Lors de la vente d’un bien, les vices cachés sont le cauchemar de l’acquéreur. Souvent le vendeur exclu cette garantie du contrat ce qui peut être préjudiciable pour l’acheteur. Comment éviter ce risque ? Comment agir si le risque se réalise.
Immobilier : la garantie des vices cachés ?
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Publié le 3 avril 2024 à 5h30
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Qu'est-ce qu'un vice caché ?
Un vice caché est un défaut qui rend le bien ou le produit acheté impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquis, ou en aurait donné un moindre prix, s'il les avait connus
Ainsi, pour faire jouer la garantie des vices cachés, le défaut du bien doit :
- être caché, c'est-à-dire non apparent lors de l'achat. Si une expertise est nécessaire pour découvrir le défaut du bien, celui-ci sera considéré comme caché
- rendre le bien impropre à l'usage auquel on le destine ou diminuer très fortement son usage
- exister au moment de l'achat.
Peut-on exclure cette garantie ?
En droit français, les exclusions aux garanties pour vices cachés lors d'une transaction immobilière sont principalement encadrées par les articles 1641 à 1649 du Code civil.
La mauvaise foi de l'acheteur : Si l'acheteur connaissait les vices au moment de l'achat, il ne peut invoquer la garantie des vices cachés.
La Vente aux enchères publiques : Les règles spécifiques aux ventes aux enchères publiques peuvent également exclure ou limiter la garantie des vices cachés, selon les conditions de la vente et la législation applicable.
L'usure normale ou vétusté : L'usure normale ou la vétusté du bien n'est pas considérée comme un vice caché. Seuls les défauts non apparents lors de l'achat et qui ne résultent pas de l'usure normale peuvent être considérés comme vices cachés.
La clause de non garantie : Il est donc possible d’exclure cette garantie dès le contrat.
Il est important de noter que l'exclusion de la garantie des vices cachés doit être clairement stipulée dans le contrat de vente. En cas de litige, il appartient généralement à l'acheteur de prouver l'existence du vice caché et que celui-ci existait au moment de la vente.
Toutefois, cette clause ne sera pas valable si le vendeur est de mauvaise foi, c'est-à-dire s'il connaissait les vices du bien et ne les a pas révélés à l'acheteur.
La bonne foi du vendeur et la présence d'une clause de non-garantie sont des éléments clés qui peuvent influencer l'issue d'une telle contestation.
La jurisprudence (décisions des tribunaux) peut également influencer l'interprétation des exclusions de garantie pour vices cachés, il est donc conseillé de consulter un professionnel du droit pour obtenir des conseils spécifiques à une situation donnée.
Quelques exemples retenus : défaut d’étanchéité, problèmes de structures ou fondations défectueuses, absence d’eau…
Quel est le délai pour agir en cas de vice caché ?
Avant d’engager une procédure, il est recommandé de s’accompagner d’un Conseil et de tenter de trouver un accord amiable avec le vendeur.
Si aucun accord amiable est trouvé : il faut agir vite.
L’acquéreur dispose d’un délai de deux ans, à partir de la découverte du défaut, pour mettre en œuvre la garantie légale des vices cachés.
Plus longtemps il attendra pour agir, plus l'acheteur aura plus de difficultés pour rassembler les preuves démontrant qu’il s’agit bien d’un vice caché.
Attention seule la saisine de la juridiction compétente pourra stopper le délai de prescription.
Une fois la juridiction saisie, l’acheteur peut demander à la justice de faire annuler la transaction immobilière( ce qui est complexe en pratique) ou obtenir une indemnité équivalente à la réduction du prix de vente ou recevoir une somme équivalente aux coûts de la réparation du vice caché.