De tout temps, la pierre a toujours été considérée comme une valeur refuge. En effet, entre lois à portée fiscale comme les Pinel et Malraux et plans de dynamisation de l’urbanisme, chaque époque a connu son dispositif incitatif à destination de l’investissement immobilier. Cependant, l’enseignement principal de ces dernières années est que les défis sont de plus en plus nombreux pour ceux qui cherchent, à juste titre, à réaliser des profits significatifs dans ce secteur.
Les défis de l’investissement immobilier
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Publié le 6 août 2023 à 11h00
62%62% des primo-accédants en France on fait appel à un courtier en crédit immobilier.
Premier obstacle (en tout cas le plus connu des Français), le phénomène de la hausse des prix de l’immobilier. En effet, celle-ci est impressionnante malgré le « coup d’arrêt » relatif du premier trimestre 2023. Les tarifs annoncés pour les biens, notamment dans l’ancien, sont tout à fait prohibitifs.
On constate ainsi que l’indice INSEE du prix des logements s’établit au 4e trimestre 2022 à 133,6 (pour une base 100 en moyenne annuelle 2015), avec un taux d'inflation à + 6,2 % consolidé en février 2023, autant dire que les Français rencontrent des problèmes pour investir. Mais ce n’est pas le seul frein. L'accession au crédit est, elle aussi, de plus en plus compliquée. Malgré une remontée mois par mois du taux d’usure pour « assouplir » l’obtention des crédits entre hausses (qui ralentissent un peu en avril 2023) qui place le taux moyen à 3,28 %* et demande de solvabilité accrue est de plus en plus difficile.
Il faut donc pouvoir se retourner vers des alternatives innovantes, en fonction de ses objectifs propres, mais également de ses liquidités, afin de pouvoir investir de manière pertinente à l’instant T. Or si l’opportunité de se constituer un parc locatif « en dur » n’existe plus, ce n’est pas pour autant que la pierre n’est plus un bon placement. Parmi les solutions les plus connues, les achats de part de SCPI en est une et elle est plutôt pertinente sur le moyen/long terme. On pourra objecter que d’un point de vue de la liquidité, ce n’est pas optimal, car les temps de traitement de sortie de celles-ci peuvent être longs (un processus qui peut durer plusieurs mois ou plusieurs années). Ceci dit, selon les typologies de SCPI, qu’elles soient de rendements ou fiscales, elles sont toujours un moyen de se constituer des revenus sur la durée.
Il existe également d’autres systèmes plus souples comme le RBF (Revenue Based Financing) dans lequel vous achetez des parts, non des biens en eux-mêmes, mais des revenus générés par ceux-ci. Avantage de cette méthode, une plus grande liquidité avec des créances revendables sur les marketplaces des plateformes et surtout aucune gestion à prévoir des biens en eux-mêmes. Petite cerise sur le gâteau, les plus-values immobilières suite à la revente des biens sont considérées comme des revenus. Inconvénient majeur : il y a aujourd’hui beaucoup d’acteurs sur le marché et il convient de bien vérifier qu’ils s’agissent d’acteurs sérieux, notamment d’un point de vue réglementaire.