Immobilier : le Pinel ne convainc pas la Cour des Comptes

À l'approche de sa fin, prévue le 31 décembre 2024, la Cour des comptes s'est penchée sur son efficacité et son coût pour les finances publiques. Le rapport publié en septembre 2024 est mitigé.

Le dispositif Pinel : une niche fiscale pour la location

Le dispositif Pinel, instauré sous la ministre du Logement Sylvia Pinel en 2014, visait à répondre à la pénurie de logements abordables dans les zones tendues. En échange d'une réduction d'impôts allant jusqu'à 21%, les particuliers investissant dans des logements neufs devaient s'engager à louer ces biens à des ménages modestes pour une durée comprise entre 6 et 12 ans, tout en respectant des plafonds de loyers et de ressources pour les locataires. Ce cadre strict avait pour objectif de faciliter l'accès au logement pour des personnes souvent exclues du marché locatif classique dans les grandes villes.

Entre 2014 et 2020, environ 244 000 déclarations fiscales ont été effectuées au titre du dispositif Pinel. De quoi lui accorder une certaine efficacité dans le déclenchement d'opérations immobilières. Selon la Cour des comptes, ces logements ont majoritairement permis d'accueillir des ménages modestes, remplissant les critères imposés par le dispositif. La majorité des appartements Pinel ont une taille moyenne de 57 m² et sont occupés par des ménages composés d'une ou deux personnes, en phase avec les objectifs initiaux.

Immobilier : l’efficacité du Pinel remise en cause

Si l’objectif de construire des logements pour les ménages modestes a été partiellement atteint, le rapport de la Cour des comptes souligne plusieurs lacunes. En premier lieu, il est difficile d’évaluer précisément le nombre de logements effectivement construits ou rénovés grâce à ce dispositif, en raison du manque de données fiables sur les déclarations fiscales.

De plus, bien que Pinel ait contribué à l’augmentation de l'offre locative dans certaines zones, la Cour critique le fait que les loyers plafonnés soient parfois proches de ceux du marché privé, limitant ainsi l'impact réel pour les locataires. Le rapport note également que 13% des logements Pinel dépassent les plafonds de loyers imposés.

Le dispositif Pinel a coûté des milliards à l'Etat

Le coût du dispositif est l'un des points les plus critiqués par la Cour des comptes. En dix ans, la niche fiscale Pinel a coûté environ 7,3 milliards d’euros à l'État entre 2014 et 2023. Cet avantage fiscal a principalement profité à des investisseurs aisés qui représentent 69% des investisseurs en Pinel, en quête d’opportunités de défiscalisation, ce qui remet en question l’efficacité sociale de la mesure.

Pour ces raisons, le gouvernement a décidé de mettre fin au dispositif à la fin de l’année 2024, bien que certains promoteurs immobiliers, comme le président de la Fédération des promoteurs immobiliers, déplorent cette décision, en particulier alors que le secteur du BTP connaît une crise historique.

Immobilier : les biens remis en vente le plus rapidement possible

Un autre point soulevé par la Cour est la non-permanence des avantages du Pinel. Une fois la période d’engagement terminée, de nombreux propriétaires choisissent de vendre leur bien ou de le récupérer pour leur propre usage, réduisant ainsi l’impact à long terme sur la constitution d’un parc locatif intermédiaire. De plus, les zones éligibles au dispositif sont souvent situées en zones tendues, et non en zones très tendues, là où le besoin de logements abordables est le plus pressant.

Face à ces constats, la Cour des comptes propose plusieurs pistes pour un nouveau dispositif qui remplacerait Pinel. Elle appelle notamment à la mise en place d’outils de suivi et de contrôle plus efficaces, et à un ciblage plus précis des zones où la demande locative est la plus forte. Les pouvoirs publics envisagent également de mobiliser davantage les investisseurs institutionnels, comme les banques et les assureurs, pour participer à l’effort de construction de logements sociaux et intermédiaires.