La déclaration LMNP est une démarche légale obligatoire pour tous les individus ou sociétés qui louent des biens immobiliers meublés à titre non professionnel. Au-delà d'une simple formalité fiscale, elle vous aide à bien choisir votre régime d'imposition et de rentabiliser vos investissements. Quelles sont alors les procédures à suivre pour le faire ?
Les obligations déclaratives spécifiques au LMNP
Dans l'univers fiscal français, les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) sont tenus à des déclarations spécifiques. Cette obligation vise à établir la transparence des revenus locatifs. Chaque année, ils doivent soumettre leur résultat fiscal selon un régime réel ou micro-BIC, déterminant ainsi leur contribution fiscale.
Déclaration de début d'activité
Dès que vous commencez à exercer, vous devez informer l'administration fiscale et remplir un formulaire P0i. Ce document est destiné au greffe du tribunal de commerce et vous permet d'obtenir un numéro de SIRET qui vous identifie et prouve votre existence juridique en tant qu'entrepreneur.
Lors de votre déclaration LMNP, choisissez une date de démarrage antérieure ou correspondante à celle de la signature de l'acte authentique de votre bien immobilier. Vous pouvez alors déduire les frais de notaire. La déclaration de début d'activité est obligatoire, même si vous êtes un loueur à titre complémentaire ou principal.
Déclaration des revenus
Tout entrepreneur LMNP est tenu d'avoir une comptabilité bien précise et régulièrement mise à jour. Pour ce faire, conservez tous les documents relatifs à vos recettes et dépenses (factures, relevés bancaires, contrats de location…). Vous effectuez ainsi les déclarations annuelles de vos revenus.
Ils doivent être classés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) non professionnels. Les dispositions légales vous obligent à choisir entre le régime micro-BIC et le régime réel d'imposition. Vous décidez d'une option lors de votre première déclaration.
La déclaration de la TVA
Les personnes qui exercent de manière régulière et dont le chiffre d'affaires dépasse le seuil défini par la loi sont soumises à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA). En France, vous la payez quand vos revenus sont supérieurs à 32 600 €.
Évaluez donc vos dépenses et facturez-la à vos locataires afin d'effectuer le reversement aux autorités fiscales. Les prestations supplémentaires telles que le nettoyage régulier, la fourniture de linge de maison et le service petit-déjeuner peuvent être soumises à la TVA.
La CFE et la plus-value
Les entrepreneurs LMNP sont assujettis à la cotisation foncière des entreprises (CFE). Mettez-vous à jour avant le 1er janvier de l'année qui suit la création de votre société. Elle se paie dans la commune où vous exercez votre activité, car elle permet de financer les services publics locaux.
Lors de la vente d'un bien immobilier, vous devez également mentionner la plus-value réalisée dans votre déclaration de revenus. Vous pouvez être exonéré d'impôt en fonction de la durée de détention du logement et de sa nature. Pour calculer le montant à payer, procédez de manière classique. Soustrayez le prix d'achat moins celui de la vente pour avoir la somme excédent.
Les démarches et documents nécessaires pour remplir le formulaire P0i
Le formulaire P0i (ou Cerfa 11921*07) doit être rempli dans les 15 jours qui suivent le début de votre activité. Cela garantit la bonne prise en compte de votre situation et vous évite d'éventuelles sanctions. Il est disponible en ligne et vous pouvez y accéder sur le site officiel des impôts.
Après le téléchargement, remplissez-le en donnant vos informations personnelles :
- nom,
- prénoms,
- adresse,
- numéro de téléphone,
- e-mail,
- situation familiale.
Indiquez les détails liés à votre activité de location meublée non professionnelle (nature, localisation, nombre…). Fournissez vos coordonnées bancaires et le numéro de compte sur lequel sont versés vos revenus.
C'est là que vos impôts sont aussi prélevés. Joignez une copie de votre pièce d'identité en cours de validité et une attestation de non-condamnation délivrée par la mairie. Selon votre situation, d'autres documents peuvent être nécessaires. Prévoyez des justificatifs de domicile et de vos activités professionnelles.
Après le remplissage du formulaire P0i, transmettez-le aux services fiscaux. Cette démarche se fait par voie électronique via le site officiel des impôts ou par courrier postal à l'adresse indiquée sur le document. Mais avant, relisez plusieurs fois le questionnaire pour être sûr de ne pas faire d'erreur. Si vous avez du mal à compléter les informations, vous pouvez suivre la notice officielle disponible sur le site.
Déclaration LMNP : comment calculer les amortissements ?
Plusieurs biens immobiliers et les équipements qui s'y trouvent perdent de la valeur au fil du temps à cause de l'usure. L'amortissement est donc une méthode comptable qui permet d'équilibrer la diminution progressive de leur coût.
