Le marché immobilier en France va-t-il connaître le coup de frein, attendu et craint, qui le menace depuis le début de la remontée des taux ? C’est possible, et ça pourrait arriver très rapidement en 2023. Car si les taux sont confirmés en hausse, les Français ont pour la plupart un seuil au-delà duquel ils n’achèteraient tout simplement pas.
Immobilier : les taux atteignent 2%… et à 3% le marché se grippera
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Modifié le 23 mars 2023 à 10h02
2,04%Le TESE a atteint 2,04% pour l'immobilier en décembre 2022.
La Banque de France confirme : les taux des crédits dépassent 2%
Si les spécialistes du crédit immobilier l’avaient annoncé à plusieurs reprises, la confirmation officielle est tombée. Les premières estimations, publiées jeudi 5 janvier 2023, de la Banque de France concernant les crédits immobiliers en France en décembre 2022 dévoilent un taux moyen supérieur à 2%. Il atteindrait 2,04%, très précisément.
La hausse est donc officielle, et continue. Selon la BdF, en novembre 2022 la moyenne s’établissait à 1,91%, le mois précédent à 1,77%. En juillet 2022, ils étaient encore de 1,45% en moyenne, soit une hausse de plus de 0,5% en six mois.
Avec un taux moyen de 2,04%, de plus, le marché du crédit est au plus haut depuis… mars 2016 (2,12%). En avril 2016, déjà, le taux moyen affichait un niveau inférieur à celui de décembre 2022. Et il n’avait plus remonté aussi haut depuis.
Une hausse des taux qui va se poursuivre après le relèvement du taux d’usure
Les données de la Banque de France confirment donc les propos des spécialistes du secteur. Et ces derniers estiment que la tendance haussière est loin d’être terminée. La raison ? La hausse du taux d’usure par la Banque de France pour le premier trimestre 2023. Désormais, le taux d’usure pour un crédit sur 20 ans affiche 3,53%, taux valable jusqu’au 31 mars 2023.
La hausse du taux d’usure devrait permettre aux établissements de crédit de poursuivre l’augmentation des taux qu’ils pratiquent auprès des clients. Mais ces derniers ne sont pas prêts à tout accepter, loin de là. Si les taux des crédits immobiliers grimpent trop, ils vont tout simplement abandonner leurs projets.
La tendance a même déjà commencé : en volume, 218,4 milliards d’euros de prêts ont été accordés en 2022. Un montant en baisse de 3% par rapport à 2021.
3% par an : le taux de crédit immobilier que les Français n’acceptent pas
Le franchissement du seuil des 2% est symbolique, mais c’est celui des 3% qui doit inquiéter le marché immobilier français. Car, selon un sondage mené pour le réseau d’agences La Forêt par OpinionWay, les Français n’en veulent pas. Plutôt que d’accepter un tel taux d’intérêts, ils annoncent clairement qu’ils « remettront en cause » leur projet d’achat.
Pour 29% des interrogés, cette remise en cause survient dès que les taux affichent plus de 2%, ce qui est déjà le cas. Et ils sont 29% de plus à renoncer au projet si les taux affichent 3% ou plus. Pour plus de la moitié des Français, donc, des taux de plus de 3% leur feraient renoncer à leur achat.
Or, lorsqu’ils parlent de « taux », Banque de France et Français ne parlent pas tout à fait de la même chose. Le taux annoncé par la Banque de France, de 2,04% en décembre 2022, est le TESE, le Taux Effectif au Sens Étroit. Il ne comprend pas les frais de dossier, de courtier ou encore le coût de l’assurance ; il s’agit du taux appliqué aux seules sommes empruntées. Les Français, généralement, parlent de TAEG, Taux Annuel Effectif Global, logiquement plus élevé car englobant, justement, assurance et frais de dossier. C’est ce TAEG qui est soumis au taux d’usure, qu’il ne peut jamais dépasser.
Et le TAEG, lui, a déjà largement dépassé les 2% pour les crédits immobiliers en France. Dans certains établissements, selon les dossiers, il est même déjà supérieur à 3%…