La transformation de bureaux, une solution de reconversion innovante au service d’un développement urbain durable.
Immobilier d’entreprise, enjeux et perspectives de la transformation de bureaux en Île-de-France
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Modifié le 25 juillet 2023 à 14h32
45%45% du parc immobilier francilien serait classé entre E et G.
La transformation des bureaux en logements est sur le point de connaître une accélération notable, avec des signes prometteurs qui facilitent la concrétisation des projets. Le renforcement des règles d'urbanisme pour contrer l'étalement urbain et la nécessité de préserver les sols naturels favorisent le recyclage des bâtiments existants. D’autre part, l’ajustement des valeurs des immeubles de bureaux dans certains secteurs d’Ile-de-France tend à accentuer ce phénomène. En plus des mesures réglementaires, la croissance des transformations de bureaux nécessite un accompagnement des élus dans leurs réflexions urbanistiques. Ce n’est qu’à ce prix que de plus en plus de promoteurs et d'investisseurs s’engageront dans le défi de la conversion des bâtiments tertiaires dans le parc immobilier francilien.
Le bureau obsolète, nouvelle manne foncière ?
Le marché immobilier d'entreprise en Île-de-France a été fortement impacté par les bouleversements mondiaux récents. La crise sanitaire de 2020, notamment, a entraîné une augmentation de l'offre de bureaux et une baisse de la demande placée (-13% en moyenne en 2021-2022 par rapport à 2010-2019), mettant en évidence le poids des immeubles de seconde main obsolètes. Avec un parc de bureaux atteignant près de 59 millions de m² à la fin de 2022, soit une augmentation de 50% en 30 ans, et une offre à un an atteignant 6 millions de m² début 2023, la région dispose d'un potentiel considérable pour la transformation en logements, dans un contexte où le foncier se raréfie. Face à un objectif de création de 700 000 logements/an en Île-de-France, dont 30% de logements sociaux, la transformation des bureaux en logements se présente comme une opportunité foncière.
La transformation, un enjeu écologique dans une contexte environnemental croissant
La transformation des immeubles de bureaux répond également à l'impératif écologique croissant de réduction de l'artificialisation des sols et de l'empreinte carbone. La loi Climat et Résilience impose une diminution significative de l'artificialisation des sols, avec pour objectif une réduction de 50% d'ici 2030 et l'atteinte de zéro artificialisation nette d'ici 2050. Dans ce contexte de raréfaction foncière, la transformation des bureaux en logements offre une alternative durable en réutilisant les bâtiments existants plutôt que de les démolir. La loi Elan de 2018, encourage cette transformation en accordant un bonus de constructibilité pour les immeubles convertis ou rénovés en logements.
Freins et enjeux d’une transformation réussie
Plusieurs freins entravent cette transformation. Les contraintes économiques, telles que la rentabilité comparée entre le résidentiel et les bureaux ainsi que les obligations en matière de logement social, posent des défis. Les contraintes réglementaires, les coûts élevés des travaux et les préoccupations des élus concernant l'équilibre électoral et les finances locales sont également des obstacles supplémentaires. Pour autant, la transformation des bureaux en logements suscite un intérêt croissant, soutenu par les investisseurs et les critères ESG, ce qui pourrait stimuler le marché de la transformation d'actifs tertiaires obsolètes. Cette transformation offre diverses opportunités, allant des logements et résidences gérées aux commerces, en passant par l'industrie et la logistique. Depuis 2019, près de 333 000 m² d'actifs tertiaires ont été transformés en Île-de-France, principalement dans Paris intra-muros et sa périphérie. Certains projets optent pour des démolitions-reconstructions, permettant une optimisation des surfaces et des coûts ainsi qu’une mise en œuvre plus facile du point de vue technique.
En définitive, la transformation des immeubles de bureaux en logements représente un projet viable et cohérent pour le développement urbain et les objectifs de développement durable. Les acteurs du secteur, tels que la Foncière de Transformation Immobilière, s'engagent dans cette voie, favorisant ainsi une transformation urbaine responsable et respectueuse de l’environnement.