Comment gérer une indivision ?

L’indivision signifie que les biens de la succession appartiennent indistinctement à tous les héritiers, sans que leurs parts respectives ne soient matériellement individualisées. Les biens composant l’indivision sont les biens indivis. Chacun des membres de l’indivision, l’indivisaire ou le cohéritier, se voit attribuer une part sous forme de quote-part.

L’indivision n’est en principe qu’une étape transitoire dans le règlement de la succession, devant s’achever avec le partage du patrimoine. Mais elle peut toutefois durer dans le temps.

L’utilisation des biens de l’indivision est soumise à des conditions. D’une part, il faut avoir l’accord des autres indivisaires. D’autre part, il est nécessaire de respecter la destination du bien. Par exemple, un indivisaire ne peut pas transformer une maison d’habitation en un local à usage de bureaux. Enfin, l’indivisaire, qui utilise seul un bien indivis, doit verser une indemnité aux autres indivisaires, sauf accord de ces derniers.

Le régime de la prise de décisions, entre les indivisaires, est fixé par la loi. Il s’agit de l’indivision légale. Les règles de majorité diffèrent selon la nature des actes engagés sur le patrimoine du défunt.

Les indivisaires peuvent prendre seuls les décisions nécessaires à la conservation du bien, sans devoir en référer aux autres. Cette règle s’applique, par exemple, aux travaux de réfection de toiture ou de remplacement d’une chaudière défectueuse.

Les actes de gestion nécessitent un accord à la majorité des deux tiers. Il s’agit notamment des actes de gestion courante, comme la conclusion ou renouvellement des baux, et de la vente des meubles indivis pour régler les dettes et les charges de l’indivision.

Les actes de disposition requièrent l’unanimité des indivisaires. Il s’agit, par exemple, de la vente de biens immobiliers ou d’une donation à un tiers.

Toutefois, les héritiers peuvent décider d’établir une convention d’indivision pour aménager au mieux les droits de chacun et faciliter la gestion des biens. Dans ce cas, un accord unanime est requis pour fixer les règles de fonctionnement de l’indivision.

La convention doit notamment lister les biens de l’indivision concernés, et préciser les droits respectifs de chaque indivisaire comme la désignation et la détermination des pouvoirs du gérant. Elle peut être conclue pour une durée de 5 ans renouvelable ou pour une durée indéterminée.

Sous peine de nullité, elle doit être écrite et rédigée par un notaire en présence de biens immobiliers.

Les indivisaires peuvent sortir de l’indivision à tout moment, à moins qu’un jugement ou une convention entre les indivisaires ne s’y oppose. Plusieurs options s’offrent alors aux indivisaires :

• - se séparer de leur quote-part en la vendant à un autre indivisaire ou à une personne étrangère à l’indivision, étant précisé que les autres indivisaires sont prioritaires pour acheter la part cédée ;
• - demander le partage de tout ou partie des biens. Pour solder les comptes, ils doivent trouver un terrain d’entente sur la valeur des biens, afin d’opérer leur répartition dans le respect des quotes-parts respectives de chaque indivisaire.

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