Immobilier : qui sont les acheteurs de 2023 ?

L’impact sur la capacité d’emprunt et le pouvoir d’achat des ménages est fort, et ce, sur tout type de ménage. Mais alors, qui a pu acheter en 2023 ? A quel âge ? Avec quel apport ? Les différences entre les régions sont-elles marquées ? Meilleurtaux fait le bilan des profils des emprunteurs cette année en France.

Portrait de l’emprunteur, enseignements clés en 2023 :

Moyenne nationale

• En France, l’acquéreur immobilier emprunte en moyenne 222 509€, contre 240 089€ en 2022 et 193 204€ en 2021.
• Le foyer emprunteur gagne en moyenne 4846€ nets par mois, pour 4 739€ en 2022, et 4 351€ en 2021. Soit près de 500€ de plus en 2 ans.
• L’apport moyen est de 60 637€ en 2023 pour 48 144€ en 2022.
• L’apport médian 2023 se situe à 27 500€ pour 19 975€ en 2022.

Si on compare le chiffre de l’emprunteur moyen à ce qu’on observe en région :

• En Ile-de-France, l’emprunteur est plus riche avec un revenu moyen de 6 520€ et va apporter en moyenne 101 543€ pour emprunter 324 613€
• En revanche, en Bourgogne-Franche-Comté, le montant moyen emprunté est le plus faible de France à 165 466€. Le montant de l’apport lui n’est pas le plus petit, il est à 34 522€. En région Grand-Est le montant de l’apport moyen descend à 33 954€ pour un prêt moyen à 190 860€.
• Les revenus les plus « faibles » des emprunteurs se situent en Normandie à 4 011€. En Bourgogne presque équivalents à 4 041€, et dans le Grand-Est à 4 294€.

Plus d’apport, moins de prêt

L’apport moyen a explosé depuis 2022 puisqu’au niveau national, en moyenne il est passé de 48 144€ en moyenne à 60 637€ soit une augmentation de +26%. L’apport médian, lui, est passé de 19 975€ à 27 500€ soit 38% d’augmentation.

Ce n’est pas une surprise, car face à la hausse des taux qui a fait diminuer notablement la capacité d’emprunt des ménages et des prix qui ont très peu baissé, les Français ont dû pour compenser, aller puiser dans leur épargne. Ils ont emprunté moins et apporté plus.

C’est en Ile de France que l’apport moyen est le plus important avec 101 543€, la PACA se situe juste derrière avec 90 518€. En bas du classement on retrouve le Grand Est (33 954€) et la Bourgogne Franche Comté (34 522€). A noter l’écart très important entre les régions : du simple au triple entre l’Ile de France et le Grand Est.

Sans surprise le montant du prêt moyen le plus important se situe en Ile de France à 324 613€. Les plus faibles sont dans l’ordre en Centre Val de Loire, Bourgogne France Comté, Normandie et Haut-de-France.

Le montant du prêt moyen en Centre Val de Loire est de 160 942€, soit 2 fois moins qu’en Ile-de-France et correspond à une mensualité d’environ 1000€, soit un emprunt pour un foyer gagnant 3000€ nets mensuels.  C’est toujours intéressant de voir la réalité des chiffres en région, loin des grandes certitudes « parisiennes », car cela illustre parfaitement pourquoi le marché s’il a ralenti, ne s’est pas effondré. Tout simplement parce que dans beaucoup de régions de France, il est encore tout à fait possible de trouver des biens à des prix adaptés aux revenus.

On ne note pas d’évolution notable entre 2022 et 2023 sur la durée des prêts et elle est globalement très proche sur l’ensemble du territoire puisqu’elle oscille en 21,7 et 22,8 ans pour une moyenne à 22 ans et 3 mois.

Des primo-accédants qui restent dans la course

Les acheteurs sont de plus en plus aisés. En effet, on note une augmentation des revenus moyens des emprunteurs. Exceptés en PACA (5 821€ en 2022 vs 5 737€ en 2023), Haut-de-France (4 135€ vs 4 076€), Normandie (4 119€ vs 4 011€) et Bourgogne-Franche-Comté (4 154€ vs 4 041€). Cela s’explique par plusieurs raisons : sans doute un tout petit peu par l’augmentation des salaires liée à l’inflation, mais aussi et surtout par la hausse des taux qui empêche certains foyers de devenir propriétaires notamment en raison de l’application par les banques des critères d’octroi très stricts du HCSF et notamment le fameux 35% d’endettement maximum.

L’âge moyen de l’acheteur reste autour de 37 ans depuis maintenant plusieurs années et cela malgré l’évolution du marché.

Parallèlement nous observons que les plus jeunes restent bien dans le marché notamment dans certaines régions ; C’est ainsi le cas de la Normandie et la Nouvelle-Aquitaine qui gagnent 5% de plus d’acheteurs de moins de 30 ans, tout comme les Haut-de-France + 6%.

C’est la Normandie qui décroche la première place auprès des jeunes acheteurs avec 35% de moins de 30 ans et 53% de moins de 35 ans.

Quand on regarde l’âge des acheteurs, il est intéressant de s’attarder sur la part de moins de 30 ou 35 ans car ce chiffre est souvent plus parlant. En effet, l’âge moyen ne représente souvent pas vraiment les évolutions, ce chiffre étant biaisé par des écarts d’âge importants entre les différents acheteurs.

La part des primo-accédants reste très élevée et c’est une réelle surprise car ils représentent en effet plus de 7 acheteurs sur 10. C’est dans le Grand Est, en Auvergne Rhône-Alpes et en Bourgogne France Comté qu’ils sont les plus nombreux (74% des dossiers transmis en banques), pour 67% « seulement » en Bretagne. C’est assez incroyable que ceux qui achètent pour la première fois restent majoritaires malgré des bouleversements importants du marché en 2023, preuve que l’envie d’acheter reste une priorité et même un besoin quasi-primaire quelles que soient les condition.

Conclusion

Face à l’augmentation des taux des crédits et pour faire face à une baisse notable de leur capacité d’emprunt, les Français ont été puiser là où il y avait une variable d’ajustement à savoir leur épargne. L’apport a en effet bondi mais attention il ne s’agit pas d’une exigence bancaire accrue mais bien d’une compensation assez naturelle quand les prix ne baissent pas ou presque. En moyenne, la part d’apport personnel sur les dossiers 2023 dépassaient très légèrement 20% du montant total de l’opération.