La baisse des valorisations offre de très bons points d’entrée pour les investisseurs disposant de liquidités et souhaitant revenir sur le marché de l’immobilier. A condition de faire preuve de sélectivité et de diversifier suffisamment ses placements pour mieux gérer le risque de son portefeuille.
Investisseurs, il est temps de vous (re)positionner sur le marché immobilier !
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Publié le 30 août 2023 à 5h00
8,1%le taux de vacance moyen de l’immobilier de bureau européen reste stable à 8,1%
Les investisseurs soucieux de faire fructifier leur capital sur le long terme ne peuvent aujourd’hui écarter l’immobilier de leurs placements. Après une période d’ajustement des prix à la baisse pour tenir compte de la hausse des coûts de financement, le momentum s’avère ainsi particulièrement favorable pour les investisseurs qui disposent de liquidités à allouer alors que se profile la fin du cycle de hausse des taux aux Etats-Unis mais aussi en Europe. Une perspective qui implique une stabilisation très probable des valorisations observées sur le marché immobilier. Mais il n’est pas nécessaire d’attendre la fin de ce cycle pour se positionner. En outre, il est conseillé d’étaler ses points d’entrée pour éviter de se retrouver avec une concentration du risque sur un niveau d’achat unique.
A plus long terme, des facteurs structurels plaident en faveur du développement des actifs immobiliers. La pression démographique pousse à la hausse la demande de logements résidentiels dans la plupart des grands pays européens. Un phénomène qui créé des opportunités dans les centres-villes mais aussi dans les couronnes périurbaines et la proche campagne des métropoles. En outre, le vieillissement de la population entraîne une demande accrue pour tous les types de résidences destinées aux seniors (Ehpad et nouvelles résidences adaptées à une population âgée). Mais investir dans l’immobilier, c’est d’abord se positionner sur un marché défensif, offrant davantage de sécurité et moins de volatilité par rapport aux placements disponibles sur les marchés financiers.
Logistique, hôtellerie, bureaux, commerce : avantage à la diversification
Parmi les classes d’actifs immobilières qui vont continuer à bénéficier de tendances favorables, les plateformes logistiques vont profiter mécaniquement de la croissance du commerce en ligne. Elles devraient rester l’un des segments les plus dynamiques du marché immobilier au cours des cinq prochaines années alors que les actifs logistiques ont connu un ajustement des rendements parmi les plus forts et les plus rapides depuis 2021.
L’hôtellerie devrait également tirer profit de l’augmentation de la part des dépenses des ménages consacrées aux loisirs. Le besoin d’infrastructures hôtelières en France et dans le reste de l’Europe est amené à progresser. Le réchauffement climatique et la volonté de réduire son empreinte carbone pousse de nombreux touristes européens à privilégier désormais un tourisme de proximité, y compris dans des pays d’Europe du Nord peu habitués à recevoir une clientèle touristique.
Quant au marché de l’immobilier de bureaux, l’essor du télétravail atteint ses limites et plusieurs entreprises emblématiques limitent désormais le recours au travail à distance, ce qui réhabilite à nouveau le bureau après une période de tâtonnement. Dans un environnement où le taux de vacance moyen de l’immobilier de bureau européen reste stable à 8,1% et le taux d’occupation a retrouvé son niveau pré-Covid à 65%, les loyers « prime » font toujours l’objet d’une forte demande et suivent l’inflation partout en Europe. A ce titre, il faut préciser que le marché du bureau reste globalement mieux orienté sur le Vieux Continent qu’aux Etats-Unis.
Enfin, l’immobilier de commerce sort renforcé dans ses fondamentaux, de la crise sanitaire. Classe d’actifs montrant une fois de plus sa résilience, elle représente un outil de diversification et un vecteur de rendement au sein des portefeuilles ainsi qu’un levier de performance recherché par les investisseurs.
SCPI : le véhicule incontournable mettant la « pierre-papier » à disposition de tous
Dans ce contexte, les différents segments du marché immobilier offrent de nombreuses opportunités aux investisseurs avertis, à condition que ces derniers fassent preuve d’une grande sélectivité entre les actifs dont la valeur pourrait baisser à long terme et les actifs « prime » qui parviendront à tirer leur épingle du jeu. Pour investir sur le marché de l’immobilier en diversifiant ses placements afin de s’assurer des rendements réguliers, la SCPI reste le véhicule incontournable, permettant une exposition à l’ensemble du marché immobilier européen, accessible pour les particuliers à partir de sommes modestes (en direct ou via un contrat d’assurance-vie ou un PER individuel), et offrant des performances plus régulières que la plupart des autres placements financiers.
Aujourd’hui, le rendement moyen offert par les SCPI disponibles sur le marché atteint 4,5% mais l’écart s’est creusé, entre les supports les moins performants autour de 2% et les plus performants qui peuvent offrir une rentabilité de 7% grâce à des expositions à différents segments spécifiques du marché immobilier (logistique, santé etc.). Les investisseurs doivent également être en mesure de repérer les SCPI encore jeunes et qui disposent d’une forte capacité de collecte. Le marché des SCPI connaît à ce titre une progression enviable, avec une collecte passée de 7,4 milliards d’euros en 2021 à 10,2 milliards en 2022, selon les chiffres collectés par l’ASPIM, pulvérisant ainsi le record de collecte nette enregistrée en 2019 (8,6 milliards d’euros). Le ralentissement de la collecte au 1er semestre 2023 marque une pause sur le marché, mais les baisses de valorisations engagées et actées très récemment par quelques sociétés de gestion de SCPI est le signal qu’attendait les investisseurs les plus avertis pour revenir sur ce marché, acheter dans de meilleures conditions et profiter du rebond à venir des rendements.