Chaque année, on l'inscrit comme une charge de l'entreprise. Vous réduisez ainsi les impôts à payer et avez des ressources pour le remplacement et l'entretien des logements loués.
Quelles sont les dépenses amortissables et leur durée ?
L'amortissement prend en compte le bien immobilier et l'ensemble des travaux que vous y effectuez. Il s'agit notamment de la :
- pose de revêtement de sol,
- plomberie,
- peinture ou papiers peints,
- aménagement d'une nouvelle cuisine,
- rénovation du système électrique.
Il concerne tous les dépenses et achats d'équipements supérieurs à 600 € que vous réalisez pour entretenir, embellir ou meubler le logement. Il s'agit en l'occurrence de la literie, de la table à manger, du canapé… Conservez toujours vos factures pour justifier les montants et les dates d'achat en cas de contrôle effectué.
Il n'existe pas de règles strictes liées à la durée d'amortissement en LMNP. C'est à vous de la déterminer en fonction du pourcentage et au regard du temps d'utilisation. Certains biens meubles peuvent cependant être remboursés plus rapidement que les immobiliers. Dans ces cas, vous pouvez déduire une plus grande partie du coût initial dans les premières années de détention.
Procédures à suivre pour déterminer les amortissements
Pour calculer les amortissements, déterminez la valeur totale d'achat de votre bien immobilier. Prenez en compte toutes les dépenses accessoires (frais de notaire et travaux). Identifiez la part du prix attribuable au terrain. Une fois que vous connaissez cette valeur, évaluez la base amortissable en soustrayant le montant du logement de la somme totale d'achat.
Choisissez ensuite la méthode d'amortissement qui convient le mieux à votre situation. C'est la formule linéaire qui est en général privilégiée. Elle consiste à répartir le coût d'acquisition du bien sur sa durée d'emploi de manière égale chaque année. Par exemple, pour un logement qui peut être utilisé pendant 30 ans, le taux d'abattement annuel serait d'environ 3,33 % (100 %/30 ans).
Reportez le prix dans votre déclaration fiscale LMNP comme une charge déductible. Par ailleurs, le calcul des dépenses et travaux amortissables se fait séparément. Les résultats sont additionnés à la fin pour déterminer le montant des dotations à réaliser annuellement.
Conseils pour optimiser votre déclaration LMNP
Pour optimiser votre déclaration LMNP, vous devez tenir une comptabilité à jour. Enregistrez toutes les recettes et dépenses liées à votre activité de location. Vous bénéficiez de déductions auxquelles vous avez droit et maximiser vos avantages fiscaux.
Informez-vous également sur les réductions de charges que vous pouvez avoir. Il s'agit principalement :
- des intérêts d'emprunt,
- des frais de gestion,
- des frais d'assurance,
- des travaux de réparation et d'entretien,
- des taxes foncières…
Profitez des amortissements et apprenez à les calculer en respectant les règles fiscales en la matière.
Pour choisir un régime, évaluez soigneusement les avantages et les inconvénients de chaque option. Décidez-vous en fonction de votre situation financière et de vos objectifs pour épargner au mieux sur vos impôts. Faites également une planification à long terme. Par exemple, en reportant les déficits sur les années suivantes, vous pourriez rembourser avec les futurs bénéfices.
Quand vos dépenses déductibles (charges d'intérêt, frais de gestion…) dépassent vos revenus locatifs, vous avez alors un manque. Vous pouvez compenser cette dette si vous réalisez des bénéfices au fil du temps. Cette méthode réduit le montant de l'impôt que vous devez payer.
Restez aussi informé des changements fiscaux en suivant l'actualité et consultez des professionnels avant de prendre des décisions qui peuvent impacter vos activités. Vous pouvez ainsi rentabiliser votre investissement immobilier.
Pourquoi choisir le régime réel ?
Le régime réel est de loin l'option la plus intéressante pour les loueurs en meublé non professionnels (LMNP). Sous ce régime, vous pouvez retrancher vos charges, telles que les intérêts d'emprunt, dépenses de copropriété… À savoir que chaque année, un pourcentage de la valeur de l'immeuble sera déduit de vos loyers, ce sont généralement toutes les charges engagées qui sont déduites, cela inclut :
- les travaux (de ravalement et de toiture, entre autres),
- le gros œuvre,
- le mobilier (à 100 %),
- le chauffage central ou l'ascenseur…
Les propriétaires percevant des revenus étant inférieurs à 77 700 € ou 188 700 € pour un meublé de tourisme classé sont concernés par le régime réel. Ils seront alors taxés après déduction sur leurs revenus locatifs. L'abattement est de 50 % ou 71 % pour un meublé de tourisme classé. Le principal atout de cet amortissement est la diminution de la base taxable, ce qui représente entre 50 et 80 % des revenus locatifs selon la rentabilité du bien. Il s'agit de l'avantage le plus louable du régime réel concernant la location meublée.