La construction de votre maison est un projet complexe qui s'étale sur des mois. Pour bien l'exécuter, vous devez procéder par étapes. Il faut prendre connaissance de celles-ci afin de prendre des décisions plus éclairées. Voici un tour d'horizon sur les phases à suivre pour construire votre propre maison.
Faites appel à un constructeur de maisons professionnel
Le constructeur de maisons est un professionnel très souvent sollicité par les particuliers. En effet, selon une étude menée par Caron Marketing en 2018, 61 % des logements individuels ont été bâtis par ce prestataire.
Les garanties offertes par un constructeur de maisons
Ce professionnel possède les compétences nécessaires pour mener votre projet à bien. Il garantit que la maison respecte les normes en vigueur en matière de sécurité et de qualité. C'est un interlocuteur unique qui vous permet de bénéficier de multiples compétences. Il gère la coordination de l'ensemble des professionnels qui interviennent sur votre chantier. Il peut assurer pour vous le suivi des ouvrages.
Le contrat que vous signez avec ce prestataire est encadré par la loi du 19 décembre 1990. Il s'agit du CCMI (Contrat de Construction de Maison Individuelle). Celui-ci engage le constructeur à respecter des délais précis. De même, les paiements sont réglementés. Ainsi, la loi prévoit que vous versez les frais liés à la construction de manière progressive. Le paiement s'effectue comme suit :
- 15 % au début du chantier,
- 10 % après avoir réalisé les fondations,
- 35 % à l'achèvement de la toiture,
- 15 % après la pose des fenêtres et cloisons,
- 20 % à la fin des travaux d'équipements,
- 5 % à la réception du chantier.
Cet échelonnement permet de contrôler votre budget, car l'entrepreneur est obligé de respecter les plafonds. Le CCMI vous protège des défauts de conformité. Vous bénéficiez aussi des garanties biennales et décennales.
Il est capable de vous proposer des habitations individuelles conformes aux recommandations de la RE2020.
Cette famille a demandé l'aide d'un constructeur de maisons à La Rochelle pour un logement respectueux de l'environnement
Quels sont les critères d'embauche d'un constructeur de maisons ?
Les critères pour embaucher un constructeur de maisons doivent être définis dès le début, afin que toutes les parties impliquées sachent ce qui est attendu de leur part. Le professionnel doit avoir de l'expérience ainsi qu'une bonne réputation. Pour cela, vous pouvez vérifier les travaux qu'ils ont eu à effectuer. Demandez-lui le contact de ses anciens clients. Renseignez-vous auprès d'eux sur sa capacité à respecter les délais. Le professionnel doit être capable de vous présenter ses réalisations. Il faut le questionner sur ses partenaires. Un bon constructeur bénéficie d'un carnet d'adresses fourni.
Le prix proposé par l'entrepreneur doit être en adéquation avec le travail que vous lui demandez. Il faut vous méfier des professionnels qui proposent des tarifs trop alléchants. Un devis qui est en dessous des prix du marché n'est pas gage de qualité. Cela peut cacher des clauses abusives qui facturent par exemple des charges qui ne vous reviennent pas. Privilégiez le meilleur rapport qualité-prix.
Assurez-vous de la disponibilité du constructeur de maisons. L'idéal est d'opter pour un prestataire qui est basé dans votre localité. Ainsi, le suivi des travaux de construction est optimal. Le choix d'un professionnel local vous garantit qu'il maîtrise toutes les spécificités de votre commune ou département. Vous devez tenir compte de votre ressenti personnel. Le professionnel que vous aurez choisi sera votre principal interlocuteur sur toute la durée du chantier. Vous devez donc vous sentir à l'aise quand vous discutez avec lui. Un professionnel qui est adhérent du Pôle Habitat FFB est un bon candidat. Prenez le temps de mettre en concurrence les offres de différents constructeurs de maisons avant de faire votre choix.
Obtenez les permis et licences nécessaires à la construction d'une maison dans votre région
Il faut demander un certificat d'urbanisme avant de construire votre maison. C'est une démarche qui n'est pas obligatoire. Néanmoins, elle se révèle indispensable, car elle vous permet de savoir si vous pouvez vraiment construire sur un terrain. Le certificat d'urbanisme vous informe par exemple sur les servitudes d'utilité publique et sur les taxes locales en vigueur. Vous pouvez en faire la demande auprès de la mairie. Il vous faudra remplir le Cerfa n° 13410. Les informations fournies par le CU sont applicables à votre projet de construction pour une durée de 18 mois.
