Taux, crédit, inflation : comment remplacer l’investissement locatif ?

Eviter les chausse-trapes conjoncturelles

De nombreux sous-segments immobiliers sont aujourd’hui perturbés par les évolutions du marché. L’immobilier ancien, par exemple, tombe sous le coup des nouvelles règlementations sur les passoires thermiques, interdisant la location de logements au faible score énergétique. Tout investissement s’accompagnerait donc de frais de rénovation ou d’un prix d’achat majoré pour cette même raison. L’environnement de taux est également une contrainte, durcissant les conditions de prêt et réduisant la marge d’achat des particuliers. Pour ce qui est du nouveau dispositif Pinel, il est moins pertinent au regard de l’inflation qui exigerait une adaptation des loyers, lesquels seraient plafonnés dans ce cadre. En effet, la hausse des matières premières et des coûts de l’énergie impliquent de bien anticiper son placement. De même pour la dynamique en régions, avec un prix au mètre carré en augmentation de 4% en fin d’année dernière. Tant de facteurs susceptibles de déstabiliser les investisseurs particuliers, qui disposent toutefois de solutions de placement toutes indiquées.

Les SCPI résidentielles comme alternatives efficaces à l’investissement locatif

Investir dans des SCPI résidentielles est ce qui se rapproche le plus en termes d’objectifs – long terme (12 à 15 ans) et de transmission de patrimoine - de l’investissement locatif classique.

C’est également la solution la plus connue du grand public. Avec un rendement moyen de 4,17% en 2022 (source ASPIM), elle offre des avantages fiscaux en vertu des dispositifs Pinel et Malraux (dans le cadre de rénovations) et permet surtout d’assurer une diversification de ses placements et donc une prise de risque plus réduite. Viager, neuf, immobilier loi 1948, rénovations de passoires thermiques, immobilier urbain ou international… il existe pléthore de spécificités en matière d’investissement immobilier résidentiel accessibles grâce aux SCPI.

Avec un ticket d’entrée se situant généralement autour de 10.000 euros, et des frais d’acquisition équivalents voire meilleurs, elles peuvent être accessibles aux épargnants sans avoir à emprunter. Enfin, comme toutes les SCPI, elles permettent d’investir dans la pierre sans les contraintes liées à la gestion locative.

Le crowdfunding et le club deal comme alternatives d’investissement court terme

Les placements courts termes sont particulièrement recherchés en ce moment, face à une conjoncture incertaine. Le crowdfunding est la solution la plus indiquée pour générer des revenus  à horizon court dans l’immobilier. Avec une durée d’investissement comprise entre 24 et 36 mois, il offre une visibilité sur le projet financé  - le programme de construction et son avancée sont régulièrement communiqués aux investisseurs – et les seuils d’entrée, autour de 1000 euros, en font un placement très accessible. Ses rendements sont attractifs, 9,5% en moyenne (jusqu’à 12%), favorisés par de bonnes capacités de diversification au vu des faibles tickets d’entrée, mais la liquidité des actifs demeure cependant faible, tout comme le risque élevé en raison notamment des retards dans la construction ou d’un défaut des promoteurs, puisqu’il s’agit d’un investissement obligataire. Même si ce dernier cas est plutôt rare - on observait en 2020 un taux de défaut quasi stable à 0,74% - les tensions inflationnistes ainsi que la brusque remontée des taux perturbent le marché de la promotion immobilière. Investir dans les grandes villes peut alors contribuer à réduire le risque : il est plus aisé de trouver un repreneur en cas d’échec du projet au vu de la pression foncière. 

Le club deal représente une deuxième option d’investissement court terme, à savoir un horizon de placement  de 5 à 8 ans maximum. Les dates d’entrée et de sortie du projet sont ainsi encadrées, là où la majorité des autres projets s’étend sur une vingtaine d’années. On retrouve de même la visibilité sur le projet financé, ainsi qu’un rendement espéré entre 6 et 10%. Les risques sont les mêmes que pour le crowdfunding, encore qu’il soit plus difficile de diversifier ses placements dans le cadre du club deal, qui exige des apports nettement plus conséquents, à partir de 100.000 euros. Toutefois contrairement au crowdfunding qui finance de la dette immobilière, le club deal permet d’investir dans la pierre.

A noter que ces deux stratégies sont intéressantes sur le plan fiscal : les revenus dégagés sont uniquement soumis à la flat tax, soit moins imposés que les solutions immobilières classiques, et ne viennent pas alourdir l’assiette fiscale car elles ne sont pas intégrées dans le calcul de l’IFI.