Immobilier : que choisir pour réduire ses impôts en 2024 ?

Plusieurs placements immobiliers offrent le double avantage de réduire son assiette fiscale tout en se constituant un patrimoine durable.

Les SCPI fiscales

Les SCPI dites « fiscales » sur le marché permettent une réduction de l’impôt pouvant varier de 12 % à 35 % et se répartissent selon les 4 dispositifs suivants :

• SCPI Denormandie : elles ont pour but d’investir dans l’immobilier ancien et de le restaurer. D’ailleurs, 25 % minimum du prix du bien doit être consacré aux travaux. L’avantage fiscal est le même que celui du Pinel c’est-à dire 2 % du montant investi les 9 premières années et 1 % les trois années qui suivent ;
• SCPI Malraux : elles investissent dans des immeubles d’habitation qu’elles rénovent. En contrepartie, la défiscalisation varie en fonction de la localisation des biens immobiliers ; 30 % du montant des travaux réalisés en secteur sauvegardé ou 22 % du montant des travaux réalisés en zone de protection du patrimoine architectural. Néanmoins, dans les deux cas, le calcul de la réduction est plafonné à 400 000 € sur 4 ans ;
• SCPI déficit foncier :  ces SCPI investissent dans des immeubles en mauvais état afin de les rénover. Les associés déduisent ces charges de rénovation de leurs revenus fonciers dans la limite de 10 700 € annuel et par foyer fiscal. Le déficit est reportable pendant 10 ans.

À la différence des SCPI de rendement, les SCPI fiscales sont souvent moins performantes, mais le bonus fiscal qu'elles offrent dope leur rentabilité. Elles représentent un moyen simple de réduire ses impôts et immédiat car la défiscalisation est effective dès l’année de souscription.

Les SCPI Européennes

Outre les SCPI fiscales, les SCPI Européennes permettent de bénéficier d’une fiscalité attractive en fonction du pays et des conventions fiscales signées avec la France pour éviter la double imposition. Ainsi, par exemple, si l’on investit dans une SCPI qui détient exclusivement du patrimoine immobilier en Allemagne la fiscalité serait de 15 % en moyenne contre 47,2 % (pour un taux marginal d’imposition de 30 %).

Ces SCPI connaissent un essor important (37 % des investissements des SCPI en 2022 ont été réalisés à l’étranger contre 33 % en 2021) et affichent de belles performances (4,91 %* de taux de distribution en 2022).  Tout comme les SCPI fiscales, elles s’adressent à des épargnants ayant la capacité d’immobiliser leur épargne sur une longue durée (> 8 ans).

Le crowdfunding immobilier

Si on recherche un investissement plus court terme qui ne vienne pas trop alourdir son assiette fiscale, le crowdfunding immobilier est le placement qui s’y prête. Là où, lors d’un investissement dans la pierre, les plus-values sont considérées comme des revenus immobiliers, le crowdfunding qui émet des omissions obligataires est catégorisé et donc déclaré comme revenus mobilier, même si le sous-jacent est immobilier. Pour les placements effectués dans l’immobilier, l’imposition sur les revenus fonciers est progressive. Dès lors il devient intéressant de se pencher sur le modèle du financement participatif si la TMI (Tranche Marginale d’Imposition) est supérieure à 14 %.

Le Plan d’Epargne Retraite

Le PER permet à son titulaire d’abonder librement son plan lorsqu’il est en activité avec l’objectif de récupérer son épargne, sous la forme d’une rente en capital, lors de son départ à la retraite. Les cotisations versées au PER sont déductibles du revenu imposable, dans la limite d’un plafond annuel en 2023 de 43 992 €. Enfin, les plus-values réalisées à partir d’investissement immobilier au sein du PER sont exonérées d’impôt.