Vous devez ensuite faire la demande du permis de construire conformément à l'article L421-1 du Code de l'urbanisme. Il est délivré par la mairie. Pour faire la demande, vous devez remplir le Cerfa n° 13406*12. Il faut ajouter des documents comme un plan de situation, une notice descriptive, un document graphique ou une série de photographies. Des pièces supplémentaires sont réclamées selon la localisation géographique. Ainsi, dans une zone où vous êtes tenu de respecter les règles sismiques, il faut joindre une attestation d'un contrôleur technique. Le délai d'instruction varie de 2 à 3 mois selon le contexte géographique. Le permis de construire est valide pour une période de 3 ans.
Élaborez un plan détaillé de votre nouvelle maison
L'élaboration du plan est une étape importante, car elle a une influence sur le confort de la maison. En plus, le plan doit respecter les exigences du PLU (Plan Local d'Urbanisme) de votre zone de résidence.
Quel style pour votre maison ?
Avant d'élaborer le plan détaillé de la maison, vous devez déterminer son style. Vous pouvez opter pour une maison traditionnelle. Elle reprend les caractéristiques des anciennes habitations de votre région. Ainsi, si vous habitez dans le sud, vous pouvez choisir une maison de style provençale. Cela vous facilite les démarches administratives, car les maisons traditionnelles correspondent souvent aux PLU en vigueur.
Vous pouvez opter pour une maison au style moderne. C'est un édifice sans fioritures qui possède des angles droits et des lignes rectilignes. Elle a la forme d'un cube ou d'un parallélépipède. Son toit est plat. Elle est quelquefois réputée pour avoir de mauvaises performances énergétiques à cause de la présence de grandes ouvertures sur sa façade. Elle utilise du bois et du béton comme matériaux de construction. Les habitations contemporaines se distinguent des maisons modernes par la présence de lignes courbes. C'est un style qui permet beaucoup de liberté dans la conception.
Qui va dessiner les plans ?
Le constructeur de maisons se charge en général du plan. Il vous propose une série de modèles présents dans un catalogue. Le choix doit être fait selon vos goûts et attentes. Le plan doit aussi tenir compte du PLU de la commune. Si les plans sur catalogue ne vous conviennent pas, vous pouvez vous charger de dessiner les plans de votre maison avec des logiciels.
Vous pouvez aussi embaucher un architecte. Cela est d'ailleurs obligatoire quand la surface au plancher de la construction dépasse 150 mètres carrés. Il peut vous proposer des plans sur mesure avec un aspect esthétique plus aboutie. C'est un spécialiste de la conception qui a fait des études poussées. Son savoir inclut la connaissance des matériaux et des techniques d'isolement. Il peut vous aider par exemple à agencer les pièces de la maison afin d'éviter des ponts thermiques.
Planifiez le financement de votre projet de construction
Le coût de construction d'une maison représente un gros investissement. Vous devez donc procéder par étapes pour la financer.
Fixez un budget
Le budget doit prendre en compte les principaux postes de dépenses. Vous devez calculer le prix du terrain. Cela peut varier selon votre localisation géographique. Il représente en général le tiers du budget. Les dépenses liées à la construction de l'édifice sont à définir avec le maître d'ouvrage. Le budget doit inclure le coût du prêt bancaire (intérêts et frais de dossier). Vous devez aussi prévoir les honoraires du notaire. Selon la zone, une étude du sol peut être nécessaire. Si le terrain est dans une région non viabilisée, il faudra tenir compte du prix du raccordement aux réseaux. Il existe également des frais annexes comme les taxes locales que vous devez aussi budgétiser. Vous devez vous rapprocher du service d'urbanisme de la commune pour prendre connaissance de ces dépenses. Il faut prévoir une rallonge de 2 à 8 % pour faire face aux aléas qui surviennent pendant le chantier.
Choisissez la banque qui vous accompagnera
Le crédit immobilier est la solution de financement la plus plébiscitée pour construire une maison. Vous pouvez opter pour une banque traditionnelle de dépôt pour obtenir un prêt. Dans ce cas, vous devez nécessairement domicilier votre compte dans l'établissement. L'objectif est de vous garder comme un client afin qu'il puisse vous accorder des crédits sur 10, 15 ou 30 ans. En contrepartie de votre fidélité, elles appliquent des taux d'intérêt attractifs. Ces derniers peuvent varier selon les banques. Il faut donc faire jouer la concurrence.
