Immobilier : les ventes s’écroulent et retombent au niveau de 2015

Un marché immobilier qui chute : où en est la baisse des transactions ?

Le marché immobilier ancien en France a connu une diminution du volume des transactions. En août 2024, on comptabilise 780 000 transactions en cumul annuel, marquant une baisse de 18,1 % par rapport à la même période de 2023. Ce recul est significatif, mais il traduit une décélération par rapport aux mois précédents, où la chute dépassait régulièrement les 20%. Comparé au pic historique de 1,2 million de transactions en août 2021, le marché a perdu environ un tiers de ses ventes, un niveau inédit depuis mai 2015.

Cette chute prolongée des transactions peut être attribuée à plusieurs facteurs : une remontée des taux d'intérêt depuis deux ans, un resserrement des conditions de crédit, et une prudence de la part des acheteurs. Toutefois, les notaires observent des signes de stabilisation : si la baisse se poursuit, elle se fait de manière plus mesurée, annonçant peut-être la fin de ce cycle baissier. Pour les prochains mois, les experts anticipent un volume d’environ 700 000 transactions, un seuil bas qui pourrait cependant être un levier pour la relance.

Évolution des prix des logements anciens : les prix baissent partout

Les prix des logements anciens, qui incluent les maisons et les appartements, enregistrent pour la quatrième fois consécutive une baisse trimestrielle, avec un recul de 5 % en moyenne au second trimestre 2024 par rapport à l’année précédente. Cette diminution concerne de manière homogène les maisons (-4,9 %) et les appartements (-5 %), bien que les régions affichent des variations notables.

L'Île-de-France est particulièrement affectée avec une baisse marquée de 7,2 %, accentuée pour les maisons (-8 %) par rapport aux appartements (-6,7 %). Paris intra-muros, bien que demeurant l’un des marchés les plus onéreux, voit également une baisse importante de 6,7 %, situant le prix moyen au mètre carré pour un appartement ancien autour de 9 450 euros. Dans les projections, cette tendance devrait se poursuivre jusqu’à fin novembre 2024 avec une baisse attendue de 3,9 % en Île-de-France.

En province, la baisse est plus modérée, notamment pour les appartements qui reculent de 3,8 %. Cependant, les notaires prévoient une atténuation progressive de cette baisse annuelle, la projection pour novembre 2024 s’établissant à -1,9 % pour l’ensemble de la province.

Quels sont les prix de l’immobilier dans les principales villes de France ?

Les villes françaises montrent des tendances variées en matière de prix, reflet de dynamiques locales propres. Plusieurs grandes agglomérations connaissent des baisses sensibles, tandis que d’autres résistent, voire enregistrent des augmentations.

Certaines villes traditionnellement attractives comme Nantes (-10,4 %) et Bordeaux (-7,6 %) sont parmi les plus touchées par cette baisse des prix. D'autres, comme Le Havre (+6 %), résistent bien, sans doute en raison d'un attrait renouvelé pour les villes moyennes.

Conditions de crédit et aides à l’achat : vers une amélioration de l’accès au financement ?

L’un des facteurs influençant la dynamique immobilière actuelle est l’évolution des taux d’intérêt et l’assouplissement progressif des conditions de crédit. En août 2024, le taux moyen des crédits à l'habitat est descendu à 3,59 %, une légère baisse par rapport au mois précédent (3,64 % en juillet), encourageant une reprise progressive des crédits immobiliers.

Le prêt à taux zéro (PTZ), une aide précieuse pour de nombreux primo-accédants, a été étendu à l'ensemble du territoire en 2024, une mesure bien accueillie, surtout dans les zones dites "tendues" comme les métropoles. Cependant, ce dispositif reste exclu pour les maisons individuelles, une décision motivée par la volonté de promouvoir des habitats plus denses en milieu urbain.

Étiquette énergétique et valeur verte : l'impact croissant du DPE sur les prix de l'immobilier

Avec les exigences de plus en plus strictes en matière de performance énergétique, l’étiquette Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est devenue un critère majeur influençant la valorisation des biens. En 2024, les logements les plus économes (classes A et B) continuent de se valoriser mieux que les biens énergivores (classes F et G). Ainsi, les logements économes enregistrent une meilleure résistance face à la baisse générale des prix, avec une hausse moyenne de +1 % pour les appartements et +2 % pour les maisons, tandis que les biens énergivores perdent de la valeur.

La disparité est particulièrement marquée en région, avec des plus-values importantes pour les biens écologiques. Par exemple, dans la région Occitanie, les appartements de classe A ou B génèrent une prime de +18 % par rapport aux biens de classe D, contre une plus-value de +6 % seulement en Grande Couronne francilienne. Pour les logements moins bien notés, notamment en classes E et F, les moins-values sont de plus en plus fréquentes. Les propriétaires de ces biens sont incités à entreprendre des rénovations énergétiques pour éviter de voir leur patrimoine se déprécier davantage, ce qui explique l’importance croissante de l'étiquette DPE dans le processus de vente.

Immobilier : quelles perspectives pour les acheteurs et les investisseurs en 2025 ?

La combinaison de la baisse des prix immobiliers, des ajustements dans les politiques de crédit, et de la priorité donnée aux performances énergétiques ouvre des opportunités nouvelles pour les acheteurs et investisseurs. Le ralentissement du marché pourrait avantager les acheteurs, surtout dans les villes où les prix ont subi de fortes corrections, comme Nantes et Bordeaux. En parallèle, les biens bien classés énergétiquement deviennent des valeurs sûres pour les investisseurs cherchant des actifs résilients face aux régulations futures.

L’année 2025 pourrait donc représenter un moment favorable pour l'achat, à condition que les acheteurs soient vigilants sur les caractéristiques énergétiques des biens et se positionnent dans des zones où les prix ont atteint un seuil d'attractivité.