.
Enfin, la concurrence en matière de SCPI de rendement a fait que les taux de rendement ont chuté progressivement. Il est donc important de connaître la tendance dans le but de mesurer les risques liés à l'investissement dans le futur et l'avenir proche.
Malgré ces contraintes et limites, les SCPI de rendement semblent être un bon compromis et un produit d'épargne intéressant dans la conjoncture économique actuelle.