Vous pouvez aussi contracter un prêt auprès d'un établissement spécialisé dans le crédit immobilier. Dans ce cas, vous bénéficiez de conditions d'emprunt plus souples. Ces établissements acceptent les dossiers difficiles. Leur taux d'intérêt est plus élevé en général. En revanche, vous pouvez profiter de meilleurs conseils pour réussir votre investissement immobilier. L'aide d'un courtier peut vous aider à trouver un crédit immobilier aux meilleurs taux.
Trouvez des aides de financement pour votre nouvelle maison, si nécessaire
Vous pouvez bénéficier d'aides pour financer la construction de votre maison si vous êtes éligible. Ainsi, l'État propose le Prêt à Taux Zéro (PTZ) aux primo-accédants. Il est accordé selon la composition de votre foyer, la localisation du logement et vos revenus. Le PTZ vous permet de rembourser l'emprunt sans payer les coûts supplémentaires (intérêts, frais de dossier, expertise…). Les salariés du privé peuvent bénéficier d'un financement plafonné à 40 000 euros grâce au prêt Action Logement. Il est accordé avec l'accord de l'employeur. Les autorités locales accordent aussi des subventions quand vous construisez une maison.
Le déroulement des travaux de construction
Une fois que vous avez fait appel à un prestataire, obtenu les permis nécessaires, élaboré un plan et planifié votre financement, vous pouvez lancer les travaux. Ces derniers se déroulent en 4 phases. Il s'agit :
- des travaux de gros œuvre,
- du second œuvre,
- des travaux de finition,
- de la réception du chantier.
Ils doivent respecter le calendrier qui a été précisé avec le constructeur de maisons dans le CCMI. En cas de retard, vous pouvez appliquer des pénalités au prestataire.
Les travaux de gros œuvres
Les travaux de gros œuvre mettent entre 4 et 8 mois selon les conditions météorologiques. C'est la partie la plus longue du projet. Elle débute par des travaux de terrassement et de soubassement. C'est une étape cruciale, car c'est elle qui assure la stabilité et la longévité de l'édifice. Ensuite, les artisans effectuent la mise hors d'eau. Cela consiste à élever les murs, installer la charpente et la couverture. Les travaux de gros œuvre s'achèvent avec la mise hors d'air. Il s'agit des travaux de menuiserie extérieure de la maison. Les portes et les fenêtres sont posées dans les cadres prévus à cet effet.
Le second œuvre
Cette étape s'étale sur plusieurs semaines selon l'ampleur de votre projet. Elle consiste à mener des travaux pour rendre la maison habitable et vous assurer un confort optimal. Le second œuvre comprend par exemple tous les travaux d'isolation thermique. Il permet aussi de vous protéger contre les nuisances sonores. Ainsi, la pose de revêtements extérieurs et de cloisons intérieures fait partie du second œuvre. Il y a également des travaux comme l'installation de la plomberie, du chauffage, la construction d'escaliers…
La finition
Les travaux de finitions sont l'étape la plus courte dans la construction. Leur durée varie en fonction des matériaux qui seront utilisés. Néanmoins, c'est aussi une phase importante, car elles servent à rendre la maison plus esthétique. La qualité de la finition contribue à augmenter la valeur de la maison dans l'optique d'une éventuelle vente. Les travaux qui sont effectués à cette étape sont très variés. On peut citer le revêtement des sols et des murs, l'installation des équipements pour la salle de bain, la pose des luminaires…
La réception des travaux
La réception des travaux consiste à reconnaître que le travail effectué par le maître d'œuvre est conforme au contrat et aux normes en vigueur. Pour cela, vous établissez un procès-verbal. C'est une phase qui n'est pas à négliger, car chaque détail compte. Si vous remarquez des vices, vous pouvez refuser la réception ou l'accepter avec des réserves. Les 5 % qui restent à payer en vertu du CCMI sont versés quand toutes les réserves sont levées. Le maître d'œuvre doit aussi vous remettre une attestation RT 2012. Cela prouve que votre nouvelle maison présente de bonnes performances énergétiques.