À partir du 1ᵉʳ janvier 2025, une hausse des droits de mutation, souvent désignés à tort comme frais de notaire, pourrait considérablement impacter le marché immobilier français. Michel Barnier, Premier ministre, a annoncé une augmentation temporaire de 0,5 point pour la part départementale des droits de mutation, dans le cadre du projet de loi de finances pour 2025.
Immobilier : acheter va coûter encore plus cher
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Published on 18 novembre 2024 6h40
8%Les frais de notaire représentent environ 7 % à 8 % du prix d’achat pour un bien ancien
Si cette décision vise à répondre à la crise budgétaire des collectivités locales, elle risque également de freiner l’accession à la propriété pour de nombreux ménages. Retour sur cette annonce, ses justifications, et ses répercussions possibles sur le marché immobilier français.
Immobilier : Que sont les frais de notaire ? Essentiellement des taxes qui reviennent à l’Etat
Avant d'analyser cette hausse, il est essentiel de comprendre ce que recouvrent les frais de notaire. Contrairement à une idée répandue, les frais de notaire ne reviennent pas exclusivement aux notaires eux-mêmes. Voici leur composition détaillée :
- Droits de mutation : Il s’agit des taxes collectées par le notaire pour le compte de l’État et des collectivités locales (communes et départements). Ces droits représentent la majeure partie des frais, notamment dans l’immobilier ancien.
- Émoluments du notaire : Ce sont les honoraires perçus par le notaire pour ses services, comme la rédaction d’actes ou la vérification de la propriété.
- Frais divers : Cette catégorie inclut des paiements annexes, tels que les frais de formalités administratives et de contribution à la sécurité immobilière.
Actuellement, les frais de notaire représentent environ 7 % à 8 % du prix d’achat pour un bien ancien et entre 2 % à 3 % pour un bien neuf. Ces taux, déjà élevés, pourraient être alourdis par la réforme prévue.
Immobilier : une hausse des frais de notaire annoncée par Michel Barnier
Pourquoi cette augmentation des droits de mutation ?
Depuis plusieurs années, les recettes des départements issues des droits de mutation sont en chute libre. En 2024, les transactions immobilières ont connu une baisse record de 23,2 %, une situation qui prive les collectivités locales d’une partie essentielle de leur financement. François Sauvadet, président des Départements de France, expliquait récemment que certains départements avaient vu leurs recettes diminuer de 35 % par rapport à l’année précédente.
Les droits de mutation, qui constituaient une source stable de financement, sont aujourd’hui insuffisants face aux dépenses croissantes des départements, notamment pour les services sociaux, les infrastructures et l’éducation.
Quelle sera l’augmentation des droits de mutation ?
Le Premier ministre Michel Barnier a proposé une hausse de 0,5 point sur la part départementale des droits de mutation, la faisant passer de 4,5 % à 5 % dans les départements qui choisiront de l’appliquer. Selon les estimations du gouvernement, cette mesure pourrait rapporter 1 milliard d’euros par an. Voici les points essentiels à retenir :
- Durée : La mesure est annoncée comme temporaire, limitée à trois ans (2025-2027), avec une évaluation prévue à l’issue de cette période.
- Application locale : Les départements auront le choix d’adopter ou non cette hausse. Certains pourraient décider de ne pas l’appliquer pour attirer davantage de nouveaux habitants.
- Impact différencié : Les biens neufs, déjà soumis à un taux de droits de mutation réduit (0,715 %), ne seront pas concernés.
Hausse des frais de notaire : acheter va coûter plus cher en France
Un coup dur pour les primo-accédants
Cette augmentation risque de peser lourdement sur les budgets des ménages, en particulier les primo-accédants et les jeunes acheteurs. Par exemple, pour l’achat d’un bien immobilier ancien d’une valeur de 250 000 euros, cette hausse représenterait une augmentation des frais de 1 250 euros. Ces montants, souvent avancés dès la signature de l’acte, peuvent constituer un frein important pour ceux dont l’apport personnel est limité.
Un risque pour la reprise du marché immobilier
Selon Loïc Cantin, président de la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM), cette hausse pourrait ralentir la reprise du marché, déjà affaibli par la hausse des taux d’intérêt. Il déclare : « Cette mesure risque d’être contre-productive, en envoyant un mauvais signal aux acheteurs potentiels. »
De plus, les experts notent que le marché de l’immobilier ancien, qui représente la majorité des transactions, sera le plus touché. Les biens neufs, moins concernés par les droits de mutation, pourraient bénéficier d’un léger avantage concurrentiel.
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Évolution des frais de notaire pour un bien ancien
Voici un tableau illustrant l’impact de cette hausse sur différents montants d’achat immobilier :
| Prix du bien (€) | Frais avant 2025 (€) | Frais après 2025 (€) | Augmentation (€) |
|---|---|---|---|
| 150 000 | 11 700 | 12 450 | 750 |
| 200 000 | 15 680 | 16 680 | 1 000 |
| 300 000 | 23 400 | 24 900 | 1 500 |
| 400 000 | 31 200 | 33 200 | 2 000 |
Un effort budgétaire pour les ménages
En moyenne, un ménage français consacre 7 % à 10 % du prix de vente d’un bien aux frais annexes (notaire, agence, déménagement). Cette augmentation ne fera qu’alourdir ce fardeau.
Une mesure controversée : les réactions des acteurs du marché
François Sauvadet, représentant des départements, estime que cette hausse est un mal nécessaire : « Il est normal que chacun contribue à la cohésion territoriale, y compris à travers les droits de mutation. »
En revanche, Maël Bernier, porte-parole du courtier Meilleurtaux, considère cette mesure comme « une très mauvaise nouvelle », en particulier pour les jeunes ménages. Elle souligne que « cette augmentation vient grignoter le peu de pouvoir d’achat immobilier restant. »
Même la ministre du Logement, Valérie Letard, a exprimé ses réticences, affirmant que « relancer la production de logements rapporterait beaucoup plus qu’une augmentation fiscale. »
Hausse des frais de notaire : quelles alternatives possibles ?
Face à ces critiques, plusieurs pistes pourraient être envisagées pour compenser les pertes budgétaires des départements sans alourdir les charges des ménages :
- Réduction des dépenses non essentielles des collectivités locales.
- Optimisation des taxes existantes, notamment sur les résidences secondaires.
- Incitations à la construction neuve, permettant une relance du marché et des recettes fiscales.
L’augmentation des frais de notaire prévue en 2025 pourrait représenter un véritable défi pour le marché immobilier français. Si elle répond à des enjeux budgétaires urgents pour les départements, elle risque également de freiner les transactions et d’accentuer les difficultés des ménages à accéder à la propriété.