La loi Alur de mars 2014 a mis en place un bail type. Ce bail est obligatoire depuis le 1er août 2015 pour tous les baux signés ou renouvelés lorsque le logement loué constitue la résidence principale du locataire.
Pourquoi un bail location type ?
En 2014, les pouvoirs publics ont souhaité, au travers de la loi Alur (accès au logement et un urbanisme rénové), établir un bail type. Jusqu'alors les baux étaient déjà rédigés selon la loi du 6 juillet 1989 mais sans pour autant qu'un modèle obligatoire existe. Ainsi, il était possible que certains bailleurs aient une mauvaise interprétation de la loi et rédigent des baux non conformes à la loi. Ainsi, en 2014, les pouvoirs publics ont décidé de résoudre ce problème en instituant un bail type dont la rédaction imposée par décret garantit la bonne adéquation du bail de location avec la loi applicable.
Un bail type pour la location vide
Un premier bail type a été créé pour les propriétaires mettant leur bien en location vide. Il s'agit du mode de location le plus courant. Le bailleur met à disposition le logement vide de mobilier mais éventuellement avec une cuisine équipée et le locataire emménage avec son propre mobilier.
La durée du bail de location vide est de 3 ans, voire de 6 ans si le bailleur est une personne morale. Dans certains rares cas, il est possible de réduire sa durée à 1an mais cela doit répondre à un motif justifié de reprise du logement par le propriétaire à une date précise.
Le bail type location vide prévoit la régularisation annuelle des charges récupérables avec la possibilité de provisions périodiques (en général mensuelle avec le versement du loyer principal). Le montant du dépôt de garantie d'un bail location vide est plafonné à 1 mois de loyer hors charges.
Un bail type pour la location meublée
Une deuxième bail type a été créé pour la location meublée lorsque celle-ci est destinée à la résidence principale du locataire. Dans ce cas le propriétaire met à disposition du locataire tout le mobilier nécessaire pour pouvoir y vivre normalement sans avoir à apporter d'effets personnels. La liste du mobilier minimum obligatoire est définie dans la loi (liste du mobilier obligatoire).
La durée d'un bail meublé est de 12 mois minimum à l'exception du bail meublé consenti à un étudiant dont la durée peut être réduite à 9 mois (non renouvelable).
Le bail type de location meublée permet de régulariser les charges une fois par an déduction faite des éventuelles provisions, comme pour un bail vide. Il est aussi possible pour le bailleur d'opter pour un forfait de charges. Il n'a alors pas régulariser les charges annuellement. Cela est très pratiques en particulier dans le cas de colocations. En location meublée, le montant du dépôt de garantie est plafonné à 2 mois de loyer hors charges.
Pas de bail type en location courte durée
En revanche, dans le cas de locations courtes durées comme dans le cas de la location saisonnière type Airbnb, il n'y a pas de bail type. De la même manière, le bail mobilité créé par la loi Elan de 2018 n'est pas concerné par l'usage d'un bail type. Il appartient à chacun de rédiger le bail (ou d'utiliser un modèle pré-rédigé) en tenant compte des dispositions légales applicables.