Immobilier : comment donner congé à ses locataires ?

Les décisions récentes de la Cour de cassation le rappellent régulièrement et obligent le propriétaire à a toujours plus de vigilance.

La présente étude concerne les baux d’habitation non meublés.

Quand et comment ?

Le bailleur ne peut délivrer congé à son locataire qu’à l’expiration du bail et au moins 6 mois avant et ce par lettre RAR ou par acte d’huissier.

L’acte d’huissier est fortement recommandé pour s’assurer du respect des mentions obligatoires.

Si plusieurs personnes sont cotitulaires du bail, alors le congé devra être notifié à chacune d’elles.

A défaut de congé délivré, le bail arrivé à son terme est reconduit par tacite reconduction pour une durée équivalente à celle du contrat initial.

En plus du préavis, le propriétaire doit motiver le congé et ce à peine de nullité (article 15 de la loi 6 juillet 1989).

Quels sont les motifs légitimes ?

Le congé pour vente :

Le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix de vente, les conditions de la vente projetée ainsi que la description du bien qui doit correspondre à celle du bail.

Le congé doit viser les informations relatives aux obligations du bailleur et aux voies de recours.

L’acquéreur d’un bien occupé peut délivrer au locataire un congé pour vente pour le terme du bail à la condition ce terme intervienne plus de trois ans après la date d’acquisition du bien.

Dans le cas contraire, si ce terme intervient moins de trois ans après la date d’acquisition du bien, le bailleur devra attendre la première reconduction tacite ou le premier renouvellement du contrat de location en cours.

Le droit de préemption légal au profit du locataire est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

Le locataire qui accepte l’offre dispose d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si le locataire notifie son intention de recourir à un prêt, le délai de réalisation de la vente est porté à 4 mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit.

Il importe de préciser que, si le propriétaire entend vendre le bien à un tiers à un prix inférieur à celui visé dans le congé, il devra, notifier à son ancien locataire un nouveau droit de préemption au nouveau prix et ce même après le départ du locataire des lieux.               

Le congé pour reprise

La reprise concerne le bailleur, son conjoint, son partenaire de PACS ou notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants, ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. En cas d’indivision, tout membre de l’indivision peut être désigné bénéficiaire du congé.

Si le bailleur est une société civile constituée entre parents jusqu’au quatrième degré inclus, le bénéficiaire peut être l’un des associés de cette société.

L’acquéreur d’un bien occupé ne peut délivrer congé pour reprise que si le terme intervient plus de deux ans après l’acquisition. Dans le cas contraire, si le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition du bien.

Dans une décision récente de la Cour de cassation du 12 octobre 2023, les juges précisent leur pouvoir de contrôle du motif de reprise

Sur la forme du congé : à peine de nullité, les mentions, outre « du motif allégué », des noms et adresse du bénéficiaire de la reprise et du lien existant entre eux, le bailleur doit également justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

D’autre part, le juge se fonde sur des éléments extérieurs au congé pour forger sa conviction du sérieux, au jour du congé, de l’intention du bailleur de reprendre les lieux pour en faire sa résidence principale.

Le congé pour motif légitime et sérieux

Le motif légitime et sérieux correspond essentiellement l’utilisation que le bailleur entend faire de son bien, comme son souhait de reconstruire ou d’une expropriation de l’immeuble.

Le Juge apprécie souverainement ces conditions.

Il convient de préciser, qu’en cas de manquement aux obligations essentielles (ex le défaut du paiement du loyer, sous-location interdite) le bailleur peut engager une procédure de résiliation, elle aussi soumise à un formalisme très encadré : commandement de payer visant la clause résolutoire, notification à la préfecture, délais...)

A l’expiration du congé

Si au terme du bail, le locataire n’a pas libéré les lieux, il est déchu de plein droit de son titre d’occupation.

Si, le locataire se maintient dans les lieux, il faudra saisir la juridiction compétente et respecter le formalisme imposé afin d’engager une procédure en validation de congé et expulsion à l’encontre du locataire devenu occupant sans droit ni titre devant le Juge du contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire du lieu de situation de l’immeuble loué, exclusivement compétent.