Le couperet est tombé. À partir du 1er avril 2025, de nombreux départements français appliqueront une hausse des droits de mutation à titre onéreux (DMTO), plus communément appelés « frais de notaire ». Une décision rendue possible par la loi de finances 2025, promulguée le 14 février 2025, et qui permettra aux collectivités locales d’augmenter cette taxe jusqu’à 5 % du prix de vente. Une mauvaise nouvelle pour les acheteurs immobiliers, qui verront leur budget alourdi de plusieurs milliers d’euros.
Frais de notaire en 2025 : votre département va-t-il alourdir votre facture ?
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Publié le 18 février 2025 à 5h55
7%Les frais de notaire représentent environ 7 % à 8 % du prix d’achat pour un bien ancien
Le contexte budgétaire des départements est tendu. Depuis la suppression de la taxe d’habitation sur les résidences principales, les collectivités locales ont perdu une source de revenus majeure. En parallèle, le marché immobilier s’est effondré, entraînant une baisse des transactions et donc des recettes issues des droits de mutation. Pour tenter de combler ce manque à gagner, la loi de finances 2025 leur accorde la possibilité d’augmenter les DMTO de 0,5 point.
Quel taux pour ces frais de notaire après l’augmentation ?
Ce relèvement du taux, qui passe de 4,5 % à 5 %, est une bouffée d’oxygène pour les finances départementales. Selon François Sauvadet, président de l'Association des Départements de France interrogé par Public Senat, cette mesure est "indispensable" car "tous les départements vont le faire". En d’autres termes, les acheteurs immobiliers deviennent, une fois de plus, les variables d’ajustement budgétaires.
Immobilier : quels départements appliquent déjà la hausse des frais de notaire ?
Tous les départements ont désormais la possibilité d’adopter cette hausse, mais certains ont été plus rapides que d’autres. La ville de Paris a été la première à voter le relèvement des DMTO dès le 11 février 2025, suivie par plusieurs départements franciliens. Dans la majorité des cas, la hausse s’appliquera dès le 1er avril 2025.
D’autres départements finalisent encore leur décision, mais l’augmentation devrait être généralisée d’ici la fin du premier trimestre 2025. Seuls quelques départements hésitent ou refusent pour l’instant d’appliquer la mesure, comme l’Oise, où la présidente du conseil départemental, Nadège Lefebvre, a déclaré que "tout doit être fait pour éviter cette hausse en 2025", même si elle n’exclut pas de la mettre en place dans les années suivantes.
| Département | Taux avant hausse | Taux après hausse | Date de mise en application |
|---|---|---|---|
| Paris | 4,5 % | 5 % | 1er avril 2025 |
| Hauts-de-Seine | 4,5 % | 5 % | 1er avril 2025 |
| Seine-Saint-Denis | 4,5 % | 5 % | 1er avril 2025 |
| Val-de-Marne | 4,5 % | 5 % | 1er avril 2025 |
| Essonne | 4,5 % | 5 % | 1er avril 2025 |
| Seine-et-Marne | 4,5 % | 5 % | 1er avril 2025 |
| Yvelines | 4,5 % | 5 % | 1er avril 2025 |
| Côte-d'Or | 4,5 % | 5 % | 1er avril 2025 |
| Val-d'Oise | 4,5 % | En attente de décision | Décision attendue en mars 2025 |
| Oise | 4,5 % | Refus temporaire | Pas de hausse prévue en 2025 |
Combien cela va-t-il coûter aux acheteurs immobiliers ?
L’impact de cette hausse est directement proportionnel au prix du bien immobilier. Chaque tranche de 100 000 euros d’achat coûtera 500 euros supplémentaires aux acquéreurs. Voici quelques exemples concrets :
| Prix du bien immobilier | Hausse des droits de mutation (0,5 % de plus) |
|---|---|
| 100 000 euros | + 500 euros |
| 250 000 euros | + 1 250 euros |
| 400 000 euros | + 2 000 euros |
| 600 000 euros | + 3 000 euros |
Pour un acheteur qui signe un compromis en mars mais dont la vente est actée en avril, l’augmentation s’appliquera immédiatement. Contrairement à certaines taxes immobilières, les droits de mutation sont exigibles au moment de la signature définitive chez le notaire, et non à la date de la promesse de vente.
Hausse des frais de notaire : les primo-accédants épargnés… pour le moment
Il existe toutefois une exception : les primo-accédants, c’est-à-dire les personnes qui achètent leur première résidence principale ou qui n’ont pas été propriétaires depuis au moins deux ans. Pour eux, le taux des droits de mutation restera bloqué à 4,5 % pendant trois ans.
Un répit qui pourrait toutefois être de courte durée. En effet, plusieurs élus ont évoqué la possibilité d’une généralisation de cette hausse à tous les acheteurs si la situation budgétaire des départements ne s’améliore pas. Une perspective qui pourrait encore alourdir la facture pour les futurs propriétaires.
Un coup dur pour le marché immobilier en difficulté
Les professionnels de l’immobilier dénoncent une hausse qui arrive au pire moment. Après une année 2024 marquée par une baisse des transactions, une hausse des taux d’intérêt et une désertification des acheteurs solvables, ce nouveau coup porté au marché pourrait accélérer son ralentissement.
Selon la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM), cette mesure est "injuste et inopportune" car elle va "pénaliser les acheteurs et rendre l’accès à la propriété encore plus difficile". Dans une période où les banques resserrent leurs conditions d’octroi de crédit et où le pouvoir d’achat des ménages est sous pression, ajouter des taxes supplémentaires pourrait freiner encore davantage les ventes.
Faut-il accélérer son projet d’achat pour éviter cette hausse des frais de notaire ?
La question est désormais posée : faut-il accélérer son achat immobilier pour échapper à cette augmentation ? Pour les primo-accédants, le surcoût n’existe pas encore, donc aucune urgence à finaliser leur transaction.
En revanche, pour les autres acheteurs, signer avant le 1er avril 2025 permet d’éviter plusieurs milliers d’euros de taxes supplémentaires. Avec des taux d’intérêt qui restent élevés et un marché immobilier qui peine à se stabiliser, chaque euro compte. Cette nouvelle augmentation de taxe représente une charge supplémentaire qui pourrait ralentir encore un peu plus l’activité immobilière.