Lorsque vous envisagez d’acheter un bien immobilier et que vous avez besoin d’un financement, il est capital de déterminer votre capacité d’emprunt. Cette information clé vous aidera à comprendre jusqu’à quel montant vous pouvez raisonnablement vous endetter, vous orientant ainsi vers les propriétés qui correspondent à votre budget.
Immobilier : qu’est-ce qui influence la capacité d’emprunt ?
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Publié le 24 février 2025 à 20h00
Un taux d'endettement de 33%
Calculer sa capacité d'emprunt est une étape fondamentale dans la réalisation de tout projet immobilier. Les banques utilisent généralement la règle des 33 %, qui consiste à ne pas excéder ce taux d'endettement sur votre salaire mensuel net imposable. Cette approche permet de déterminer le montant maximum que vous pouvez rembourser chaque mois sans compromettre votre stabilité financière.
Bien que la règle des 33 % soit une norme, certaines flexibilités sont observées. En effet, depuis juin 2023, les banques peuvent choisir de déroger à cette règle pour 20 % de leurs prêts, souvent en faveur des primo-accédants. Comprenez que même si des exceptions existent, elles sont généralement réservées à ceux ayant des revenus élevés.
Une capacité d'emprunt plus compliquée pour les travailleurs indépendants
Pour les travailleurs indépendants, le calcul de la capacité d'emprunt se complexifie. Les revenus fluctuants tels que les primes ou les variations annuelles peuvent affecter l'évaluation des banques. En général, les banques feront une moyenne de vos revenus nets sur les trois dernières années pour déterminer votre capacité d'emprunt.
L'utilisation d'un courtier peut être particulièrement avantageuse pour les profils atypiques comme les entrepreneurs ou les professions libérales. Un courtier expérimenté saura quelle banque est susceptible d'être plus flexible avec les revenus irréguliers et pourra également prendre en charge la gestion administrative de votre dossier de prêt, augmentant ainsi vos chances d'approbation.
L'importance de l'apport personnel dans les prêts immobiliers
Lors de l'acquisition d'un bien immobilier, les banques exigent généralement un apport initial. Cet apport, souvent fixé à au moins 10% du prix d'achat, sert à couvrir non seulement une partie du coût du bien mais aussi les dépenses supplémentaires inévitables telles que les frais de notaire et de garantie. Par exemple, pour un bien d'une valeur de 330.000 euros, le coût total avec ces frais annexes, dont les frais de notaire de 8%, peut atteindre jusqu'à 360.000 euros, augmentant ainsi la somme nécessaire en apport initial.
Cette exigence d'apport garantit à la banque que, en cas de revente, le montant récupéré couvrira la totalité du prêt, se limitant ainsi aux actifs physiques tangibles. Cette précaution réduit le risque pour la banque mais peut également restreindre l'accès au crédit pour certains acheteurs, notamment les jeunes primo-accédants. Ces derniers, souvent avec des salaires moins élevés en début de carrière et accablés par des loyers, trouvent leur capacité d'emprunt limitée, rendant l'achat immobilier plus difficile.