La crise du logement en France est un défi qui s’accentue d’année en année. Il existe pourtant une ressource inexploitée à portée de main : les trois millions de logements vacants disséminés à travers le pays.
Logement : 3 millions de logements vacants à remettre sur le marché
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Publié le 22 novembre 2023 à 5h00
7,5%Le taux de vacance des logements à Paris est de 7,5%.
Certaines de ces propriétés inoccupées sont une réponse aux besoins croissants de la population en matière de logement. En tant que professionnel de l’immobilier, il est de notre devoir d’éclairer cette problématique et de proposer des solutions concrètes et incitatives pour que chaque propriétaire agisse à son niveau.
Cartographie de l'inoccupation : zoom sur les zones de logements vacants en France
Les logements vacants représentent 8% du parc immobilier français. Identifions où se concentrent ces 3 millions de logements inhabités.
Ces logements vacants ne sont pas répartis uniformément à travers le pays. Ils se concentrent principalement dans les grandes villes comme Paris, où le taux de vacance atteint environ 7,5% (source : APUR, 2020) et dans certaines zones rurales en déclin, en particulier la fameuse diagonale du vide. Cette concentration urbaine s'explique souvent par des investissements spéculatifs ou parfois simplement par la négligence ou encore la peur du locataire.
Dans les zones rurales, le dépeuplement et le manque d'attractivité économique laissent de nombreuses maisons sans occupants. Ce second réservoir de logements est moins actionnable dans la résolution du manque de logements actuel. La dynamique de l’attractivité des territoires et l’adaptation des politiques d’urbanisme restent des prérequis lourds à toute stratégie efficace visant le réemploi de ces logements vacants en zones rurales. En parallèle pour les zones urbaines, une volonté politique assumée et pérenne peut rendre disponible une part significative de ces logements vacants.
Stratégies locales et globales d’incitation pour réactiver les logements vacants
Comment inciter les propriétaires à mettre en location ces logements vacants en milieu urbain ? Eclairons 2 actions concrètes et la possibilité de créer un environnement incitatif pour ces propriétaires qui préfèrent aujourd’hui renoncer à d’éventuels revenus locatifs.
Grands projets : reconvertir les bureaux et locaux d’activité en logements
Bureaux, locaux commerciaux, bâtiments publics, parkings aériens, sont exclus des statistiques sur le logement vacant. Ces bâtis souvent obsolètes en termes d’efficacité environnementale sont la cible de lourds projets de transformation en logements, principalement portés par les bailleurs sociaux et institutionnels. La volonté de l’état est assumée (régime dérogatoire au Plan local d’urbanisme porté par la loi Elan en 2018). Dorénavant, aucune construction ni démolition de bâtiment n’est possible sans une étude préalable de changement de destination et d’évolution. 2000 logements ont ainsi été créés à partir de bâtiments d’activité en 10 ans, concentrés aux deux tiers à Paris.
Petits projets : Réactiver 100 000 chambres de service inoccupées
Spécificité parisienne et de quelques centres historiques, les chambres de service sont inoccupées à 85% lors du dernier recensement de 2015. Souvent indignes, situées aux étages élevés non desservis par les ascenseurs, d’une surface inférieure aux minima légaux pour la moitié d’entre elles, les chambres de services sont une partie de la solution. L’enjeu consiste d’une part à faciliter leur regroupement à des fins de mise en location ou de cession. Cette initiative locale peut s’assortir d’aides à la rénovation avec engagement de louer en résidence principale. D’autre part, faciliter la décision de travaux en copropriété permettra d’équiper ces regroupements de chambres en salle de douche et toilettes privatives.
Politique locale : simplifier la vie des propriétaires en minimisant leur risque
A l’image du dispositif Louez Solidaire de la ville de Paris, des initiatives ont émergé localement. Paiement garanti du loyer et des charges, remise en état en cas de dégradation, gestion locative déléguée à un organisme agréé, et possibilité de défiscaliser ces revenus. Ces avantages proposés par la Ville de Paris sont une excellente réponse qui pourtant ne connaît qu’un succès d’estime. On peut regretter que ce dispositif soit réservé aux logements nus et subissent une fiscalité allant de peu avantageuse à confiscatoire.
Politique globale : restaurer la confiance des bailleurs ou inciter à la vente
La taxe d’habitation vient d’évoluer en taxe sur les résidences secondaires et taxe sur les logements vacants. C’est la première brique du dispositif coercitif envisagé par l’état pour inciter les propriétaires à agir sur leur patrimoine immobilier.
Faciliter la location : Une multitude d’outils et de services permettent aujourd’hui de faciliter la mise en location et la gestion des biens locatifs : estimation du montant des travaux, livraison de packs mobilier, logiciel de gestion locative, comptabilité automatisée, etc. proposer un logement et gérer sa location est plus simple que jamais. En parallèle, les coûts de gestion externalisée ont évolué à la baisse, à environ 6% du loyer généralement. Reste à s’attaquer au problème de la surprotection des locataires en France. Souvent justifiée mais parfois abusée, ce principe de protection fait les choux gras de la presse qui illustre chaque semaine des cas d’injustice criante, (certes rares mais ô combien propices à l’indignation), toujours au détriment du bailleur qui conserve l’image d’un nabab.
Inciter à la vente : La tendance baissière est claire. Même si les propriétaires refusent de l’admettre, l’attente joue désormais contre eux. Une fois la période de déni de baisse des prix passée, les propriétaires vont mettre sur le marché les biens qui ne génèrent que des coûts croissants. Faisons confiance à nos édiles pour accroitre la pression fiscale sur ces biens vacants ou jugés secondaires et non productifs de revenus.
Conclusion
Traiter le débat sur la crise du logement sans le centrer sur la vacance locative urbaine est une faute. La location saisonnière n’est qu’un bouc-émissaire commode d’une politique logement éthérée.
Plutôt qu’ajouter des incitations fiscales fugaces générant des décisions opportunistes, installons les dispositifs d'accompagnement nécessaires à la création d’un cadre propice à la mise en location des logements vacants. Garantissons la propriété d’un bien et son produit. Stabilisons la fiscalité de la location, qu’elle soit nue ou meublée loin de tout effet d’annonce transitoire. Cessons de restreindre le parc locatif par des actions coup de poing qui blessent la confiance, en particulier le DPE. Rappelons souvent que 3 millions de propriétaires bailleurs proposent un logement à un foyer français sur 5. Il est plus que temps de réunir propriétaires, professionnels de l'immobilier et pouvoirs publics pour dynamiser un marché locatif pérenne et accessible à tous.